不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

約120年ぶりとなる民法[債権法]の大改正を詳解。
不動産法律実務に精通したベテラン弁護士渾身の一冊! !

《第一部》

第1章　総説

Q-1　民法改正の理由は、どのように説明されていますか。

Q-2　従前の経緯と今後のスケジュールを教えてください。

Q-3　民法改正が契約全般に与える影響についてまとめてください。

Q-4　英米法（コモン・ロー）の特徴をまとめてください。

Q-5　民法改正の検討が始まった当初、内田貴元東大教授で法務省参与の学説である関係的契約論の影響が強かったように思いますが、民法改正法案の内容はその影響がありますか。

Q-6　国際的取引ルールとの関係で整合性を図るとは、どのようなことですか。

Q-7　前記の合意と民法の規定・社会通念の構造を図示してください。

Q-8　今後、スタンダードになると言われている特約・容認条項の例を示してください。

Q-9　「契約及び取引上の社会通念に照らし」は、どのような条文で使用されていますか。

Q-10　今回の民法改正により、不動産取引の裁判はどのくらい増えると思われますか。

Q-11　当事者の合意を出来うる限り重視するとの立場になるということは、民法の種々の制度も変わるのですか。

Q-12　原始的不能は、どのように位置付けられたのですか?

Q-13　危険負担について説明してください。

Q-14　債権者主義を規定していた旧法第534条を削除した理由を教えてください。

Q-15　旧法第536条の債権者主義の規定は改正されましたか。

Q-16　旧法第536条が改正された結果、売買契約書の引渡し前の滅失、毀損の条項はどうなりますか。

Q-17　改正後の解除制度について、その制度内容をポイントでまとめてください。そして、改正第541条から第543条までの規定で問題となる点をチェックしてください。

Q-18　催告解除、無催告解除の要件の違いを整理してください。

Q-19　債権者に帰責事由がある場合の解除について、新たな規律が設けられましたか。また、新たな規律が設けられた理由も教えてください。

Q-20　契約の解除の効果に関する旧法第545条の規定に何か改正がありましたか。その改正理由も教えてください。

Q-21　解除権者の故意等による解除権の消滅に関する旧法第548条に改正がありましたか。その改正理由も教えてください。

Q-22　解除に関する売買契約書の条項はどうなりますか。

 

第２章　売買編

第１節　手付　　

Q-23　手付に関する規定は改正されましたか。

第2節　売主の義務の明文化

Q-24　売主の義務についての改正がありましたか。

第３節　広義の契約不適合の整理

Q-25　契約不適合制度についてのポイントを整理してください。

第４節　権利に関する契約不適合

Q-26　種類・品質・数量以外の権利に関する広義の契約不適合について、現行法と改正法の違いを一覧表にしてください。

Q-27　権利に関する契約不適合は、どのように改正されましたか。

第５節　目的物の種類または品質に関する狭義の契約不適合責任

Q-28　旧法の瑕疵担保責任と改正法の目的物の種類または品質に関する狭義の契約不適合責任を比較してください。

Q-29　具体的な事例を通じて、旧法の瑕疵担保責任と改正法の狭義の目的物の種類または品質に関する契約不適合責任を比較してください。

Q-30　「瑕疵」と目的物の種類または品質に関する狭義の「契約不適合」（目的物の契約不適合）の構造的な違いを教えてください。

Q-31　瑕疵担保責任と狭義の契約不適合の比較表を示してください。また、そのポイントについて解説してください。

Q-32　瑕疵担保と狭義の契約不適合に関する新旧の条文を掲げて、チェック項目を示してください。

Q-33　契約不適合責任に関する買主と売主の権利行使の攻防をチャートで示してください。

Q-34　目的物の種類または品質に関する担保責任の期間の制限は改正されましたか。

第６節　競売と契約不適合

Q-35　競売と契約不適合について説明してください。

第７節　担保責任を負わない旨の特約

Q-36　旧法第572条の担保責任を負わない旨の特約は改正されましたか。

第８節　売主の担保責任と同時履行

Q-37　売主の担保責任と同時履行（旧法第571条関係）の規律はどうなりますか。

第９節　権利を失うおそれがある場合の買主による代金支払いの拒絶

Q-38　権利を失うおそれがある場合の買主による代金支払の拒絶（旧法第576条、第577条関係）の規律はどのようになりますか。

第１０節　危険の移転

Q-39　目的物の滅失または損傷に関する危険の移転に関し、何か規律が設けられましたか。

Q-40　「買戻し」の制度について何か改正されましたか。

Q-41　民法改正が売買契約に与える影響をまとめてください。

第１１節　契約不適合と宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律と消費者契約法、そして「特約」はどこまで許されるのか

