不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

■多くの起業者からの公共用地取得の際の鑑定評価をはじめ、土地価格比準表の作成にかかるコンサルティング、用地対策連絡協議会の研修講師としても活躍する著者の、待望の一冊。

■起業者が、統一的で公平な算出をするための補正処理規定作成という観点からまとめ上げた、実務直結テキスト。

■参考になる収用裁決事例、判決例、他起業者の処理規定等もあわせて紹介。

１　土地評価の単位

　1　広大地の評価単位(画地)の考え方

　2　評価単位決定の際の里道、水路の考え方

　3　対象不動産自体が道路敷としての形態を有する場合の評価単位の考え方

　4　対象不動産が教会と所有者経営の賃貸駐車場である場合の評価単位の考え方

　5　連棟式住宅用地の評価単位の考え方

　(1)連棟式住宅の定義

　(2)長屋の敷地内通路

　(3)長屋の画地の認定

２　私道の評価

　1　減価率査定の基本方針

　2　道路の区分
　
　(1)法による区分

　(2)管理者による区分

　(3)使用による区分

　(4)私道の概念

　(5)建築基準法と私道

　3　評価対象となる道路

　4　私道評価の方針

　5　評価対象とする私道のグルーピング

　6　私道の評価

　(1)第１手法の適用

　(2)第２手法の適用

　(3)第３手法の適用

　(4)第４手法の適用

　(5)減価率の査定

３　指定建築線が存する画地の評価

　1　建築線の法的性質

　2　建築線の意義

　3　建築基準法42条1項5号の位置指定道路(5号道路)の性格

　4　指定建築線が存する画地の評価

　5　指定建築線の指定はないが、地域で建築線を遵守した現況道路敷の評価

　(1)道路敷としての利用の経緯

　(2)当該道路敷の性格について
　
４　都市計画道路予定地の評価

　1　基本方針

　2　都市計画法の建築等の制限にみられる５つのパターン
　　　
　(1)都市計画施設等の区域内の土地および市街地開発事業区域が都市計画決定の告示はなされているが、都市計画事業としての事業認定を受けていない土地

　(2)上記(1)のうち、市街地開発事業施行区域および知事等が指定した区域(都市計画法55条)内の土地

  (3)市街地開発事業等予定区域内の土地

　(4)施行予定者が定められた都市計画施設等の区域にある土地

　(5)都市計画事業の事業認可を受けた区域に存する土地

　3　上記(1)～(4)のケースにおける土地評価の考え方

　4　上記(5)のケースにおける土地評価の考え方

５　無道路地の評価

　1　基本方針

　2　本件評価における無道路地の定義

　(1)敷地の接道義務

　(2)建築基準法上、建築が不可能な土地(広義の無道路地)

 （3)本件評価における無道路地の定義

　3　無道路地の減価要因

　4　無道路地評価の３つの手法

　(1)第１手法の適用

  (2)第２手法の適用

　(3)第３手法の適用

　(4)減価率の査定

６　建築基準法上、建築が不可能な土地の評価

　1　基本方針

　2　建築基準法上、建築が不可能な土地の類型

　3　道路の機能性からみた比較

　4　減価率の考え方

　(1)接道義務を果たさない土地

　(2)建築基準法上の道路でない判定等が出ている、いわゆる法外道路に面する土地　

７　袋地状画地の評価

　1　基本方針

　2　本件評価における袋地の定義

　3　袋地の減価要因

　4　袋地評価の方針

　5　袋地の評価

　(1)第１手法の適用

　(2)第２手法の適用

　(3)第３手法の適用

　(4)減価率の査定

８　高圧線下地の評価

　1　基本方針

　2　調査内容

　(1)送電線の種類と構造

　(2)線下地の範囲と定義

　(3)線下地の減価要因

　(4)地役権設定に伴う補償率

　(5)分譲住宅地にみる高圧送電線下地の販売価格の考え方

　3　減価査定のシミュレーション

　4　減価率の査定

　(1)建物利用阻害がない場合の減価

　(2)建物利用の一部に阻害がある場合の減価

　(3)建物利用が出来ない場合の減価

　(4)宅地見込地地域についての適用

  5  調査結果

９　地下阻害物により利用制限を受けている土地の評価

　1　基本方針

　2　地下阻害物による減価の発生について

　3　減価の算定方法

　(1)物理的減価の算定

　(2)区分地上権付土地の実際の取引状況からの算定(市場性減価)

