不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

不動産関係者に向けて年間50回以上の研修を全国で行っている筆者による不動産の法律実務を徹底解説した一冊。
全国の研修参加者から直接寄せられた今、不動産の現場で生じている問題や質問、疑問、問題提起など、従前の知識だけでは対応できない、どの解説書にもない回答や解説を求められた経験をもとに、不動産実務に則った法律問題について解説しています。
電子契約や外国人との取引など従前の知識、経験では対応できない問題も多く見受けられるようになっている昨今、今現場で起きている新たな問題やトラブルの事例を紹介しながら解説しています。

総説　

QⅠ―１　最近、基本法である民法が相続法、債権法、所有者不明土地関係の物権法、不動産登記法等の順で改正、施行されていますが、どのような理由で改正されたのですか。その趣旨を教えてください。

QⅠ―２　改正民法の内容については、どのように取材し、執筆するのですか。

QⅠ―３　改正民法の条文はどの段階で公表されるのですか。最終要綱と改正条文の関係を教えてください。

Ⅱ　売買契約

QⅡ―１　瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて具体的に教えて下さい。また、契約不適合と説明義務との関係も説明して下さい。

QⅡ―２　売買した土地、建物に契約不適合が発見された場合の、買主・売主の現実的な攻防の手順と対応策について教えて下さい。

QⅡ―３　改正民法（債権法関係）が施行された例話２年４月１日以後に寄せられた実際の相談事例を教えて下さい。

QⅡ―４　契約適合制度に移行して買主の購入目的が重要であるということは分かりましたが、購入目的に関するチェック表を示してください。

QⅡ―５　契約不適合のトラブルを防ぐ具体的な方策を示して下さい。

QⅡ―６　売買契約の内容を特定する特約文書の作成の手順・要素について説明して下さい。

QⅡ―７　前期のQⅡ―６【特約例②】は宅建業者が一般の買主に売却する場合でも使えますか。

QⅡ―８　建築新築住宅の売買契約における、「品質」の基準は何になるのでしょうか。たとえば、新築というくくりのなか、内装工事の仕上げに関して、買主の求めている品質と、売主の想定品質のずれへの対応が、安易に買主から見て契約不適合とされるのではと考えています（特に人の手作りによる造作品の場合、仕上がりに関する美的感覚が人によって違うため）。トラブルを防止するため、なにか良い方策はあるのでしょうか。

QⅡ―９　契約不適合という制度がよくわかりません。売主・買主の同意を得て、売買契約においては旧法時の瑕疵担保責任によるという特約をしたいのですが、問題がありますか。

QⅡ－10　改正民法が令和2年4月1日から施行されていることを知らずに瑕疵担保制度を前提とする古い契約書式を使用してしまいました。法的にはどのような問題が生じますか。

Ⅲ　賃貸借契約

ＱⅢ―１　現在の建物賃貸市場について解説して下さい。

ＱⅢ―２　建物賃貸借契約書の定めで事前に一切の紛争を防止できますか。

ＱⅢ―３　建物賃貸借契約で効力が問題となる特約を説明して下さい。

ＱⅢ―４　Ｚ団体の建物賃貸借契約書で改訂があった条項を教えて下さい。

ＱⅢ―５　Ｚ団体の建物賃貸借契約書の「敷金」の条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。

QⅢ―６　Z団体の建物賃貸借英役所の「修繕」に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。

QⅢ―７　Z団体の建物賃貸借契約書の「賃料の減額が認められる場合」に関する状況を示して、そのポイントをまとめて下さい。

QⅢ―８　Z団体の建物賃貸借契約書の「建物の全部滅失」の場合に関する条項を示して、そのポイントをまとめて下さい。

QⅢ―９　Z団体の建物賃貸借契約書の「明渡し時の原状回復」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。

QⅢ－10　Z団体の建物賃貸借契約書の「債務の担保」に関する条項を示して、ポイントをまとめて下さい。

QⅢ―11　最近、消費者契約法を適用して家賃債務保証業者による催告解除条項・明渡擬制条項について差し止めを認める最高裁判所の判決が出されたそうですが、その内容について説明して下さい。