Q-42　整備法による宅地建物取引業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律の改正と、

今後、実務上気を付けるべき点を整理してください。

Q-43　民法改正と改正宅地建物取引業法（宅建業法）第４０条に関する規律関係についてまとめてください。

Q-44　瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わることで宅地建物取引業法（宅建業法）第35条と第37条はどのように変わるのか教えてください。

Q-45　契約不適合責任と宅地建物取引業法（宅建業法）第38条の関係を教えてください。

Q-46　契約の内容に適合しない場合の売主の責任の契約条項はどのようになりますか。

Q-47　「契約の内容に適合しなくても売主は責任を負わない」という特約は有効ですか。

Q-48　「契約内容に適合しなくても責任を負わない.」という特約は、実務では買主の信頼を失う文句だと思います。何か適した言葉（説明）はありますか。

Q-49　「契約の内容に適合しなくても売主は責任を負わない」という特約をしていたのに、売主が雨漏りの事実を知っていた場合、売主は雨漏りについて責任を負いますか。

Q-50　中古物件の売買契約で、「雨漏りがあっても契約不適合責任を負いません。」という特約した場合、実務上、配慮すべきことや注意すべきことがありますか。

第３章

賃貸編

Q-51　保証制度はどのように変わりますか。

Q-52　賃貸借の新規定と改正規定についてまとめてください。

Q-53　改正民法は、賃貸借の成立（第601条関係）の規律を次のように改めるものとし、「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれを対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」との規律を公表していますが、「鍵の返還をもって明渡しとする。」という特約は有効ですか。

Q-54　短期賃貸借に関する第602条の規定に改正はありましたか。

Q-55　賃貸借契約の存続期間は改正されましたか。

Q-56　賃貸借の対抗力についても改正はありましたか。

Q-57　賃貸人たる地位は合意で移転できますか。

Q-58　不動産の賃貸人による妨害排除等請求権についての規定が設けられましたか。

Q-59　敷金については、何か規定が設けられましたか。

Q-60　敷金が改正法第622の2で定義されたことで、最高裁判所が平成23年に有効とした敷引特約に影響がありますか。

Q-61　賃貸物の修繕等については、どのような規定となりましたか。

Q-62　減収による賃料の減額請求等の規定はどうなりましたか。

Q-63　賃借物の一部滅失等による賃料の減額等に関する第611条の規律に改正がありましたか。

Q-64　転貸の効果に関する第613条関係に何か改正はありますか。

Q-65　賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了について規定が設けられましたか。

Q-66　賃貸借終了後の収去義務および原状回復義務（第616条、第598条関係）について何か改正がありましたか。

Q-67　損害賠償および費用償還の請求権に関する期間制限についての第621条、第600条は改正されましたか。

Q-68　賃貸借契約に関して、不動産業界で中間試案で懸念を示した制度で、改正法でも維持された制度として、どのようなものがありますか。

Q-69　駐車場契約のような継続的契約においては正当事由がなければ更新拒絶できない、あるいは期間の定めがない場合に解約を制限する規律が検討されていましたが、どうなりましたか。

Q-70　将来債権の譲渡が明文化されたとのことですが、収益物件の将来の賃料債権の全部をXに譲渡した後で、その収益物件をYに譲渡した場合、Yは賃料債権を取得できないのですが。

Q-71　「地代・家賃・管理費等に関する短期消滅時効制度」の削除がされたそうですが、今後はどのような規律になりますか。

Q-72　改正民法の施行前に賃貸借契約が締結され、施行後に同賃貸借契約が更新された場合、更新契約に適用されるのは旧法ですか、あるいは改正法ですか。

第４章　錯誤、取り上げられなかった論点、エスクロー制度、インスペクション

Q-73　錯誤に関する規定はどうなりますか。

Q-74　民法（債権法）改正後、媒介契約の法的性質はどうなりますか。

Q-75　不動産に関する契約書が定型約款に当たるかを教えてください。

Q-76　不動産取引に影響する論点で、取り上げられなかった論点についてまとめてください。

Q-77　取り上げられなかった論点で注意することはありますか。

Q-78　アメリカのエスクロー制度を説明してください。

Q-79　インスペクションとは何ですか。

 

