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平成26年『鑑定基準』改正の重要点を盛り込んだ最新版!
平成26年『鑑定基準』改正の重要点
(1)更地価格の求め方が変わった。
(2)地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
(3)利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
▲地下上昇が家賃に与える影響Ⅰ 新規家賃
1 賃料の種類
①賃料とは
②賃料の種類
(1)地代と家賃
(2)新規賃料と継続賃料
(3)実質賃料と支払賃料
(4)実際実質賃料と実際支払賃料
(5)正常賃料と限定賃料
(6)積算賃料、比準賃料、収益賃料
(7)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
(8)試算賃料、法定賃料
(9)定額家賃、歩合家賃
(10)純賃料
③賃料には種別、類型の区別がない
2 家賃の新規賃料
①建物の新規賃料とは
②新規賃料の実質賃料と支払賃料
③保証金
④新規賃料を求める手法
3 積算賃料
①積算賃料とは
②基礎価格
(1)基礎価格とは
(2)『鑑定基準』の文言の誤り
(3)家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
(4)基礎価格に開発法は必要か
(5)借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
(6)立体的に借家権が及ぶ範囲
(7)平面的に借家権が及ぶ範囲
(8)区分所有権マンションの基礎価格
③階層別効用
(1)階層別効用とは
(2)階層別効用の具体的な求め方
(3)一般的な階層別効用
④新宿事務所ビルの階層別効用比率
⑤階層別効用配分割合
(1)階層別効用配分割合とは
(2)階層別効用配分割合の求め方
⑥部分別効用
(1)部分別効用とは
(2)効用の例示
⑦期待利回り
(1)期待利回りとは
(2)期待利回りと還元利回り
⑧土地の期待利回り・建物の期待利回り
(1)日本の期待利回りの認識
(2)一般的割合
(3)総合期待利回り
(4)土地の期待利回り・建物の期待利回り
(5)土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
⑨標準粗利回り
(1)粗利回り
(2)標準粗利回り
(3)標準粗利回りの求め方の算式
(4)具体例による算式の証明
(5)粗利回りと還元利回り
(6)必要諸経費率
(7)総合期待利回り
⑩家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
⑪Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
⑫平成バブル時の事務所のビル利回り
⑬純賃料
(1)純賃料とは
(2)純賃料の求め方の公式
(3)純賃料の求め方の具体例
(4)区分所有マンションの純賃料
⑭必要諸経費
(1)必要諸経費とは
(2)減価償却費
(3)公租公課
(4)修繕費
(5)管理費
(6)火災保険料
(7)空室損失
(8)貸倒引当金
(9)総支出に占める必要諸経費の割合
(10)減価償却費を必要経費から外すべきでない
⑮積算賃料の決定
(1)建物全体の賃料(一棟建物の賃料)
(2)部分の賃料
⑯建物経年と期待利回り
4比準賃料
①比準賃料とは
②賃貸事例比較法
③賃貸事例の選択
④実質賃料の採用
⑤実際実質賃料
(1)実際実質賃料とは
(2)具体的な求め方(その1)―貸事務所で保証金の償却がない場合
(3)具体的な求め方(その2)―貸事務所で保証金の償却がある場合
(4)具体的な求め方(その3)―マンションの場合
⑥保証金
⑦事情補正
⑧時点修正
⑨個別的要因の標準化要因
⑩地域要因
(1)地域要因とは
(2)地域要因の格差
⑪個別的要因の直接比較要因
⑫個別的要因の修正率
(1)方位
(2)経年と賃料
(3)階層の賃料差
⑬賃貸事例比較法の具体的な求め方
(1)要因の格差
(2)賃貸事例比較法の試算賃料
(3)比準賃料の決定
⑭比準賃料の実例
(1)賃貸事例とデータの実質賃料
(2)比較
(3)比準賃料の決定
5新規賃料の決定
6『システム賃料』の考えで賃料を求める
①「システム賃料」とは
②「平均」による賃料の求め方の実例
(1)課題
(2)賃料データ
(3)徒歩分評点
(4)経年評点
(5)面積評点
(6)評価額
7全国市町村の2DK居宅の賃料
Ⅱ 継続家賃
1継続家賃
①継続賃料の手法
②継続賃料分析の三面性
③継続賃料と新規賃料の関係
④賃料増減事由の条件
⑤期待利回りと継続賃料利回りの密接な関係
⑥継続賃料固有の価格形成要因
