不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

所有者不明土地関連法の解説と区分所有法の改正にともない、実際に現場で起こりうる問題や身近な問題などをわかりやすくＱ＆Ａ方式にし、図を多用することで具体的に解説している１冊。
「好評をいただいておりました前著「所有者不明土地の法律実務」を自分なりに読み直してみて、もう一つ具体的なイメージがわかないところがあるように感じておりました。
そこで、今回、所有者不明土地問題に関するQ&Aの書籍を執筆することといたしました。 また、令和７年５月に区分所有法なども改正になりましたので、それについても若干解説をしています。
出来る限り、不動産の現場において実際に起こり得る問題についての具体的な解説をしているつもりです。
少しでも不動産の実務に携わっている皆さんのお役に立てれば幸いです」（本書まえがきより）

【Q１】所有者不明土地問題といわれたり、所有者不明土地関連法の改正といわれたりしていますが、どういう意味なのでしょうか？

【Q２】所有者不明土地関連法として民法等が改正されましたが、全体の枠組み(構成)や法律の施行日はどうなっているのでしょうか？

【Q３】相続登記が義務化されたと聞きましたが、具体的にはどのようになったのでしょうか？

【Q４】「相続人申告登記」という新しい制度ができたと聞きましたが、どのようなものなのでしょうか？

【Q５】相続登記は対抗要件になるが、相続人申告登記は対抗要件にはならないと聞きました。登記の種類によっては、対抗要件になるものとならないものとがあるのですか？

【Q６】改正法の施行日(２０２４年（令和6年）4月1日)以降に被相続人が死亡した場合は、相続登記などはどのようにしなければならないのでしょうか？

【Q７】改正法の施行日(２０２４年（令和6年）4月1日)より前に被相続人が死亡していた場合でも、相続登記はしなければならないのでしょうか？

【Q８】不動産の所有者が死亡していることは、登記記録から読み取ることはできるのでしょうか？

【Q９】不動産の所有者の氏名、名称や住所の変更があった場合には、不動産の登記は、どうしなければならないのでしょうか？

【Ｑ１０】亡くなった私の父は、東京だけではなく、田舎の方にも土地を持っていたようなのですが、具体的な場所や地番などが全く分かりません。どうやって調べたら良いのでしょうか？ｓ

【Q１１】外国の人が日本国内で不動産を購入する場合に、以前と変わった点はあるのでしょうか？

【Q１２】夫からDV被害を受けている妻が、自分の父から不動産を相続したので、相続登記をしなければなりません。しかし、住所を登記記録に記載すると夫に住所を知られてしまいます。現在、離婚訴訟中ですが、夫に住所を知られると、夫から暴力を振るわれる恐れがあるので困っています。どうしたら良いでしょうか？

【Ｑ１３】父が亡くなったので、母と兄弟3人で遺産分割をしなければならないのですが、80代後半になっている母が亡くなった後で兄弟3人で両親の財産について遺産分割をしようと思っていますが、なにか問題がありますか？

【Ｑ１４】遺産分割の期間制限（被相続人の死亡から10年以内に遺産分割の申立てをしないと特別受益と寄与分の主張ができなくなる）に関する改正法の施行日である２０２３年（令和５年）４月１日より前に被相続人が死亡した場合も、改正法が適用されるのですか？

【Ｑ１５】私の父が亡くなったのですが、田舎に価値のない土地がいくつかあるようです。そのような土地を相続しても、固定資産税や管理の負担があるだけなので、相続したくないのですが、どうしたら良いでしょうか？なお、父は東京にも不動産を持っていましたし、他にも有価証券や現金や預金がありますので、相続放棄はしたくありません。

【Ｑ１６】「相続土地国庫帰属制度」の具体的な手続きや、それに係る費用の負担等について教えて下さい。

【Ｑ１７】私は友人2人で不動産(土地と建物)を共有していますが、この建物を建て替えたりする場合など、共有している不動産の管理の仕方については、どのように改正されたのでしょうか？

【Ｑ1８】私は、友人のAさんとBさんの3人で建物を共有していますが、Aさんだけが建物を使用しており、私とBさんは使用していません。この場合私とBさんは、建物を使用しているAさんに対して使用料にあたるものを請求できるのでしょうか？

