不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

本書は固定資産税土地評価実務シリーズの第2部であり、宅地に係る評価方法について述べたものです。 第1部の「固定資産税土地評価に関する基本的事項と画地認定」と同様、真実は何か、正しい評価とはどのような方法であるかを基本に、より分かりやすく丁寧に述べている実務全集の第2部となっています。

第1章　状況類似地域（地区）の区分と標準宅地の選定　

第1節　地域及び地域分析の意義

1　地域の意義と価格水準

（1） 宅地地域をモデルにした地域の成立の解説

（2）　価格水準の成立

2　地域分析の意義

（1）　不動産鑑定評価基準における地域の意義

（2）　実務上における地域分析の留意点

第2節　宅地に係る状況類似地域（地区）の区分

1　状況類似地域の区分の重要性

（1）　路線価の付設に与える影響

（2）　画地計算法の適用に与える影響

（3）　その他の宅地評価法に係る比準割合に与える影響

2　用途的地域の区分

（1）　固定資産評価基準に定められる宅地の用途的地域の区分

（2）　用途的地域の実務上の区分

3　固定資産評価基準に定められる状況類似地域（地区）の区分の方法

（1）　市街地宅地評価法に係る状況類似地域の区分

（2）　その他の宅地評価法に係る状況類似地区の区分

4　不動産鑑定評価理論に基づく状況類似地域の区分の方法

（1）　街路条件

（2）　交通・接近条件

（3）　環境条件

（4）　画地条件

（5） 行政的条件

5　実務に基づく状況類似地域（地区）の区分例

（1）　用途及び機能が異なることによる区分例

（2）　住宅地の開発が進む住宅地域の例

（3）　商業地の用途性、収益性が異なることによる区分例

（4）　価格水準が同程度であるにもかかわらず区分した例

（5）　用途は同じであるが公法規制が異なることによって区分した例

（6）　公法規制が異なるが用途は同じであり同一の地域とした例

（7）　中規模な住宅団地の区分例

（8）　集落ごとに状況類似地区を区分した例

（9）　連続していない地域を同一の状況類似地区とした例

（10）　同一の集落内に存するが状況類似地区を区分した例

（11）　路線商業地域の標準的な区分例

第3節　標準宅地の選定と標準的画地

1　標準宅地の意義

（1）　標準宅地の選定の意義

2　市街地宅地評価法に係る標準的画地と評価上の問題点

（1）　市街地宅地評価法に係る標準的画地の実務上の意義

（2）　「市街地宅地評価法に基づく標準的画地」の問題点

3　その他の宅地評価法に係る標準的画地と評価上の問題点

（1）　比準割合の適用に当たって標準宅地又は標準的画地のいずれを採用すべきかの問題点

（2）　その他の宅地評価法に係る標準的画地の問題点

4　標準的画地の選定方法及びその条件

（1）　市街地宅地評価法に係る標準的画地の選定方法

（2）　その他の宅地評価法に係る標準的画地の選定方法

（3）　基準宅地の選定

（4）　標準宅地調書

5　標準宅地と地価公示地との方位に係る問題点

（1）　標準的画地に係る方位の違い

（2）　上記相違による問題点の発生と具体例

6　標準的画地の選定事例からの分析

（1）　一般的な農家集落地域の例

（2）　住宅地域で嫌悪施設の存する例

（3）　路線商業地域で各画地の地積が異なる例

（4）　状況類似地域内のほとんどの画地の形状が台形の例

（5）　状況類似地域の中央部に標準的画地を設定しなかった例

（6）　地盤の軟弱が標準的画地の選定に影響を与える例

（7）　不整形地が多い農家集落地域の例

第2章　標準宅地の評価　

第1節　鑑定評価の意義と基本的事項

1　標準宅地の評価の意義

2　固定資産税宅地評価における標準宅地の価格の決定

3　他の公的土地評価における標準的画地の価格の決定

（1）　相続税

（2）　土地区画整理事業

（3）　地価公示地

（4）　地価調査基準地

（5）　公共用地の取得に係る土地評価

第2節　価格形成要因の分析と鑑定評価額の決定

1　価格形成要因の分析

（1）　近隣地域の範囲　様式4・1.（5）

（2）　地域要因及び地域分析　様式4・1.（6）～（26）

（3）　標準宅地（対象地）の画地条件等　様式4・2.（35）～（41）

（4）　最有効使用の判定　様式4・2.（42）、（43）

（5）　試産価格の調整と標準価格の査定　様式3・（54）、（55）

（6）　鑑定評価額の決定　様式　3・2.（56）～（58）

（7）　公示価格等を規準とした価格　様式3・（47）～（52）

2　鑑定評価書　様式1

3　鑑定評価の基本的事項

（1）　価格時点　様式1・Ⅰ.

（2）　価格の種類　様式1・Ⅰ.

（3）　権利の内容

（4）　鑑定評価の依頼目的　様式1・Ⅰ.

（5）　鑑定評価の条件　様式1・Ⅰ.

(6)　鑑定評価を行った日　様式1・Ⅰ.

（7）　利害関係と縁故関係の有無　様式1・Ⅰ.

（8）　発行年月日　様式1・Ⅰ.

（9）　不動産鑑定業者の住所及び名称　様式1・Ⅰ.

（10）　不動産鑑定士等の資格及び氏名等　様式1・Ⅰ.

（11）　所在及び地番　様式1・Ⅰ.（2）

（12）　地　目

（13）　地　積　様式1・Ⅰ.（3）

（14）　不動産の種別・類型　様式1・Ⅰ.

