不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

■2003年10月発行の『［例解］不動産鑑定評価入門』の改訂増補版です。

●豊富な例示・図表によって、鑑定評価書の内容を明瞭・簡潔に解説！

●鑑定評価書を依頼・利用する立場にある方の解説書として、また、不動産鑑定士を目指す方、これから実務経験を積んで行く二次試験合格者の方の参考書としてもお薦めです。

●各章末に関連不動産鑑定評価基準に沿って論文問題を設け、巻末に解答例をつけました。受験を目指す方には力試しになりますし、問題と解答を併せて読めば、各章の内容理解がさらに深まります。

 

■新版にあたって■

＝平成１８年８月１０日　著者　久下 武男＝

　新版にあたっては、次の諸点を重視しました。

１．建物の耐用年数に基づく減価修正の方法に償還基金法の説明を加え、償還基金率の逆数である年金終価率について、わかりやすく解説しました。

２．収益還元法にインウッド法の説明を加え、年金現価率について、年金終価率からわかりやすく解説しました。

３．土地残余法、建物残余法、総合還元利回り法、インウッド法およびＤＣＦ法は、すべて純収益の現在価値の総和を求めていることを明らかにするとともに、それぞれを図解して、比較しました。

４．貸家およびその敷地における預り金返済債務は、買主に承継されるので、マンション管理費の滞納額、土壌汚染やアスベストの改良費等と同様に控除した額が鑑定評価額になります。
　預り金の運用益は、預かった現預金から得られるものであり、貸家およびその敷地の鑑定評価額は、実際支払い賃料に基づく収益価格を標準にすべきことを明らかにしました。

５．各章の末尾に不動産鑑定評価基準についての基本的な論文問題を設け、巻末の解答例は基準の解説として簡潔明瞭にまとめて、不動産鑑定士を目指す者の参考にしました。

第１章　鑑定評価書の記載事項
　
　１　鑑定評価書とは
　２　対象不動産
　３　対象となった権利
　４　鑑定評価額
　５　価格時点
　（１）過去時点
　（２）将来時点
　６　依頼目的
　７　鑑定評価の条件
　（１）対象確定条件
　（２）想定上の条件
　８　価格の種類
　（１）正常価格
　（２）限定価格
　（３）特定価格
　（４）特殊価格
　９　鑑定評価上の不明事項
１０　縁故または利害関係の有無

第２章　鑑定評価額の決定の理由

　１　対象不動産の確認
　（１）物的確認
　（２）権利の態様の確認
　（３）その他
　２　地域の状況
　（１）近隣地域の範囲の判定
　（２）地域要因
　（３）近隣地域の相対的位置の把握
　（４）市場の特性
　（５）標準的使用
　（６）借地権取引の態様
　３　対象不動産の状況
　（１）土地に関する個別的要因
　（２）建物に関する個別的要因
　（３）その他の個別的要因
　４　最有効使用の判定
　５　鑑定評価方式の適用
　６　試算価格の調整
　（１）各試算価格の再吟味
　（２）各試算価格が有する説得力に係る判断
　７　鑑定評価額の決定

第３章　原価法
　
　１　原価法とは
　２　再調達原価
　（１）土地の再調達原価
　（２）建物の再調達原価
　（３）建物およびその敷地の再調達原価
　３　減価の要因
　（１）物理的要因
　（２）機能的要因
　（３）経済的要因
　４　積算価格の下限額
　５　経済的残存耐用年数
　６　定額法
　７　定率法
　８　償還基金法
　９　年金現価法
１０　観察減価法

第４章　取引事例比較法

　１　取引事例比較法とは
　２　事例の収集および選択
　３　配分法
　４　事情補正
　（１）補正にあたり減額すべき特殊な事情
　（２）補正にあたり増額すべき特殊な事情
　（３）補正にあたり減額または増額すべき特殊な事情
　５　時点修正
　６　建付減価補正
　７　標準化補正
　８　地域要因の比較
　９　標準地の比準価格の判定
１０　個別的要因の比較
１１　マンション用地などの場合

第５章　収益還元法

　１　収益還元法とは
　２　純収益
　３　割引率
　４　還元利回り
　（１）毎年一定額の純収益が永続的に得られる場合
　（２）毎年一定額の純収益が一定期間得られる場合
　（３）純収益が毎年一定額ずつ減少しながら一定期間得られる場合
　（４）純収益が毎年一定率ずつ増加しながら一定期間得られる場合
　（５）純収益が毎年一定率ずつ増加しながら永続的に得られる場合
　（６）純収益が毎年一定率ずつ減少しながら一定期間得られる場合
　（７）純収益が毎年一定率ずつ減少しながら永続的に得られる場合
　５　土地および建物の還元利回り
　６　土地残余法
　（１）「割引率＋定額法償却率」の場合
　（２）「均等償還率」の場合
　（３）「逓増償還率」の場合
　（４）「逓減償還率」の場合
　７　建物残余法
　８　総合還元利回り法
　（１）「割引率＋定額法償却率」の場合
　（２）「均等償還率」の場合
　（３）「逓増償還率」の場合
　（４）「逓減償還率」の場合
　９　インウッド法
１０　ＤＣＦ法
　（１）ＤＣＦ法とは
　（２）計算過程の説明性
　（３）ＤＣＦ法と還元利回り法
　（４）適用のあり方
１１　各手法の比較
　（１）土地残余法
　（２）建物残余法
　（３）総合還元利回り法
　（４）インウッド法
　（５）ＤＣＦ法