QⅢ―12　令和２年3月31日以前（改正民法施行前）に締結された賃貸借契約の更新の際の保証契約に関する取扱いについて教えて下さい。

QⅢ―13　改正民法（債権関係）の施行後に活用すべき特約・容認事項を示して下さい。

QⅢ—14　多様化する賃貸借契約の背景について解説してください。

QⅢ—15　電子契約が導入される場合の留意事項について説明してください。

QⅢ—16　IT重説について説明して下さい。

QⅢ—17　高齢社会の賃貸借の諸問題についてまとめて下さい。

QⅢ—18　残置物処置に関するモデル条項のあらましをまとめて下さい。

QⅢ—19　「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」について説明して下さい。

QⅢ—20　収入が低くて住宅に困っている世帯などに住宅を賃貸して支援したいと考えています。何か活用できる制度はありますか。

ＱⅢ—21　外国人から賃貸住宅への入居の申込みがありますが、どのようなことに注意して契約すればよいですか。

ＱⅢ—22　外国人が賃料を滞納した場合の手続きについて教えて下さい。

ＱⅢ—23　家賃を滞納していた外国人の賃借人が本国に帰ってしまった場合の法的手続きはどうすればよいですか。

ＱⅢ—24　最近、外国人がオーナーとなっているマンションが増えていると聞きますが、他の区分所有者や入居者とのトラブルが心配されます。このような物件を管理する場合には、管理会社として、どのようなことに注意したらよいですか。

ＱⅢ—25　反社排除条項について説明して下さい。

ＱⅢ—26　事業用の賃貸借で留意すべき最近のトラブル事例と特約例を紹介して下さい。

ＱⅢ—27　シェアハウス、ＤＩＹについて説明して下さい。

ＱⅢ—28　マンション（区分所有建物）に特有の問題について説明して下さい。

ＱⅢ—29　土砂災害警戒区域のハザードマップ等の問題について説明して下さい。

ＱⅢ—30　賃貸アパート内で自殺を牽制する禁止事項の追加について説明して下さい。

ＱⅢ—31　インボイス制度に対するスタンスについて説明して下さい。

ＱⅢ—32　インボイス制度は現在の消費税の仕組みと深く関係するといわれていますが、消費税の基本的な仕組みとインボイス制度を導入しないといけない理由と言われている「益税問題」について教えて下さい。

ＱⅢ—33　「インボイス」とは、どのようなものですか。

QⅢ—34　今後、免税事業者が消費税を記載して請求書を発行したらどうなりますか。

QⅢ—35　インボイス制度が始まりましたが、契約書を締結しなおす必要がありますか。

QⅢ—36　賃貸人が免税業者でインボイス登録をする予定がないと明言している場合、仲介業者は、賃借人候補者（課税業者）に対してその旨を重要事項説明する必要がありますか。

QⅢ—37　家賃の滞納対策のポイントを教えて下さい。

Ⅳ　所有者不明土地関係の民法等の改正　

QⅣ－1　所有者不明土地関係の民法等の改正について施行日等にまとめて下さい。

QⅣ－２　所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しについてのあらましを説明して下さい。

QⅣ－３　所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しの全体がわかるように表にまとめてください。

QⅣ－４　登記制度の改正内容の全体像を図示して下さい。

QⅣ－５　相続登記等の見直しについてまとめて下さい。

QⅣ－６　所有権の登記名義人が死亡した場合における登記の申請の義務付けについて教えて下さい。

QⅣ－７　相続登記等の申請義務違反の効果について説明して下さい。

QⅣ－８　裁判所から届く過料決定通知について説明して下さい。

QⅣ－９　新たに創設された相続人申告登記について説明して下い。

QⅣ－10　遺贈による所有権の移転の登記手続の簡略化について説明して下さい。

QⅣ－11　法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化について説明して下さい。

QⅣ－12　権利能力を有しないこととなったと認めるべき（注）所有権の登記名義人についての符号の表示について説明して下さい。

ＱⅣ－13　所有権の登記名義人の氏名または名称および住所の情報の更新を図るための仕組みについて説明して下さい。

ＱⅣ－14　氏名または名称および住所の変更の登記の申請の義務付けとはどのようなことですか。

ＱⅣ－15　登記所が指名または名称および住所の変更情報を不動産登記に反映させるための仕組みについて教えて下さい。

QⅣ－16　登記所が他の公的機関から所有権の登記名義人の死亡情報や氏名または名称および住所の変更情報を取得するための仕組みについて教えて下さい。

QⅣ－17　登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化について説明して下さい。

QⅣ－18　その他の見直し事項について説明して下さい。

QⅣ－19　相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律の全体を示して下さい。

QⅣ－20　「権利自体」の放置予防策のうち、「即続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」について説明して下さい。