(15)　鑑定評価額　様式1・Ⅰ.（5）

第3節　取引事例比較法の適用

1　取引事例比較法　様式2・（4）～（16）

（1）　取引事例比較法の意義

（2）　取引事例の収集

（3）　取引事例の要件

2　取引時点　様式2・（6）

3　取引価格　様式2・（7）

（1）　更　地

（2）　建付地

（3）　借地権、底地

4　事情補正　様式2・（8）

5　時点修正　様式2・（9）

（1）　地価が上昇している場合

（2）　地価が下落している場合

6　建付減価の補正　様式2・（10）

7　標準化補正　様式2・（11）

8　地域要因の比較　様式2・（13）

9　個別的要因の比較

10　比準価格決定の理由　様式2・（14）～（16）

11　地域要因格差率表

12　標準地、基準地（地域要因）

13　個別的要因格差率表

14　標準地、基準地（個別的要因）

第4節　原価法の適用

1　原価法

2　土地の原価法

（1）　直接法

（2）　間接法

3　造成地の概要

（1）　造成地の全面積

（2）　分譲可能面積

（3）　区画数

（4）　既存公共用地面積

（5）　1区画当たりの平均面積

4　再調達原価

（1）　素地価格

（2）　造成工事費

（3）　付帯費用

（4）　有効宅地化率

（5）　造成事例地の積算価格

5　積算価格　様式2・（28）～（46）

（1）　地域格差

（2）　個別格差

6　原価法の実務上の問題点

(1)　直接法

（2）　間接法

（3）　適用可能な地域

第5節　収益還元法の適用

1　収益還元法

（1）　収益還元法の意義

（2）　収益還元法の種類

2　収益還元法（土地残余法）の適用方法　様式2・（17）～（27）

3　想定される建物

4　総収益の算定

（1）　月額支払賃料の算定根拠

（2）　総収益の算定

5　総費用の算定

（1）　修繕費

（2）　維持管理費

（3）　公租公課

（4）　損害保険料

（5）　建物等の取壊費用の積立金

（6）　その他費用

6　基本利率等

（1）　基本利率

（2）　賃料の変動率

（3）　躯体割合、仕上割合及び設備割合

（4）　未収入期間を考慮した修正率

7　建物等に帰属する純収益

（1）　建物等の初期投資額

（2）　元利逓増償還率

（3）　建物等に帰属する純収益

8　土地に帰属する純収益

（1）　土地に帰属する純収益

（2）　未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

9　還元利回り

（1）　還元利回りの意義

（2）　還元利回りの求め方

10　収益価格

11　収益還元法の適用上の問題点

（1）　収益還元法を土地経済学の観点から見た場合における適用の適否

（2）　収益価格の実務上での相対的規範性

（3）　収益価格の適否及び規範性のまとめ

第3章　個別的要因の分析　

第1節　個別的要因の概要

1　個別的要因及びその格差率の意義

（1）　個別的要因の意義

（2）　個別的要因の分析の意義

（3）　個別的要因の分析の方針

（4）　個別的要因の分析に係る資料

（5）　固定資産評価基準に定められる宅地の評価方法と個別的要因の関係

2　住宅地に化係る個別的要因の分析

（1）　個別的要因を分析する地域の概要

（2）　個別的要因の細項目の概要

第2節　街路条件

1　系統及び連続性

2　幅 員

（1）　幅員の意義

（2）　幅員の認定に考慮を有するケース

（3）　道路後退から見た幅員に係る格差率

（4）　幅員に係る個別的要因格差率

3　舗装の状態

4　歩　道

5　側溝の整備の状態

6　行き止まり

7　一方通行等

8　勾　配