⑦直近合意時点
(1)直近合意時点とは
(2)「中川了滋最高裁判決」の概要
(3)「中川了滋最高裁判決」の説明
(4)「甲斐中最高裁判決」
(5)「中川了滋最高裁判決」と「甲斐中最高裁判決」の相矛盾点
(6)サブリースの賃料減額請求を認めた最高裁判決
2差額配分法
①差額配分法とは
②実質賃料と支払賃料
③差額配分法の求める算式
④実際実質賃料
⑤経済価値に即応した適正な実質賃料
⑥差額配分法と新規賃料
⑦差額の配分
⑧ビル賃料の動向
⑨差額配分法の実際(その1)
⑩差額配分法の実際(その2)
⑪差額配分法の実際(その3)
⑫賃料下落と共益費
⑬賃料下落と保証金
3スライド法
①スライド法とは
②スライド法の算式
③スライド法の純賃料
④スライド法の必要諸経費
⑤スライド法の起点
⑥賃料改定の状況
⑦スライド法の変動率
(1)スライド法の変動率とは
(2)賃料は、経済変動の諸々によって形成されたもの
(3)URが家賃改定のルールを変えた
⑧変動率
(1)変動率に使われる統計指数
(2)三菱地所の事務所賃料
(3)マンション賃料
⑨地価変動と家賃の関係
⑩スライド法の問題点
⑪スライド法賃料の実際(その1)
⑫スライド法賃料の実際(その2)
4利回り法
①利回り法とは
②基礎価格
③継続賃料利回り
④旧『鑑定基準』による利回り法の賃料
⑤継続賃料利回り
(1)従前賃料合意時点の継続賃料利回り
(2)価格時点の継続賃料利回りの算式
⑥総合比較考量事項
(1)契約の時、更新の時の利回りとの関係
(2)近隣の利回りとの関係
(3)利回り法と契約締結の時
⑦利回り法と積算法
⑧利回り法の賃料の求め方
⑨判例にみる継続賃料の利回り法
(1)はじめに
(2)判例
(3)鑑定人採用の鑑定手法
(4)裁判所の鑑定評価書の検討
(5)採用鑑定手法についての検討
(6)利回り法の不採用について
⑩スライド法と利回り法は同じ求め方である
5賃貸事例比較法
①賃貸事例比較法とは
②事例の選択と契約内容の比較
③地域要因の比較
④比準賃料の求め方
⑤新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
(1)新しい評価方法について
(2)新規賃料と継続賃料の評点関係
(3)設定条件
(4)継続賃料の求め方
6評価額の調整と決定
Ⅲ 収益家賃
1収益分析法の賃料は新規賃料か
2企業収益による賃料
①純収益
②資本に配分される利益
③経営に配分される利益
④不動産に配分される利益
⑤収益賃料
3店舗の売上高と家賃
①歩合家賃
②店舗の売上高に対する家賃割合
③家賃割合の求め方
④家賃割合の一覧表
⑤小売店舗の家賃割合は5%
⑥ゼンショーの店舗家賃
⑦郊外量販店の家賃割合
⑧レンタルビデオ店の家賃
⑨伊勢丹吉祥寺店の家賃割合は6.3%
⑩リゾートホテルの家賃は売上高の13%
4工場の製品売上高と家賃割合
①工場の賃貸借
②製造工場の家賃割合
5工場の収益賃料
①分析の目的
②食料品製造工場の分析例
6居住者の収入の家賃負担率
①居住者収入と家賃の関係
②居宅の家賃水準と家賃割合
7経営配分利益
①ホテルの経営配分利益割合
②イトーヨーカドーの経営指導料
③本社ビルをどうして都心に建てることができるのか
④トヨタの海外子会社
⑤製造業の経営に配分される利益
(1)経営に配分される利益とは
(2)利益額把握の困難性
(3)利益額の逆算
(4)経営利益の求め方
(5)経営利益の具体的な求め方
(6)他の業種の経営利益配分率
(7)平均値と利益配分率
Ⅳ 家賃に関するその他
①事務所ビルの賃料と水道光熱費、公租公課
②公定歩合(基準割引率及び基準貸付利率)と一時金運用利回り
③東京中心商業地の賃料と還元利回り
(1)東京中心商業地の賃料
(2)東京中心商業地の還元利回り(2009年5月27日発表)
④東京中心商業地の店舗家賃と地価の関係(2009年6月6日発表)
⑤ススキノの利回り22%(2006年4月21日発表)
⑥銀座大通りの店舗家賃(2015年6月8日発表)
⑦敷引の最高裁判決
(1)敷引特約は合法であると最高裁は認めた(2011年7月1日発表)
(2)敷引特約は違法であるという最高裁判官が1人出現した(2011年8月11日発表)
(3)敷引契約はマンション賃貸の4%足らず(2011年8月11日発表)
⑧丸ビルの還元利回り
(1)丸の内の賃料
(2)千代田区の貸事務所賃料の変動係数
(3)千代田区各町の事務所賃料の変動係数
(4)賃料倍率(最高÷最低)と変動係数
(5)丸ビルの賃料
(6)丸ビルの敷金の推測
(7)丸ビルの必要諸経費の推測
(8)丸ビルの建物価格
(9)丸ビルの土地価格
(10)丸ビルの償却還元利回り
(11)丸ビルの減価償却後還元利回り
⑨積み上げ方式の期待利回りに実証性はあるのか
⑩期間1年の国債金利の推移
Ⅴ 地代
①地代とは
②地代の種類
