不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

超高齢社会のニーズに応える！「住宅リースバック」のすべてを徹底解説！
わが国では急速な超高齢社会へ進んでる中、老後資金の確保や柔軟な住み替え手段として「住宅リースバック」が注目されています。
自宅を売却後も賃貸として住み続けられるこの仕組みはTVCMも相まって高齢者を中心に広がりを見せています。
一方で、不動産売買と賃貸借を組み合わせた複雑な仕組みは、一般的に、特に高齢者にとっては理解し難い契約となり、その理解不足により多くの相談やトラブルが報告されるようになってきました。
そこで本書では、リースバックの歴史から仕組み、実務、法務、税務までを体系的に整理し、リバースモーゲージとの違いや、法的課題、裁判例、税務問題など、最新情報に基づいて総合的に解説した類書のない専門書となっています。
不動産・金融の専門家からライフプランなどの各種相談業務に携わる方、これからリースバックを検討する一般の方まで役立つ知識を収録した役立つ１冊です。

第1章   不動産リースバックの歴史

１．   アメリカにみる不動産のセール・アンド・リースバックの生成と発展

①   リースバックの先駆者

②   リースバックの発展

③   新しいリース概念の誕生

④   アメリカにおける住宅のリースバック

２．   日本における不動産リースバックの変遷

①   不動産リースバック利用の発端

②   不動産リースバックの発展過程

（1）２０００（平成１２）年～２００９（平成２１）年における動向

（2）２０１０（平成２２）年～２０１９（平成３１・令和元）年の動向

（3）２０２０（令和２）年以降の動向

③   住宅のリースバックのあゆみ

 

第2章   住宅のリースバック取引の概要

 

１．   住宅のリースバックの仕組みと特徴

①   住宅のリースバックの仕組み

②   リースバックのメリット

（１）利用者にとってのメリット

（２）事業者にとってのメリット

③   住宅のリースバックの商品概要

④   住宅のリースバックの利用例

⑤   住宅のリースバック取引にみるトラブル事例

⑥   住宅のリースバックに関する消費者の認知度およびイメージ

２．   住宅のリースバック取引に関するよくある質問

Q-①　どのような住宅でもリースバックを利用できますか？

Q-②　買取り査定をしてもらうための費用は、どれくらいかかりますか？

Q-③　一括査定とは、何ですか？

Q-④　リースバック事業者による現地調査では（内部見学）もされるのですか？

Q-⑤　相続した自宅（相続未登記）をリースバックできますか？

Ｑ-⑥　住宅ローン（残高）がある場合でも、リースバックは利用できますか？

Q-⑦　住宅ローンを延滞している場合でも利用できますか？

Q-⑧　売却代金は一括でもらえますか？

Q－⑨　　住宅ローンを借りている金融機関では、全額を返済しないと抵当権の抹消に必要な書類は渡たせないといっています。どうしたらいいでしょう？

Q－⑩　抵当権の抹消手続きは、誰が行うのですか？

Q-⑪　住宅ローンの抵当権がついたままで売却することはできませんか？

Q-⑫　住宅の買取価格は、どのように決められるのですか？

Q-⑬　リースバックの家賃は、どのように決められるのですか？

Q-⑭　リースバックで敷金を支払う義務はありますか？

Q-⑮　リースバックの期間中に家賃（賃料）の値上げはありませんか？

Q-⑯　リースバックした住宅の買戻しは可能ですか？

Q‐⑰　リースバックした住宅の買戻し金額はどのように決まるのですか？

Q-⑱　リースバックで自宅を売却した場合、税金はかかりますか?

Q-⑲　土地建物の売買契約書についての印紙税が軽減されているそうですが、どのような取扱いがなされているのですか？

Q-⑳　建物の維持管理は誰が行うのですか？

Q-㉑　リースバック後のリース期間中に給湯器などの設備が故障した場合、その修理・修繕にかかった費用は誰が負担するのですか？

Q-㉒　リースバックでは家を所有するリスクがなくなり、さまざまな費用の支払いがなくなると聞きましたが、リースバックの事業者は、屋根や外壁のメンテナンスをしてくれるのでしょう　　　　　　　　　　　　　　　　　か？