第６章　不動産の種類と類型

　１　不動産の種類
　２　地域の種別
　（１）宅地地域
　（２）農地地域
　（３）林地地域
　（４）見込地地域
　（５）移行地地域
　３　土地の種別
　４　宅地の類型
　（１）更地
　（２）建付地
　（３）借地権
　（４）底地
　（５）区分地上権
　５　建物およびその敷地の種類
　（１）自用の建物およびその敷地
　（２）貸家およびその敷地
　（３）借地権付建物
　（４）区分所有建物およびその敷地

第７章　土地の鑑定評価

　１　更地
　（１）一体利用することが合理的と認められる場合
　（２）分割利用することが合理的と認められる場合
　２　建付地
　（１）建物に経済価値がある場合
　（２）建物に経済価値がない場合
　３　借地権
　（１）借地人に帰属する経済的利益
　（２）経済的利益の発生形態
　（３）借地権の取引慣行
　（４）借地権取引の態様
　（５）借地権の態様
　（６）取引慣行の成熟の程度の高い地域における鑑定評価
　（７）取引慣行の成熟の程度の低い地域における鑑定評価
　（８）底地の所有者が当該借地権を買い取る場合
　４　底地
　（１）賃貸人に帰属する経済的利益
　（２）底地を第三者が買い取る場合
　（３）底地を当該借地人が買い取る場合
　５　区分地上権
　（１）所有権の部分的対価
　（２）建物以外の利用
　（３）階層別効用比率
　（４）地価配分率
　（５）立体利用率
　（６）利用阻害率
　（７）平面的分割による残地補償
　（８）補完不動産
　（９）鑑定評価額
（１０）限界収入曲線と限界費用曲線
　６　農地
　（１）比準価格
　（２）収益価格
　（３）積算価格
　７　林地
　（１）比準価格
　（２）収益価格
　（３）積算価格
　８　宅地見込地
　（１）比準価格
　（２）転換後・造成後の更地価格から求めた価格
　（３）総合的勘案事項
　（４）熟成度の低い宅地見込地の鑑定評価

第８章　建物およびその敷地の鑑定評価

　１　自用の建物およびその敷地
　２　貸家およびその敷地
　（１）収益価格
　（２）積算価格
　（３）比準価格
　（４）総合的勘案事項
　（５）当該借家人が買い取る場合
　３　借地権付建物（自用の場合）
　（１）積算価格
　（２）比準価格
　（３）収益価格
　（４）総合的勘案事項
　４　借地権付建物（貸家の場合）
　（１）収益価格
　（２）積算価格
　（３）比準価格
　（４）総合勘案事項
　５　区分所有建物
　（１）対象不動産の確定および確認
　（２）価格形成要因
　（３）鑑定評価額
　（４）積算価格
　（５）比準価格
　（６）収益価格

第９章　建物の鑑定評価

　１　部分鑑定評価
　（１）積算価格
　（２）配分法にもとづく比準価格
　（３）建物残余法による収益価格
　２　特殊価格

第１０章　借家権の鑑定評価
　
　１　取引慣行がある場合
　（１）比準価格
　（２）差額に所要の調整を行って得た価格
　（３）借家権割合により求めた価格
　（４）総合的勘案事項
　２　建物の明渡し請求を受けた場合
　（１）差額賃料にもとづく価格
　（２）差額に所要の調整を行って得た価格
　（３）総合的勘案事項

第１１章　賃料に関する留意事項
　
　１　実質賃料
　（１）支払賃料
　（２）預り金的性格を有する一時金の運用益
　（３）賃料の前払的性格を有する一時金の運用益および償却額
　（４）付加使用料・共益費等に含まれている賃料相当額
　２　支払賃料
　３　賃料の算定期間
　４　対象不動産
　５　鑑定評価額
　６　価格時点
　７　依頼目的
　８　評価の条件
　９　賃料の種類
　（１）正常賃料
　（２）限定賃料
　（３）継続賃料
１０　鑑定評価額の決定の理由
　（１）対象不動産の状況
　（２）鑑定評価方式の適用
　（３）支払賃料と実質賃料との関連

第１２章　新規賃料の鑑定評価

　１　積算法
　（１）積算法とは
　（２）基礎価格
　（３）期待利回り
　（４）土地および建物の期待利回り
　（５）必要諸経費
　（６）稼働率
　２　賃貸事例比較法
　（１）賃貸事例比較法とは
　（２）事例の収集および選択
　（３）事情補正
　（４）時点修正
　（５）地域要因の比較
　（６）個別的要因の比較
　３　収益分析法
　（１）収益分析法とは
　（２）収益純賃料
　（３）必要諸経費
　（４）稼働率
　４　新規地代　
　（１）積算賃料
　（２）比準賃料
　（３）配分法に準ずる方法にもとづく比準賃料
　（４）収益賃料　
　（５）隣接宅地の併合使用等の場合
　５　新規家賃
　（１）積算賃料
　（２）比準賃料
　（３）収益賃料

第１３章　継続賃料の鑑定評価

　１　差額配分法
　（１）差額配分法とは
　（２）経済的賃料
　（３）差額のうち貸主に帰属する部分
　２　利回り法
　（１）利回り法とは
　（２）継続賃料の期待利回り
　３　スライド法
　（１）スライド法とは
　（２）変動率
　４　賃貸事例比較法
　５　継続地代
　（１）公租公課倍率法による賃料
　（２）総合的勘案事項
　（３）契約上の条件または使用目的が変更される場合
　６　継続家賃

解答例

新版　例解・不動産鑑定評価入門
鑑定評価の仕組みとその実際
久下 武男

978-4-901431-47-7