　(3)減価の算定のまとめ

　4　区分地上権が設定された全体画地の評価の考え方

　5　地下鉄出入口に区分地上権が設定されている場合の減価の発生について

　6　地下鉄出入口が建物内にある場合と建物外にある場合の違いについて

　7　敷地内に換気施設が設定されているケース

　8　結論

　(1)調査結果

　(2)まとめ

10　水面利用補正

　1　基本方針

　2　水際線の定義

　3　輸送手段の変遷

　4　国内主要港湾統計

　5　港湾の機能　

　6　大阪港における水際線の変化

　(1)私設岸壁

　(2)大阪市設の岸壁、さん橋

　(3)大阪港埠頭公社の岸壁

　(4)まとめ

　7　水際線を有する土地の評価

　(1)費用性からのアプローチ

　(2)収益性からのアプローチ

　(3)市場性からのアプローチ

　(4)他市の評価基準

　(5)用対連基準からのアプローチ

　(6)接岸係数と規模によりランクを判定し、水深とランク別加算率表により加算率を求める手法からのアプローチ

  (7)水面利用加算率の効用査定

11　堤外民有地の評価

　1　基本方針

　2　河川法による堤外民有地の定義

　3　本件評価対象地の概要

　(1)河川法の適用のみを受ける堤外民有地

　(2)河川・港湾重複区域にある堤外民有地

　(3)大阪港湾区域にある防潮堤の外にある民有地

　4　堤外民有地の特性

　(1)河川法の適用のみを受ける堤外民有地

　(2)河川・港湾重複区域にある堤外民有地

　5　増減価率の考え方

　(1)河川法の適用のみを受ける堤外民有地の事例

　(2)河川・港湾重複区域にある堤外民有地

　(3)大阪港湾区域にある防潮堤の外にある民有地

　6　堤外民有地の鑑定評価

　(1)河川法の適用のみを受ける堤外民有地

　(2)河川・港湾重複区域ならびに大阪港湾区域の堤外民有地

　
12　港湾隣接地域内の土地の評価

　1　基本方針

　2　港湾隣接地域の定義および規制

　3　港湾隣接地域の減価率の査定

13　溜池の評価

　1　溜池の定義

　2　溜池の官民有区分の基準

　3　溜池の機能と構造

　4　水利権の定義

　5　水利権の種類

　6　水利権のある溜池の補償の考え方

　7　水利権、養魚のための賃借権等の付着していない溜池

14　地価に影響を与える環境影響施設の判断

　1　基本方針

　2　調査内容

　3　環境影響施設について

　4　環境影響施設の判断規準の策定

　5　環境影響施設の判定

　(1)一般市民が環境影響施設と認識すると思われるもの

　(2)環境影響施設の原因別分類

　6　減価の判定
　
　7　減価の判定根拠

15　周知の埋蔵文化財包蔵地の評価
    
　1　文化財保護法における文化財
　
　2　重要文化財等に関する規制、援助等

　3　埋蔵文化財包蔵地の行政上の取扱い

　4　評価基準
　
　(1)財産評価基本通達

　(2)総務省固定資産税評価基準による史跡指定予定地の補正　
　
　(3)財務省国有財産評価基準による墳墓地の補正
　
　5　鑑定評価の問題点

　(1)費用発生の不確定性

　(2)費用発生は原則１回だけである

　(3)調査前の段階で合理的な費用を見積もるのは困難

　(4)調査に要する期間も不確定

　(5)地域要因なのか、個別的要因なのか

　(6)埋蔵文化財包蔵地であることに対して、市場性の減退による減価は発生しているのか
　
　6　評価

　(1)条件付評価

　(2)調査費用等が判明している場合の評価

16　借地権割合と転借地権割合

　1　基本方針

　2　借地権割合の査定
　
　(1)借地権価格の基本的考察
　
　(2)借地権割合の認定
　
　3　転借地権割合の査定

　(1)転貸借の経緯

　(2)転貸借の成立

　(3)転借人の義務

　(4)借地の一部についての転貸許可申立ての要件

　(5)転借地権割合の査定

17　階層別効用比率についての調査分析

　1　効用比率について