《第２部》

１．意思能力

ポイント１：「意志無能力時の行為は無効」との規定化

２．公序良俗

ポイント２：「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為の無効」に関する規定の修正

ポイント３：「暴利行為」の関する規律は明文化されず

３．意思表示　

ポイント４：「心理留保」規定の範囲の明確化

ポイント５：「動機の錯誤」の規定の明文化と、錯誤は「無効となる意思表示」から「取り消しできる意思表示」から「取り消しできる意思表示」に

ポイント６：「第三者詐欺」の規定の変更

ポイント７：第三者の詐欺の第三者に媒介受託者等を規定する案は見送り

ポイント８：「隔地者以外の者に対する意思表示」に到達主義適用の明確化

ポイント９：「意志表示の受領能力」規定の修正

４．代理　

ポイント１０：「代理制度」について判例を反映するための改正

５．無効および取消し　

ポイント１１：追認をするには取り消しうることを知ることを要す（法定追認は解釈に委ねる）

６．条件及び期限

ポイント１２：条件成就の妨害

７．消滅時効　

ポイント１３：「時効期間」の変更

ポイント１４：定期金債権の消滅時効の見直し

ポイント１５：「地代・家賃・管理費に関する短期消滅時効制度」の削除

ポイント１６：「職業別の短期消滅時効等」の削除

ポイント１７：損害賠償請求権の消滅時効

ポイント１８：時効の用語および制度の変更

ポイント１９：協議による時効完成猶予の新設

ポイント２０：承認は更新事由

ポイント２１：天才等による時効完成猶予期間の変更

ポイント２２：改正後の消滅時効の規定は遡及しない

８．債権質入れ

ポイント２３：債権質の設定等

ポイント２４：設定行為に別段の定めがある場合等

ポイント２５：抵当権の効力が及ぶ範囲

９．根抵当権

ポイント２６：根抵当権の被担保債権

ポイント２７：根抵当権の被担保債権の譲渡等

１０．債権の目的（法定利率は除く）

ポイント２８：「特定物の引渡しの場合の注意義務」の明確化

１１．法定利率

ポイント２９：　「変動制による法定利率」の導入

ポイント３０：「中間利息控除」との関係

ポイント３１：法定利率の適用の基準時

ポイント３２：金融債務の不履行の場合の「遅延損害金」の額

１２．履行請求権

ポイント３３：「履行の不能」に関する規定の新設、原始的不能の場合も履行利益の損害賠償

ポイント３４：金銭債務について履行不能の規定は明文化せず

ポイント３５：履行の強制

１３．債務不履行による損害賠償

ポイント３６：「帰責性」の明確化および「契約不適合責任」の概念の導入

ポイント３７：債務の履行に代わる損害賠償の請求

ポイント３８：遅延中の履行不能

ポイント３９：「損害賠償の範囲」

ポイント４０：債務不履行と「過失相殺」

ポイント４１：「損害賠償の予定」

１４．解除

ポイント４２：解除の要件

ポイント４３：債務者の「責めに帰すべき事由」は要件ではなくなった

ポイント４４：「無催告解除」の要件

ポイント４５：債権者の責めに帰すべき場合

ポイント４６：解除の効果

ポイント４７：解除権の消滅

１５．危険負担

ポイント４８：「危険負担制度」の変更

ポイント４９：旧法534条と535条の削除

１６．受領遅滞

ポイント５０：「受領遅滞の効果」規定の変更

１７．債権者代位権

ポイント５１：「債権者代位権」に関する判例・実務の明文化

ポイント５２：債務者の処分権

ポイント５３：訴訟告知の義務付けの新設

ポイント５４：転用型の新設

１８．詐害行為取消権

ポイント５５：「詐害行為取消権」に関する判例・実務の明文化

ポイント５６：「詐害行為取消権」の類型

ポイント５７：判決効の及ぶ範囲、訴訟告知義務

ポイント５８：除斥期間の短縮化

１９．多数当事者

ポイント５９：「連帯債務」「不可分債務」の定義の明確化

ポイント６０：連帯債務において、「請求」絶対効から相対効へ