9　構　造

10　電柱等の障害物

11　その他

第3節　交通・接近条件

1　最寄り駅（バス停等）への接近性

（1）　個別的要因に影響を与える例

（2）　個別的要因に影響を与えない例

（3）　個別的要因に係る格差率

2　最寄り商店街への接近性

3　公共施設等への接近性

第4節　環境条件

1　日照、通風、乾湿等

2　街並み良否

3　地質、地盤等

（１）　宅地造成前に軟弱地盤であった土地

（2）　宅地造成前は高低差を有する田、畑、山林を、一体で宅地開発した大規模分譲地

（３）　軟弱地盤が広域的な区域で発生している場合

（４）　宅地造成前の状況が自然の排水路であった場合

4　線路に隣接又は近接

5　高架線路等に隣接又は近接

6　騒音、振動等

7　畜舎等に係る要因

8　墓地等に係る要因

9　公衆便所等に係る要因

10　葬儀場等に係る要因

11　高圧線下地

12　中層マンション等

13　作業所、工場等による影響

14　隣接地の利用状況

（1）　減価要因

（2）　増価要因

15　浸水等の危険性

16　土石流、崖崩れ、地滑り等の発生の可能性

17　上水道の整備状態

18　下水道の整備状態

19　都市ガスの整備状態

20　土壌汚染

（1）　資料収集の困難性

（2）　個別性が強い

（3）　その他

第5節　画地条件

1　地積過小

2　地積過大

（1）　地積過大の意義

（2）　地積過大に係る減価要因が発生するケース

（3）　地積過大が減価要因になりにくいケース又は増価要因になるケース

（4）　地積過大に係る個別的要因格差率表

3　間口狭小、広大

（1）　間　口

（2）　間口狭小

（3）　間口広大

4　奥行短小

5　奥行逓減

6　形　状

7　方　位

（1）　日照阻害

（2）　環境阻害

（3）　プライバシーの侵害等

8　高低差

（1）　道路に対して低く接面する場合

（2）　道路に対して高く接面する場合

（3）　画地内段差

（4）　傾斜道路接面減価

9　角　地

（1）　増価要因

（2）　減価要因

10　準角地

11　二方路

12　三方路、四方路

13　法地減価

（1） 平坦地にするための工事費を直接的に算定する方法

（2）　標準的な格差率により求められる方法

14　傾斜地

15　旗竿地

（1）　旗竿地の意義

（2）　旗竿地の価格形成要因

（3）　評価方法

（4）　評価の具体例

（5）　その他の旗竿地の評価方法

16　無道路地

（1）　無道路地の意義

（2）　無道路地の価格形成要因

（3）　評価方法

（4）　無道路地の評価例

（5）　無道路地評価の問題点

（6）　無道路地の最低価格

（7）　建築物の建築が可能な画地として評価

17　宅地介在水路

18　粗造成減価

（1）　素地価格に粗造成に要する工事費を加算する方法

（2）　宅地の価格から減価する方法

（3）　個別的要因格差率表による評価方法

19　私道価値率

20　画地内水路等

第6節　行政的条件

1　都市計画法に係る制限

（1）　用途規制

（2）　都市計画事業等の予定地

（3）　市街化調整区域宅地に係る制限

2　建築基準法に係る制限

（1）　建ぺい率

（2）　容積率

（3）　建築物の建築が困難な土地

（4）　セットバックによる減価

3　土砂災害防止法及び砂防三法

4　その他の行政法に係る規制

（1）　自然公園法

（2）　河川法

（3）　埋蔵文化財

（4）　その他の行政法による規制

第7節　その他

1　用途の多様性（商業性等）

2　分譲住宅地に係る市場性

3　分譲マンション等に係る市場性

4　隣接不動産との併合利用の可能性