ＱⅣ－21　（１）国庫帰属の承認が申請できない土地とは、どのような土地ですか。

（２）承認を受けたとちについて登記されていない担保権等が設定されている場合、その担保権等は国に対抗できますか。

（３）承認時に国との間で贈与契約が結ばれたと考えるのですか。

ＱⅣ－22　入会権の対象となっている土地の構成員について相続が発生した場合、その取得者は申請主体とないますか。

ＱⅣ－23　（１）当該土地の有害物質による汚染状態が政令で定める基準に適合しないと認められる場合であっても、適切な汚染の除去                                等の措置が講じられていれば、そのような土地の国への所有権移転を認めることも考えてよいですか。

（２）土地の外観や地歴から、土壌汚染の存在が疑われ、審査機関が認定処分申請者に対して、詳細な調査結果を求めたにもか              　　　　　かわらず、認定処分申請者がこれに応じない場合はどうなりますか。

ＱⅣ－24　「境界が明らかでない土地」というのは、筆界特定がなされていない土地を含みますか。

ＱⅣ－25　国庫帰属の承認申請があった場合に、法務大臣が承認を要する土地は、どのような事項に該当しない土地ですか。

ＱⅣ－26　「除去しなければ土地の通常の管理または処分をすることができない有体物が地下に存する土地」について具体的に説明して下さい。

QⅣ－27　「隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分ができないと見込まれる土地」とは、どのような状態の土地をいいますか。

ＱⅣ－28　新法第５条第１項第五号の「前各号に掲げる土地のほか、通常の管理又は

処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めのもの」とは、どのような状態の土地を想定していますか。

ＱⅣ－29　一筆の土地の一部を分筆していて条件が悪く利用しにくい部分のみを国に移転する可能性があり、モラルハザードを助長するおそれがあると指摘されていますが大丈夫ですか。

ＱⅣ－30　（１）　法務大臣が国庫帰属を調査する際に行う調査内容について教えて下さい。

（２）　法務大臣は事実調査のために資料提供の要求等が認められていますか。

（３）　法務大臣は承認に関して財務大臣および農林大臣に意見聴取しなければなりませんか。

（４）　法務大臣が国庫帰属の承認の可否について決定した場合の手続きについて教えて下さい。

（５）　法務大臣が承認申請を却下しなければならない場合について教えて下さい。

ＱⅣ－31　承認申請者が納付しなければならない負担金について教えてください。

ＱⅣ－32　国庫帰属の承認を受けた者が損害賠償責任を負う場合について説明して下さい。

QⅣ－33　法務大臣が国庫帰属の承認を取り消すことができる場合を教えて下さい。

QⅣ－34　所有権放棄制度についてその他に留意・注意すべき点を教えて下さい。

QⅣ－35　重要土地等調査法の制定の経緯を教えて下さい。

QⅣ－36　この法律に関する国土交通省の各業界団体の長宛の文書を掲載して下さい。

Ⅴ　遺産分割長期未了状態への対応　

ＱⅤ－1　「権利自体」の放置予防策の内、遺産分割の見直しについて説明して下さい。

QⅤ－２　改正民法第604条の3《期間経過後の遺産の分割にける相続分》の趣旨について教えて下さい。《部会資料51・20頁、42・第１の1，2及び5》

ＱⅣ－3　共有制度の見直しについて説明して下さい。

ＱⅤ－3　共有者の中に不明者がいる場合の対応について一覧にしてください。

ＱⅤ－４　共有物を使用する共有者と他の共有者との関係等についてどのような見直しがなされましたか。

ＱⅤ－5　改正民法第249条に当初の案にはなかった「自己の持分を超える使用」という文言が入ったのは何故ですか。

ＱⅤ－６　共有物の変更行為については、どのような見直しがなされましたか。

ＱⅤ－７　共有物の管理に関して、どのような見直しがなされましたか。

ＱⅤ－８　Ｑ－７の②（イ）に関する規律の当初の案では、共有物の管理に関する事項を決することについて意見を述べないものがある場合には、裁判所の決定によることなく、その者以外の共有者の過半数によりこれを決することができることが提案されていましたが、裁判所が関与する仕組みにしたのは何故ですか。

ＱⅤ－9　共有物の管理者に関しては、どのような見直しがされましたか。

ＱⅤ－10　第三者を管理者とした場合の管理者と共有者の関係はどうなりますか。

ＱⅤ－11　変更・管理の決定の裁判の手続きについて説明して下さい。

ＱⅤ－12　（１）　裁判による共有物分割に関する見直しについて教えて下さい。

（２）　改正民法第258条第2項第二号が「賠償分割」について、「共有者に債務を負担させて・・・」と規定したのは何故ですか。

ＱⅤ－13　相続財産に属する共有物の分割の特則について解説して下さい。

QⅤ－14　（１）　ＱⅤ－7で説明した改正民法第258条の2第1項は、なぜ規定されたのですか。

（２）　部会資料51では、ＱⅤ－7で説明した改正民法第258条の2第3項について当初の案では、「通知を受けた日（当該相続人が同項の規定による請求をした場合にあっては、当該請求をした日）」としていたのを（）部分を削除した理由はありますか。