【Q１９】私は、Aさん、B さんの3人で建物を共有しているのですが、 Bさんが行方不明となっており、連絡が取れません。私が、この共有している建物を建て替えたり、第三者に売却したいときには、どうしたらよいのでしょうか？

【Q２０】（１）私はAさん、Bさんの3人で建物を共有しているのですが、Bさんが行方不明になっている場合、この建物の管理はどのようなルールで行われるのでしょうか？

（２）私は、父の遺産を2人の兄弟で共有してますが、弟の一人が行方不明になっている場合も（１）と同じでしょうか？

【Q２１】私は、Aさん、Bさんの3人で共有している建物を第三者に賃貸したいと考えていますが、どのようなルールで第三者に賃貸することができますか？

【Q２２】私の夫が亡くなったのですが、子供がおらず、両親や祖父母も他界していますので、遺産である賃貸アパートは妻と亡夫の兄弟である甲と乙とで共同相続しました。私も甲、乙も高齢のため、遠方にあるこの賃貸アパートの管理をすることができません。私と甲、乙で共有している賃貸アパートの管理を第三者に任せることはできるでしょうか？

【Q２３】私は、Aさん、Bさんの3人で共有している土地を分割したいと考えています。どのようにしたらよいのでしょうか？

【Q２４】AさんとBさんがある土地を共有していましたが、Bさんが亡くなり、Bさんの子供であるCさんとDさんが共同相続しました。現在、この土地はAさん、Cさん、Dさんの３人が共有しているのですが、 Cさんは、この土地を分割したいと考えています。AさんやDさんが分割の話し合いに応じてくれないような場合は、 Cさんは、どのような方法により分割できるのでしょうか？

【Q２５】地方に住んでいた私の兄が亡くなり、甥にあたる長男と次男が自宅を相続しましたが、甥の2人は東京に住んでいるため、兄の自宅には全く興味がなく放置しています。そのため、兄の自宅は荒廃してしまい、財産的価値も減少し続けています。弟である私は兄にお金を貸していました。担保などは取っていませんでしたが、兄の自宅があるので、いずれこの建物が売却されれば、貸金を回収できると考えていたのです。ところが、現在、建物の財産的価値が減少し続けているので困っています。何か私がとれる手段はあるでしょうか？

【Q２６】私の母が亡くなり（父は、かなり前に亡くなっています）、一人息子の私がA市にあった母の自宅（土地と建物）を相続することとなりましたが、私は相続を放棄をしました。その結果、母の相続人はいなくなってしまいましたが、A市が母の自宅を道路の用地として取得したいと考えています。Ａ市はどうしたらよいのでしょうか？

【Q２７】私は、母が亡くなった後、母の遺産を取得する意思はないため、相続の放棄をすることにしました。なお、父は、かなり前に亡くなっています。その場合、私は、遺産の管理をどのようにしなければならないのでしょうか？

【Q２８】当社は、土地の開発などを手掛けているデベロッパーですが、いま手掛けている再開発地域の中に所有者がわからない土地と建物があります。なんとかそれを購入して再開発を実現したいのですが、どうすればよいでしょうか？

【Q２９】我が家より少し高台にある隣家が非常に老朽化しており不安です。だいぶ長い間空き家になっており、所有者も誰なのかも分かりません。先日の地震でその隣家が壊れてしまい、屋根瓦や壁の一部が我が家の庭に崩れ落ちてきて、我が家が損傷しました。損傷を修復したり、庭に崩れ落ちた屋根瓦や壁などを撤去してもらいたいのですが、隣家の所有者が分かりません。どうしたらよいのでしょうか？

【Q３０】「所有者不明土地・建物管理人」という制度が新しくできたと聞きました。

不動産業を営んでいる私が、この所有者不明土地・建物管理人になることはできますか？その場合、私は報酬をもらえますか？

【Q３１】私はマンション管理組合の理事をしておりますが、区分所有者の1人がマンションの管理費や修繕積立金が未納にしたままで行方不明になってしまい、困っています。どのように対応したらよいでしょうか？

【Q３２】自宅の隣家が、いわゆる「ゴミ屋敷」になっており、悪臭などがひどく困っています。抗議の手紙なども何度か送っているのですが、隣家の所有者は全く聞く耳を持たないようで、状況は全く改善されないままです。私はどうすればよいでしょうか？