ポイント６１：連帯債務者の一人が一部弁済した場合求償関係

ポイント６２：連帯債務者の通知義務と求償制限

ポイント６３：連帯債務者のうち無資力者がいる場合の規律を整理

ポイント６４：「連帯責任」の規定の新設

２０．保証債務

ポイント６５：電磁的記録が改正法第151条第4項において定義化されたことによる改正

ポイント６６：保証人の負担を主たる債務の目的または態様

ポイント６７：主たる債務者について生じた事由の効力

ポイント６８：連帯保証人について生じた事由の効力

ポイント６９：事業のための貸金債務についての個人保証の制限

ポイント７０：極度額の設定

ポイント７１：元本額の確定―（その１）

ポイント７２：元本額の確定―（その２）

ポイント７３：元本確定期日

ポイント７４：情報提供義務―（その１）：保証契約締結時の情報提供

ポイント７５：情報提供義務―（その２）：保証人の請求による情報提供

ポイント７６：情報提供義務―（その３）：期限の利益喪失についての情報提供

２１．債権譲渡

ポイント７７：債権譲渡の効力

ポイント７８：供託原因の新設

ポイント７９：差押債権者との関係

ポイント８０：意義をとどめない承諾が廃止されたことともなう対応策

ポイント８１：債権譲渡と相殺の関係

ポイント８２：「将来債権」の譲渡性

ポイント８３：将来の不動産の賃料債権の譲渡

２２．債務引受 

ポイント８４：「併存的債務引受」の内容

ポイント８５：併存的債務引受の当事者

ポイント８６：「免責的債務引受」の内容

ポイント８７：免責的債務引受の当事者

ポイント８８：担保権、保証の移転方法

２３．契約上の地位の移転

ポイント８９：契約上の地位の移転の明記

２４．弁済

ポイント９０：弁済の意義

ポイント９１：第三者の弁済

ポイント９２：弁済した物の取戻しに関する旧法第476条が削除された理由

ポイント９３：弁済の方法

ポイント９４：弁済の充当

ポイント９５：「弁済の提供の効果」と「受領遅滞の効果」をどのように整理するのか

ポイント９６：供託に関する規定

ポイント９７：弁済による代位

ポイント９８：一部弁済による代位者は単独で抵当権を実行し得ない旨の規律

２５．相殺

ポイン１００：不法行為等による生じた債権を受働債権とする相殺の見直し

ポイント１０１：「相殺適状」

ポイント１０２：相殺の充当

２６．更改　

ポイント１０３：「更改」の意思

２７．有価証券

ポイント１０４：有価証券に関する整備

２８．契約に関する基本原則

ポイント１０５：契約の自由の原則を明記

２９．契約の成立

ポイント１０６：申込みと承諾

ポイント１０７：承諾の期間の定めのある申込み

ポイント１０８：承諾の期間の定めのない申込み

ポイント１０９：申込者の死亡等

ポイント１１０：契約の成立時期

ポイント１１１：懸賞広告

ポイント１１２：懸賞広告の撤回権

ポイント１１３：懸賞広告の撤回の方法

３０．定型約款

ポイント１１４：「定型約款」規定の新設

３１：第三者のためにする契約

ポイント１１２：「第三者のためにする契約」の整備

３２．売買　

ポイント１１６：手付に関する改正―倍額提供による解除

ポイント１１７：売主の義務

ポイント１１８：「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」―契約不適合責任

ポイント１１９：数量不足の除外

ポイント１２０：目的物の滅失等の危険の移転

ポイント１２１：旧法第567条第1項および第3項を削除する理由

ポイント１２２：競売手続と契約不適合責任

ポイント１２３：担保責任を負わない旨の特約

ポイント１２４：代金支払拒絶事由

ポイント１２５：旧法第571条の削除

ポイント１２６：「買戻し」の改正―返還されるべき金銭の範囲

３３．贈与　

ポイント１２７：「他人物贈与」の有効性

ポイント１２８：書面によらない贈与の「解除」

ポイント１２９：贈与者の責任

ポイント１３０：「他人物贈与者」の責任