ＱⅤ－15　所在等不明共有者の持分の取得について説明して下さい。

QⅤ－16　非訴事件手続法第87条第５項の供託金の算定方法は、どのようなものですか。

ＱⅤ－17　（１）　所在等不明共有者の持分の譲渡について説明して下さい。

（２）　非訴事件手続法第88条第３項が「権限の付与の裁判の効力が生じた後」とした趣旨を教えて下さい。

ＱⅤ－18　（１）相続財産の共有に関する規定の適用関係について説明して下さい。

（２）　改正民法第898条第２項が新設された趣旨を教えて下さい。

ＱⅤ－19　林地所有者による利用・管理方策の新制度の全体像を図示して下さい。

ＱⅤ－20　相隣関係の林地使用権は、どのように改正されましたか。

ＱⅤ－21　隣地の所有者が不明であるため事前の通知が困難である場合、通知を公示送達する必要がありますか。

QⅤ－22　隣地を使用する場合、旧民法では、「承諾を求めることができる」としていたのを、改正民法では、「使用することができる」としたのは何故ですか。

QⅤ－23　「使用することができる」という文言となったことにより、隣地所有者がたとえ反対していたとしても、隣地使用ができるようになったのでしょうか。

QⅤ－24　隣地使用権の要件を満たしているにもかかわらず、隣地使用を拒否した場合、その拒否行為が不法行為となりますか。

QⅤ－25　（１）　通知はなぜ規定されたのですか。通知の相手方は誰ですか。

（２）　何を通知すればよいですか。

（３）　隣地を使用権者（主体）の範囲を教えて下さい。

ＱⅤ－26　法制審議会の検討過程では、急迫の事情等がある場合には、隣地所有者等に対する承諾を得ることなく隣地を使用できるとすることを提案されていたようですが、採用されなかったのは何故ですか。

ＱⅤ－27　継続的給付を受けるための設備設置権および設備使用権の規律について教えて下さい。

ＱⅤ－28　（１）　ライフラインに関する設置権が新設されたそうですが、概要を教えて下さい。

（２）　その成立要件を教えて下さい。

（３）　袋地および準導管袋地に限られるのですか。

ＱⅤ－29　土地の所有者が、継続的給付を受けるためには複数の土地のいずれかに設設備を設置することが考えられる場合に、どの土地に設備を設置すべきか基準を教えて下さい。

ＱⅤ－30　改正民法第213条の2の趣旨と法的構成について説明して下さい。

ＱⅤ－31　一定の要件を備えれば当然に発生する権利という構成が採用されたというとは、相手方が設備設置工事に反対していた場合であっても、裁判を経ずに工事に着手してよいですか。

ＱⅤ－32　予め、その目的、場所および方法を、ほかの土地等の所有者および田の土地を現に使用している者へ通知すること（民法第213条の2第３項）とされた趣旨および法的性質を教えて下さい。

ＱⅤ－33　所在等不明の場合に配慮して、隣地使用権では、予め通知することが困難な場合は事後通知で足りるという規定が設けられているのに対し、設備等設置権では、そのような規定がないのは何故ですか。

ＱⅤ－34　継続的給付を受けるための設備の設置権にともなう償金について整理して下さい。

ＱⅤ－35　土地使用に関する規定および隣地使用権の規定の準用に関する改正民法第213条の2第4項の趣旨を教えて下さい。

ＱⅤ－36　土地の分割または一部の譲渡によって継続的給付を受けることができない土地が生じた場合の規律について説明して下さい。

ＱⅤ－37　法制審議会では、一時、「導管等の設置場所又は使用法の変更に関する規律」を検討していたとのことですが、条文化されなかったのは何故ですか。

ＱⅤ－38　改正民法と下水道法第11条との関係を教えて下さい。

ＱⅤ－39　他人の土地に瑕疵があることで自分の所有地が損害を被る可能性がある場合、他人の土地への立入りや工事を認める条項が見送られた理由を教えて下さい。

ＱⅤ－40　改正民法第213条の2第4項に「必要な範囲内で隣地を使用できる」という要件を掲げ、さらに、同条第2項に「使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用しているもののために損害が最も少ないものを選ばなければならない」とした理由を教えて下さい。

