不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

建築プロジェクト・マネージャー［PM］のための実践的手引書の改訂版

収益を上げる事業の構築力と、その裏付けとなるコストを制する力が身に付く!

好評の旧版に、今注目の《介護付き有料老人ホーム》の事業収支計画シミュレーションを新しく追加

企画設計・事業収支計画の作成と投資採算評価に必要な最新のデータに全面的に差し替え

 

本書は独立したPMとして建築プロジェクトの企画設計・事業計画を推進していく上で、基本計画段階までに決定しておくべき実務に必要な事柄を、筆者の経験等を踏まえ、できるだけ数値的根拠を裏付けとして、現実的に解説している。
今回の新版では、最新のデータに修正するとともに、超高齢化社会の到来を踏まえ、需要が急増している「介護付き有料老人ホーム」のシミュレーション等を新しく加筆した。
もちろん、安ければいいということではない。その計画に即した最大の効果を上げる、予算のバランスを考慮する必要がある。
（著者まえがきより一部抜粋）

■１　建築プロジェクトの事業手法と進め方

１　クライアントのニーズ（動機）

２　建築プロジェクトの分類

３　事業方式の選択
（１）    分譲事業方式
（２）    賃貸事業方式
（３）    等価交換方式
（４）    土地信託方式
（５）    直営方式
（６）    事業方式の選択

４　建築プロジェクトの進め方
（１）　企画段階
（２）　基本計画段階
（３）　実施計画段階

■２　企画段階―その①：立地可能業種の選定    

１　立地評価項目と調査法
（１）　市場要因
（２）　地域要因
（３）　画地要因

２　評価対象業種の設定と要求立地性能
（１）　住宅系
（２）　事業系
（３）　商業系
（４）　ホテル系
（５）　スポーツ・レジャー系
（６）　教育系

３　用途構成企画

■３　企画段階―その②：建築可能空間の算定と事業性のチェック

１　用途別必要建築機能

２　用途規制

３　規模規制
（１）　容積率制限
（２）　建ぺい率制限

４　形態規制
（１）　道路斜線制限
（２）　隣地斜線制限
（３）　北側斜線制限
（４）　天空率
（５）　日影規制
（６）　日ざし曲線メジャー

５　規模・形態規制の緩和手法
（１）    特定街区制度
（２）    総合設計制度
（３）    一団地建築物設計制度
（４）    連担建築物設計制度

６　その他の規制
（１）　駐車場付置義務
（２）　住宅付置義務
（３）　大規模小売店舗立地法

７　事業性のチェック
（１）　事業収支の基本項目と概算値
（２）　事業成立性に影響の大きい項目とその設定値
（３）　事業性チェック指標

■４　基本計画段階―その①：建築基本計画

１　建築基準法上の単体規制
（１）　居室の採光
（２）　窓先空地
（３）　二以上の直通階段の設置
（４）　標準的な階段の幅
（５）　直通階段に至る歩行距離
（６）　物販店舗における階段の幅

２　用途別の建築基本計画の留意点
（１）　事務所ビル系
（２）　共同住宅系
（３）　有料老人ホーム
（４）　商業系
（５）　モデルプラン

■５　基本計画段階―その②：初期投資と資金調達

１　土地取得費
（１）    土地評価の方式
（２）    路線価による土地価格の評価
（３）　仲介手数料

２　敷地造成費
（１）    算出法
（２）    算出例
（３）    在来地盤の平均傾斜度による概算

３　解体工事費
（１）    算出法
（２）    事務所ビルの算出例
（３）    共同住宅の算出例

４　建築工事費    
（１）    JBCIとは
（２）    市場コスト統計方式
（３）    建築工事費の算出法
（４）    事務所ビルの算出例
（５）    共同住宅の算出例
（６）    有料老人ホームの算出例
（７）    既存建物の価格算定

５　外構工事費
（１）    算出法
（２）    算出例

６　什器備品費

７　設計料
（１）    算出法
（２）    算定に用いられる建築物の用途分類の細分化
（３）    標準業務人・時間数
（４）    標準人件費
（５）    算出例
（６）    実際の契約価格

８　建築工期（開業前金利）
（１）    解体工期
（２）    新築工期
（３）    事務所ビルの算出例
（４）    共同住宅の算出例

９　開業費
（１）    テナント仲介料
（２）    広告宣伝費
（３）    業務委託費（人件費）
（４）    維持管理費
（５）    近隣対策費
（６）    設定料率

１０　資金調達
（１）　自己資金
（２）　敷　金
（３）　保証金
（４）　長期銀行借入金
（５）　短期銀行借入金
（６）　補助金

■６　基本計画段階―その③：営業収入と開業後費用

１　営業収入
（１）　家賃収入
（２）　共益費
（３）　駐車場収入
（４）　その他の営業収入

２　建物運営費（人件費・諸経費）
（１）　業務内容
（２）　費用設定

３　維持管理費
（１）　設備管理費
（２）　保守管理費
（３）　警備業務費
（４）　清掃業務費
（５）　事務所ビルの算出例
（６）　共同住宅の算出例

４　水道光熱費
（１）　冷暖房料金
（２）　一般電気料金
（３）　ガス料金
（４）　水道料金
（５）　水道光熱費の算出例

５　修繕費・更新費
（１）　算出方法
（２）　事務所ビルの算出例
（３）　共同住宅の算出例
（４）　事業収支計画における設定値

６　火災保険料
（１）　損害保険の分類
（２）　保険料の算定式
（３）　基本料率
（４）　割引率
（５）    事業収支計画における設定値

７　借地料
（１）　借地権の分類
（２）　普通借地権料    
（３）    定期借地権料    

８　減価償却費
（１）　資産の分類
（２）　償却可能限度額
（３）　算出方式
（４）　取得価格等の算定

９　更新費・再投資
（１）　更新費
（２）　再投資

■７　基本計画段階―その④：事業計画に関連する税金

１　 固定資産課税評価額
（１）　土　地
（２）　建　物

２　開業前に課せられる税金
（１）　不動産取得税
（２）　登録免許税
（３）　抵当権設定料

３　事業開始後に課せられる税金
（１）　固定資産税
（２）　都市計画税
（３）　事業所税

４　事業の所得に応じて課せられる税金
（１）　法人税等
（２）　所得税等
（３）　消費税

５　その他の税金（印紙税・譲渡税等）
（１）　印紙税
（２）　譲渡税
（３）　相続税・贈与税

■８　事業収支計画のしくみとモデルシミュレーション

１　　事業収支計画のしくみ
（１）　分譲型事業
（２）　賃貸型事業

２　　事務所ビル計画
（１）　一般事項
（２）　初期投資
（３）　減価償却
（４）　資金調達
（５）　営業収入
（６）　営業支出
（７）　消費税の計算
（８）　損益資金計算
（９）　事業収支結果の分析と指標

３　　共同住宅計画
（１）　一般事項
（２）　初期投資
（３）　減価償却
（４）　資金調達
（５）　営業収入
（６）　営業支出
（７）　消費税の計算
（８）　損益資金計算
（９）　事業収支結果の分析と指標

４　介護付き有料老人ホーム
（１）　一般事項
（２）　初期投資
（３）　減価償却
（４）　資金調達
（５）　営業収入
（６）　営業支出
（７）　消費税の計算
（８）　損益資金計算
（９）　事業収支結果の分析と指標

索引

新版 不動産有効活用のための
建築プロジェクトの企画設計・事業収支計画と投資採算評価の実務
上野 俊秀

978-4-905366-06-5