３４．消費貸借

ポイント１３１：書面による「諾成的消費貸借契約」を明文化

ポイント１３２：インターネットを利用した「電磁的記録」も書面による取引として有効

ポイント１３３：書面でする消費貸借契約の「借主からの解除」

ポイント１３４：当事者の破産による書面でする「消費貸借契約の失効」

ポイント１３５：準消費貸借に関する旧法第588条から「消費貸借によらないで」との文言を削除

ポイント１３６：消費貸借契約に伴う「利息」に関する規律の新設

ポイント１３７：貸主の担保責任

ポイント１３８：期限前弁済に関する規律の明確化

３５．賃貸借

ポイント１３９：貸借人の目的物返還債務の明記

ポイント１４０：短期賃貸借の規定から制限行為能力者を削除

ポイント１４１：賃貸借契約の存続期間の制限

ポイント１４２：賃貸借の対抗力、賃貸人たる地位の移転

ポイント１４３：合意による賃貸人の地位譲渡

ポイント１４４：不動産の賃借人による妨害排除請求権

ポイント１４５：「敷金」の定義化

ポイント１４６：貸借人の「修繕権」

ポイント１４７：減収による「賃料の減額請求」

ポイント１４８：賃貸物の一部滅失等による「賃料の減額」・「賃貸借の終了」

ポイント１４９：転貸の効果

ポイント１５０：貸借物の「全部滅失等による賃貸借の終了」

ポイント１５１：賃貸借の更新の推定と賃貸借の解除の効力

ポイント１５２：賃貸借終了後の「収去義務」および「原状回復義務」

ポイント１５３：用法違反による損害賠償請求に関する時効の「完成猶予」

３６．使用貸借

ポイント１５４：使用貸借の成立の「諾成契約化」

ポイント１５５：使用貸借の終了時期の明確化

ポイント１５６：使用貸借の「解除」

ポイント１５７：使用貸借終了後の収去義務および原状回復義務の明文化

ポイント１５８：用法違反による損害賠償請求の関する時効「の「完成猶予」

３７．請負

ポイント１５９：仕事を完成することができなくなった場合等の報酬請求権

ポイント１６０：「仕事の目的物が契約の内容に適合しない場合」の請負人の責任

ポイント１６１：仕事の目的物が契約の内容に適合しない場合の注文者の権利の期間制限（第637条の改正）

ポイント１６２：旧法第639条、第640条の削除

ポイント１６３：仕事の目的物である土地工作物が契約の内容に適合しない場合の請負人の責任の存続期間

ポイント１６４：注文者についての「破産手続の開始による解除」

３８．委任

ポイント１６５：受任者の「自己執行義務」

ポイント１６６：報酬に関する規律

ポイント１６７：委任解除権

３９．雇用　

ポイント１６８：労働に従事できなくなった場合等の報酬請求の新設

ポイント１６９：労働者を塗油機関拘束する規定からの開放

ポイント１７０：旧法第627条第2項及び第3項の改正

４０．寄託　

ポイント１７１：寄託契約の成立の「諾成契約化」―要物性の見直し

ポイント１７２：受託者の解除権

ポイント１７３：無償寄託における受寄者の解除権

ポイント１７４：寄託物が引き渡されない場合における受寄者の解除権

ポイント１７５：受寄者の「自己執行義務」の柔軟性東

ポイント１７６：寄託物について第三者の権利主張

ポイント１７７：寄託物の一部滅失または損傷の場合における寄託者の損害賠償請求権および受寄者の費用償還請求権の時効の「完成猶予」

ポイント１７８：寄託者による返還請求

ポイント１７９：「混合寄託契約」の明文化

ポイント１８０：消費寄託

４１．組合

ポイント１８１：契約総則の規定の不適用

ポイント１８２：組合員の一人についての意思表示の無効等

ポイント１８３：組合の債権者の権利の行使

ポイント１８４：組合員の持分の処分等

ポイント１８５：業務執行者がない場合における組合の業務執行

ポイント１８６：業務執行者がある場合における組合の業務執行

ポイント１８７：組合代理

ポイント１８８：組合員の加入

ポイント１８９：組合員の脱退

ポイント１９０：組合の解散事由