　(1)階層別効用比率の意義

　(2)位置別効用比率の意義

　(3)階層別効用比率・位置別効用比率を生じる理由

　(4)階層別効用比率の算出方法

　(5)位置別効用比率の算出方法

　(6)階層別効用差をもたらす要因

　(7)位置別効用差をもたらす要因

　2　建物用途別による階層別効用比の算定

18　区分地上権の評価

　1　基本方針

　2　区分地上権の評価にあたって必要な調査事項

　3　区分地上権の評価手法

　4　用対連基準の立体利用率の考え方

　5　区分地上権による宅地の利用制限率の考え方

　(1)建物による利用価値に対する制限

　(2)地下の利用価値に対する制限

　(3)その他の利用価値に対する制限

　6　その他の留意点

19　大深度地下の区分地上権

　1　基本方針

　2　各起業者の限界深度外での補償の取扱い

　3　大深度地下の定義

　4　土地所有権の範囲

　5　大深度地下の利用実態

　6　区分地上権設定対価割合の試算

20　空間または地下使用における残地補償

　1　基本方針

　2　立体残地の意味

　3　残地補償の算定方式
　
　(1)損失補償基準方式
　
　(2)平面残地の考え方を採用した算定方式
　
　(3)増加工事費により算定する方式
　
　4　残地補償対象面積の確定
　
　(1)建築可能面積の求め方
　
　(2)残地が建築可能面積以上ある場合
　
　5　その他利用価値に係る制限率の不算入について
    
21　借家人補償における標準家賃、一時金の求め方
　
　1　基本方針
　
　2　標準家賃の算定方法
　
　3　一時金の算定方法
　
　4　一時金の性格
　
　(1)新規賃貸借契約に伴う一時金

　(2)賃貸借契約の継続に伴う一時金

　(3)賃貸借契約の地域慣行について
　
　5　借家の種別
　
　6　賃料に影響を及ぼす要因の分析
　
　(1)単相関マトリクス図
　
　(2)相関分析
　
　(3)賃料に影響を及ぼす要因

　7　標準家賃、一時金の算定方法の提案
　
　(1)標準借家設定方式
　
　(2)標準借家設定方式と事例固定方式の長所を混合した方式
　
　8　標準家賃、一時金の有効期間    
　
　(1)住宅賃料の変動
　
　(2)一時金月数の変動

　(3)標準家賃、一時金月数の有効期間
　
22　ロードサイド型店舗の標準家賃の求め方

　1　基本方針
　
　2　ロードサイド型店舗の出店形態

　3　ロードサイド型事業者の一般的な出店条件

　4　ロードサイド型店舗の賃料の構成

　5　ロードサイド型店舗の標準家賃、一時金の求め方

　(1)前提条件

　(2)一時金

　(3)標準家賃
　
　6　ロードサイド型店舗の内部造作の取扱い－スケルトン貸しについて

23　公衆浴場の標準家賃の求め方
　
　1　基本方針
　
　2　公衆浴場の類型化

　3　公衆浴場の出店形態
　
　(1)土地賃貸借
　
　(2)建物賃貸借
　
　4　標準家賃の査定
　
　(1)積算賃料の査定
　
　(2)売上分析に基づく賃料
　
　(3)積算賃料と売上分析に基づく賃料の調整

24　総合設計制度と土地評価

　1　基本方式

　2　総合設計制度とは

　3　総合設計制度の適用要件

　4　総合設計制度と導入の検討
　
　(1)総合設計適用条件
　
　(2)適用総合設計制度
　
　(3)実際のプランの検討
　
　5　総合設計制度を適用した際の土地評価
　
　(1)国税庁（公開空地のある宅地の評価）の見解

　(2)総合設計制度の適用、非適用による土地価格についての検討
　
　6　公共用地の取得に伴う土地評価と総合設計制度

　(1)総合設計制度の適格要件を充たし、容積率の割増しの可能性のある土地を買収する場合

　(2)既に総合設計制度を適用し、使用容積率が基準容積率を超えている土地を買収する場合

　索引

公共用地の取得にともなう土地評価
起業者の補償実務に役立つ２４の評価事例

難波里美

978-4-901431-73-6