【Q３３】「管理不全土地・建物管理制度」という新しい制度ができたと聞きました。

私は不動産業を営んでいる私でも、この管理人になれるのでしょうか？また、なれるとしても、報酬はいただけるのでしょうか？

【Q３４】私が住んでいるマンションの隣の部屋の所有者は、ゴミの始末をしないようなひどい使い方をしているようで、私の部屋にまで悪臭などが匂ってきて大変困っています。隣の部屋の所有者にはたびたび抗議をしたり、手紙を送ったりしているのですが、全く聞き入れてくれません。私はどうしたらよいでしょうか？

【Q３５】私の自宅の隣に立っているマンションの管理がひどく、外壁は剥がれ落ちそうですし、廊下やテラスにはゴミが放置されており、悪臭が発生し、大変困っています。マンションの管理組合や居住者にはたびたび抗議をしていますし、手紙なども送っているのですが、全く改善されません。私はどうしたら良いでしょうか？

【Q３６】私は宅を取り壊して新しく建替えたいと考えているのですが、まず土地を測量して境界を確定したいと考えています。そのためには隣地に立ち入るらなければならないのですが、隣地の所有者は簡単に承諾してくれそうにありません。どうしたら良いでしょうか？また、建替え工事の足場が隣地に少しはみ出してしまいそうなのですが、許されますでしょうか？

【Q３7】隣家の木の枝が我が家の庭にまではみ出してきているので困っています。

（１）隣家の所有者に、木の枝を切ってくれるよう頼んでいるのですが、１か月も経つのに全然切ってくれません。どうしたらよいでしょうか？

（２）台風が迫っており、越境している枝を切り取らなければ、我が家にも被害が及びそうな場合はどうでしょうか？

【Q３８】隣家の木の枝が我が家の庭にまではみ出してきており、困っています。

（１）隣家のご主人はすでに亡くなっており、現在は、奥さんと、離れて暮らしているお子さん２人の合計3名が共同相続しておられるそうです。このような場合、木の枝を切り取ってもらうには、奥さんと、二人のお子さんの３人全員に頼まなければいけないのでしょうか？

（２）隣家が現在空き家になっており、所有者が不明な場合は、どうしたらよいのでしょうか？

【Q３９】私が買った土地は公道に面しておらず、隣家の所有者の私道を通らなければ公道に出られません。私の土地には上下水道が通じておらず、自宅を新築にあたっては隣家の私道を通って公道の下に通っている上下水道の本管に接続する工事をしなければなりませんが、隣家の所有者は工事を承諾してくれません。どうしたらよいでしょうか？また、隣家の私道を複数の人が共有している場合は、どうなりますか？

【Ｑ４０】私が買った土地は公道に面しておらず、隣家の所有者の私道を通らなければ公道に出られません。自宅の新築にあたって、上下水道管を通す工事をしなければいけません。隣家の所有者が公道に通じる上下水道管を所有しているので、そこに接続させてもらいたいのですが、隣地の所有者はどうしても承諾してくれません。どうしたらよいでしょうか？また、下水道管を複数の人が共有している場合は、どうなりますか？

【Ｑ４１】私は、Aさん、Bさんの3人ある土地を共有していますが、共有者の1人である Bさんが行方不明になってしまいました。その土地を買いたいという人がいるので、私もAさんも売りたいのですが、どうしたらよいでしょうか？

【Ｑ４２】私の父が3年前に亡くなり、遺産である父の自宅を先妻の子であるXさんと、後妻の子である私たち兄弟３人で共同相続をしており、まだ遺産分割が終わっておりません。ところが２年前にXさんが行方不明になってしまいました。私たち兄弟は自宅を売りたいと考えているのですが、どうしたらよいでしょうか？

【コラム目次】

◎所有者不明土地問題といいますが、建物は関係ないのでしょうか。

◎「特別受益」と「寄与分」との違い。

◎正当事由が認められなければ更新拒絶ができない借家権（普通借家権）。

◎区分所有建物（マンション）における所有者不明問題。

◎「善良な管理者の注意義務」と、「自己の財産におけるのと同一の注意義務」との違い。

◎現物分割、代償分割、競売による分割。

◎「遺産共有」と「物権法上の共有」との違い。

◎マンション管理規約と区分所有法。

◎「土地工作物責任」とは？

◎「共有持分の取得」と「共有持分の譲渡」との違い。