(1)新規賃料と継続賃料
(2)実質賃料と支払賃料
(3)正常賃料と限定賃料
(4)積算賃料、比準賃料、収益賃料
(5)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
③元本と果実
④地代の水準と変動率
(1)東京23区の借地の地代水準
⑤地代と地価の関係
(1)23区の平均住宅地価
(2)23区の住宅地の平均地代
(3)地価と地代の関係
⑥地代増減の原因事項(借地借家法11条)
⑦最高裁は地代等の自動増額改定特約を認めず
⑧新規賃料と経済価値に即応した適正な賃料
⑨契約減価
⑩新規賃料(新規地代)を求める手法
⑪積算法
(1)積算法の基礎価格
(2)期待利回り
(3)必要諸経費
(4)借地権価格が発生していない堅固建物の積算地代の例
⑫賃貸事業分析法
(1)想定建物等
(2)建物に帰属する収益
(3)土地に帰属する収益
(4)収益地代
⑬借地権価格が発生していない堅固建物の実質地代
⑭経済価値に即応する適正な実質賃料
⑮地代の期待利回りの求め方
⑯継続地代の評価手法
⑰差額配分法
(1)新規実質地代
(2)経済価値に即応した適正な実質地代
(3)実際実質賃料
(4)差額
(5)1/2法の差額配分
(6)差額配分後の実際実質地代
(7)敷金の運用益
(8)差額配分法の支払地代
⑱スライド法
(1)スライド法の手法
(2)使用する変動率
(3)設例によりスライド法―その1
(4)設例によりスライド法―その2
⑲利回り法
(1)利回り法とは
(2)利回り法の算式
(3)平成2年改定の利回り法
(4)平成26年改正
(5)価格時点の継続地代利回りの求め方
(6)利回り法の求め方の例
⑳「鑑定基準」が不採用とした利回り法の復活を
⑳賃貸事例比較法
㉑賃貸事業分析法
㉒収益分析法(企業収益から)
㉓公租公課倍率法
(1)公租公課倍率法とは
(2)地代の変動率
(3)土地固定資産税の変動率
(4)平成15年の公租公課倍率
(5)公租公課に対する地代倍率のもとめ
㉔地代と公租公課の関係
㉕地代評価の勘案事項
(1)契約の内容および契約の締結の経緯
(2)契約の経過期間および残存期間
(3)賃料改定の経緯
(4)更新料の必要性
(5)賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
(6)底地に対する利回りの推移、動向
㉖増改築承諾料
㉗条件変更承諾料
㉘名義書替料(借地権譲渡許可承諾料)
㉙家賃から地代を求める家賃割合法
(1)家賃と地代の間に関係はないか
(2)データ
(3)家賃と地代の関係
(4)コメの収穫高と小作料
㉚太陽光発電の地代はどれほどか
㉛田の還元利回り
(1)田の還元利回りが源か
(2)田の収穫量
(3)田の収入
(4)田の価格
(5)田の粗利回り
(6)稲作の経費率
(7)田の還元利回り
㉜地代の判例(1)
㉝地代の判例(2)
㉞借地非訴の決定例にみる収益地代
Ⅵ 地代に関するその他
①東京23区住宅地の家賃単価と地代単価の関係
②ゴルフ場の固定資産税は高すぎる
③ゴルフ場の地代
(1)ゴルフ場の地代は年間100~200円/㎡
(2)ゴルフ場の地代は年間211円/㎡
④寺の貸地の地代は公租公課の3倍以下
⑤公租公課の10倍の地代はありうる
⑥定期借地権付戸建住宅の地代は地価の1.2%
⑦定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後
⑧土地使用貸借の価格は更地価格の20%にもなるのか
Ⅶ 借地権
①借地権割合はどのようにして求めるのか
(1)借地権割合とは
(2)分析の条件
(3)土地価格
(4)建物価格
(5)土地建物価格
(6)総収入
(7)必要諸経費
(8)純収益
(9)総合還元利回り
(10)土地還元利回り、建物還元利回り
(11)借地権割合
②借地権価格と地代
(1)はじめに
(2)分析データ
(3)地代と借地権価格の回帰式
(4)借地権価格と地代
(5)地代利回り
Ⅷ 明渡し立退料
①赤字企業の営業損失補償について
(1)はじめに
(2)みなし営業利益
(3)損失補償基準の変更
(4)『中小企業実態基本調査に基づく経営・原価指標』
(5)飲食業固定的経費項目
(6)飲食業の固定的経費額
(7)(1)の限界利益率
(8)(2)の限界利益率
(9)営業利益と営業利益率
(10)付加価値の考え方への変更の妥当性
②移転先での業績回復年数
(1)はじめに
(2)飲食業の損失減少率
(3)回復年数の分析
(4)回復年数の具体的分析
③飲食店の明渡し立退料
(1)東京地裁の明渡し立退料の判例
(2)明渡立退料の鑑定書の記載内容
④店舗造作工事費
⑤明渡立退料鑑定の手法
⑥比準方式
⑦借家権価格割合方式
⑧借家権価格割合
⑨価格控除方式
⑩賃料差額方式
⑪UR高幡台団地の明渡し立退判決