5　心理的瑕疵の存する土地

（1）　祠　等

（2）　事故があった土地

第4章　路線価の付設と画地計算法の適用　

第1節　路線価の付設及び画地計算法の適用に当たって留意すべき基本的事項

1　環境条件を画地計算法の適用の段階で反映させる基本的な例

（1）　嫌悪施設を画地計算法の適用の段階で反映させる例

（2）　軟弱地盤を画地計算法の適用の段階で反映させる例

2　環境条件を路線価の付設又は画地計算法の適用の段階で反映させる例

（1）　線路が存することによる減価を反映させる例

（2）　日照等の状態に係る影響を反映させる例

3　環境条件及びその他の条件（市場性）を路線価の付設の段階で反映させる例

4　環境条件をいずれの段階で反映させるか迷う例

（1）　主として標準宅地の鑑定評価の段階で反映させる場合

（2）　主として路線価の付設の段階で反映させる場合

(3)　画地計算法の適用の段階で反映させる場合

（4）　採用すべき評価方法

5　環境条件を標準宅地の鑑定評価及び画地計算法の適用の段階で反映させる例

6　道路の接面状況を路線価の付設及び画地計算法の適用の段階で反映させる例

7　行政的条件を路線価の付設又は画地計算法の適用の段階で反映させる例

（1）　用途地域の相違を路線価又は画地計算法で反映させる場合

（2）　都市施設に係る利便性を画地計算法で反映させる場合

第2節　路線価の付設

1　路線価の付設の意義

2　路線価の付設に係る個別的要因

（1）　固定資産評価基準に定められる路線価の個別的要因

（2）　実際の付設に係る路線価の個別的要因

（3）　個別的要因の例示

3　路線価の種類

（1）　主要な街路の路線価

（2）　その他の街路の路線価

4　路線価の付設の概要

5　路線価の道路幅員の取り方

（1）　道路の性格

（2）　路線価に係る幅員の取り方

6　路線価の付設作業の手順と実例

（1）　価格形成要因の分析

（2）　路線の区分

（3）　各路線の必要データの収集

（4）　仮路線価の付設

（5）　仮路線価の現地での確認

（6）　路線価格の決定

7　路線価の付設に当たっての留意点

（1）　二重路線価

（2）　価格の逓減及び逓増

（3）　街路以外への付設

第3節　画地計算法の適用

1　画地計算法の意義

2　画地計算法に係る補正率の問題点

（1）　固定資産評価基準による例示

（2）　固定資産評価基準別表第3附表1～9の項目に係る問題点

（3）　各項目の補正率の適否

3　画地計算法の適用に係る補正率

（1）　環境条件

（2）　画地条件

（3）　行政的条件

（4）　その他

4　画地計算法の具体例

第4節　画地計算法に適用する補正率表の作成例

1　用途地区の区分

（1）　住宅地区

（2）　商業地区

2　補正率表の概要と作成指針

（1）　画地計算法の附表

（2）　「市町村長の行う所要の補正」に基づく補正率表の概要

3　「画地計算法の附表」に係る補正率表

（1）　奥行価格補正率表

（2）　側方路線影響加算率表

（3）　二方路線影響加算率表

（4）　不整形地補正率表

（5）　間口狭小補正率表

（6）　奥行長大補正率表

（7）　がけ地補正率表

（8）　通路開設補正率表

4　「市町村長の行う所要の補正」　――　その1：環境条件

（1）　日照、通風、乾湿等に係る補正率表

（2）　地質、地盤等補正率表

（3）　線路接近補正率表

（4）　高架線路等に係る補正率表

（5）　騒音、振動等に係る補正率表

（6）　畜舎等に係る補正率表

（7）　墓地等に係る補正率表

（8）　公衆便所等に係る補正率表

（9）　葬儀場等に係る補正率表

（10）　高圧線下地に係る補正率表