ＱⅤ－41　隣地使用権による使用によって隣地所有者または使用者が損害を受けたときは、償金を請求できるとした理由を教えて下さい。

ＱⅤ－42　民法第233条第1項の竹林の枝の切除等の規定は、どのように改正されましたか。

ＱⅤ－43　枝の越境について、改正民法第233条第1項は「切除させることができる」となっているのに対し、第3項は「切り取ることができる」となっています。その違いを教えて下さい。

ＱⅤ－44　（１）　改正民法の施行後、第233条第3項に基づいて、枝の切除をした場合、禁止されている自力救済に当たるとして損害賠償責任を負うのでしょうか。

（２）　法制審議会の検討過程で、「著しい損害」を避けるために必要があるときも、越境した枝を自ら切るとることができるという規律が検討されましたが、結局採用されなかったのは何故ですか。

ＱⅤ－45　枝が数人の共有に属する場合に、枝を切除する手順について教えて下さい。

ＱⅤ－46　（１）　切取り費用については、どうなりますか。

（２）　隣地へ落下した果実について、土地所有者は取得・処分できますか。

（３）　根の規律に変更はありますか。

ＱⅤ－47　所有者不明土地の円滑化を図る方策を図示して下さい。

ＱⅤ－48　「その他の関係者」による利用・管理の方策として「財産管理制度」の見直がなされたとのことですが、どのような内容ですか。

ＱⅤ－49　所有者不明土地管理命令等および所有者不明建物管理命令とは、そのよう。な制度ですか。

QⅤ－50　管理不全土地管理命令および管理不全建物管理命令は、どのような制度ですか。

QⅤ－51　前記QⅤ－50の③の後段の趣旨を説明して下さい。《部会資料56・22頁》

QⅤ－52　管理不全土地管理命令を発令する前後の手続きについて教えて下さい。《部会資料56・22頁》民法第264条の10、非訴事件手続法第91条

QⅤ－53　管理不全土地管理人の権限および義務について説明して下さい。

QⅤ－54　管理不全土地管理人が土地を処分する場合の要件について説明して下さい。《部会資料56・22頁》

QⅤ－55　所有者不明土地管理制度と管理不全土地管理制度では、第三者保護要件について差異がありますか。《部会資料56・23頁、52・7頁・8頁》

QⅤ－56　管理不全土地管理人のその他の規定を教えて下さい。

Ⅵ　相続財産等の管理　

QⅥ－1　相続財産等の管理について、どのような規定が設けられましたか。

QⅥ－2　不在者財産管理制度および相続財産管理制度における供託等および取消しについて説明して下さい

QⅥ－3　相続財産管理人と他の管理人との権限や優劣関係について教えて下さい。

QⅥ－4　（１）　相続財産の清算について、どのような改正がなされましたか。

（２）　改正民法第936条第1項および第952条の「相続財産の清算人」に改められた理由を教えて下さい。

QⅥ－５　民法第952条（相続財産管理人の選任）以下の清算手続の合理化について説明して下さい。

QⅥ－６　改正民法における相続人不存在の場合の相続財産の清算手続は、どのようになりましたか。

QⅥ－7　改正民法第957条第1項の趣旨について教えて下さい。

QⅥ－8　相続財産の保存、請求に関する経過措置について解説して下さい。

Ⅶ　相続した不動産の売却

QⅦ－1　「相続財産は死んだ人の名義のままでは処分できない」と聞きましたがどういうことですか

QⅦ－2　法定相続分の登記は他の相続人の同意なく相続人一人が何時でも出来るが、不動産全部を処分するには相続人全員の協力が必要ということは、どういうことですか。

QⅧ－3　「相続人の一人が他の相続人の同意なく単独で譲渡できるのは自分の法定相続分あるいは共有持分だけであるが、法定相続分、共有持分だけを専門に買い取る業者がいる」について解説して下さい。

QⅦ－4　共有持分を買取り以外の手段で売却する方法には、どのようものがありますか。

QⅦ－5　遺言書を「家族に対する冷たい通信簿」にしたくないのですが、何か方策がありますか。

QⅦ－6　自筆証書遺言の方式が緩和されたとのことですが、どういうことですか。

ＱⅦ－7　自筆証書の保管制度を教えて下さい。

ＱⅧ－8　旧遺留分減殺請求制度から遺留分侵害額請求制度がスタートしたことで変わったことを教えて下さい。

ＱⅦ－９　相続人でない親族（たとえば長男の嫁）が寄与分を主張できる特別寄与制度について教えて下さい。