（11）　中層ビルに係る補正率表

（12）　作業所、工場等に係る補正率表

（13）　隣接地の利用状況に係る補正率表

（14）　浸水等の危険性に係る補正率表

（15）　土石流、崖崩れ、地滑り等の発生の可能性に係る補正率表

（16）　上水道等の有無に係る補正率表

（17）　土壌汚染の有無に係る補正率表

5　「市町村長の行う所要の補正」　――　その2：画地条件

（1）　地積価格補正率表

（2）　方位価格補正率表

（3）　宅地介在水路補正率表

（4）　高低差補正率表

（5）　私道部分の補正率表

（6）　画地内水路補正率表

（7）　傾斜地補正率表

（8）　画地内段差補正率表

（9）　造成工事費補正率表（市街化調整区域内農地等に適用）

(10) 傾斜道路接面補正率表

6　「市町村長の行う所要の補正」　――　その3：行政的条件

（1）　建築困難土地価格補正率表

（2）　用途規制に係る補正率表

（3）　建ぺい率及び容積率に係る補正率表

（4）　セットバックに係る補正率表

（5）　土砂関係法令に係る補正率表

（6）　自然公園法の規制に係る補正率表

（7）　その他の規制に係る補正率表

7　「市町村長の行う所要の補正」　――その4　：その他の条件

（1）　用途性に係る補正率表

（2）　市場性に係る補正率表

（3）　その他

第５節　簡易路線価評価方式

１　簡易路線価評価方式の意義

2　状況類似地域の区分と標準宅地の選定

3　標準宅地の評価

4　路線価の付設及び路線価図の作成

5　画地認定

（１）　国土調査がなされている町村

（２）　切図のみの町村

6　画地計算法の適用

（1）　固定資産評価基準別表第3附表1～9補正率表に例示された補正項目の検討

（2）　「市町村長の行う所要の補正」に基づく補正率表の検討

（3）　画地計算法に係る補正率表の作成例

第５章　その他の宅地評価法

第１節　「その他の宅地評価法」の意義

1　「その他の宅地評価法」の意義

2　「その他の宅地評価法」が適用される地域

（1）　価格水準の低い地域

（2）　地域要因の劣る値域

（3）　宅地が集中していない地域

3　固定資産評価基準に定められる評価方法

（1）　固定資産評価基準に定められる評価方法の意義

（2）　標準宅地（標準的画地）から各画地への評価手順の概要

（3）　比準割合の求め方

第2節　「その他の宅地評価法」の適用に当たって留意すべき事項

1　「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」との相違点

（1）　各画地の個別的要因を反映する手順の相違点

（2）　評価において反映される個別的要因の相違点

（3）　「市街地宅地評価法」との関連性

2　固定資産評価基準に例示される比準割合の問題点

（1）　街路条件による格差

（2）　交通・接近条件による格差

（3）　環境条件による格差

(4)　画地条件による格差

（5）　行政的条件による格差

（6）　各価格形成要因と「その他の宅地評価法」について

第3節　比準割合の作成

1　比準割合の作成の意義

（1）　比準割合の作成に係る基本的な考え方

（2）　比準割合に必要な個別的要因

2　比準割合の作成方針

（1）　地番地が整備されている場合

（2）　地番地が整備されていない場合

3　地番地図が整備されている場合の比準割合の作成例

（1）　街路条件

（2）　交通・接近条件

（3）　環境条件

（4）　画地条件

（5）　行政的条件

（6）　その他

4　地番地図が整備されていない場合の比準割合の作成例

（1）　環境条件

（2）　画地条件

（3）　比準割合