Q-㉓　リースバック後にリフォーム工事はできますか？

Q-㉔　建ぺい率に余裕があるので、リースバックの期間中に、敷地の一部を月極め駐車場として有効活用して家賃の負担を減らしたいと思いますが可能ですか？

Q-㉕　賃貸借の期間中にリースバックで居住している住宅が第三者に売却されることはないですか？

Q-㉖　リースバックをしている住宅のオーナーチェンジがあると、どうなりますか？

Q-㉗　リースバックでは賃貸借契約の締結にあたっては家賃保証会社と契約することが条件となっているようですが、保証会社との契約は絶対条件ですか？

Q-㉘　リースバックで家賃を滞納すると、どうなりますか？

Q-㉙　再契約ができるというので、３年の定期借家契約でリースバックしましたが、中途解約はできますか？

Q-㉚　リースバックを利用するために必要なことは、どんなことですか？

Q-㉛　銀行でリースバックを利用することはできますか？

Q-㉜　リースバックの利用目的で住宅ローンの返済が多いそうですが、どのような事情があるのでしょうか？　リースバックを利用すると家賃の方が住宅ローンの返済額よりも多く、利用するメリットがないのではないでしょうか？

３．   住宅のリースバックが注目される背景

①   2025年問題

②   政府の高齢社会対策

③   老後の生活資金

④   空き家問題

４．   住宅のリースバック取引の発展過程からみるリースバック事業の実態

①   住宅のリースバック取引の事業化

②   相次ぐリースバック事業への参入

③   住宅のリースバック媒介事業者の登場

④   業界団体の設立

⑤   金融機関による住宅のリースバック紹介サービスの出現

⑥   住宅のリースバック事業の産業分類上の位置づけ

５．   住宅のリースバック業務

①   相談業務

（１）相談受付での留意事項

（２）商品説明における留意事項

②   申込受付と審査

③   買取価格の算定

④   住宅のリース条件

⑤   本査定

⑥　カウンセリング

⑦   住宅の売買契約

⑧   代金の支払い

⑨   住宅の賃貸借契約

⑩　リースバック物件の設備の故障と修繕

⑪　リースバック物件の売却

⑫   契約の更新・退去

⑬   賃貸借の終了

⑭   敷金の返還

６．   住宅のリースバック事業の今後の展望と課題

①   住宅のリースバック事業の現状

②   住宅のリースバック事業のリスク

（１）価格変動リスク

（２）金利変動リスク

（３）災害リスク

（４）家賃滞納リスク

③   高齢者ビジネスとしてどう取り組むか？

④   健全なリースバックは普及するのか？

⑤　住宅のリースバック事業の今後の展望

第３章　住宅のリースバック取引の法律

はじめに

１．   リースバックとは

①　賃貸借の一類型のような定義のもの

②　売買契約＋賃貸借としているもの

③　売買契約＋買戻し契約（または再売買予約）＋賃貸借としているもの

④   売買契約＋買戻し契約（または再売買予約）＋賃貸借＋融資としているもの

⑤   定義の記述がないもの

⑥   企業会計基準での定義

２．   消費者からみた自宅リースバックの利点

３．   消費者からみた自宅リースバックの問題点

（1）売却価格低廉による被害

（2）譲渡所得税負担のリスク

（3）金融の担保で十分であるのに所有権移転するリスク

（4）賃貸借契約更新拒絶または再契約拒絶のリスク

（5）賃貸人倒産のリスク

（6）家賃増額のリスク

４．   売買契約が問題となった事例

①   売却価格低廉による被害

②   担保権設定ではないとされるリスク

５．   賃貸借契約における問題点

①   家賃増額のリスク

②   リースバックを売買＋定期建物取引とした場合のリスク

６．   リスクある取引についての規制・救済は十分か

①   売主・借主は、何を望んでいるか？

②   考えたものとは違ったときに解除・取消しができるか？

（1）公序良俗違反による無効主張、錯誤・詐欺による取消

（2）クーリング・オフ（cooling off）の適用の可否

（3）消費者契約法の不利益条項の禁止

③   価格の妥当性や取引内容を説明する仕組みはあるか？

（1）消費者契約法での検討

（2）宅地建物取引業法での検討

④   適合性の原則の検討

（1）適合性の原則とは

（2）消費者契約法における適合性の原則

（3）金融商品取引法における適合性の原則

⑤   借地借家法による保護

（1）家賃増減の原則

（2）定期建物賃貸借とすることについて

⑥   終身建物賃貸借の利用は可能か？

⑦   買戻し特約を擬制できる場合はないか？

（1）貸金業法の適用

（2）返済能力の調査と総量規制

７．   国土交通省の『ガイドブック』について～リスクは解消できているか？～

（1）『ガイドブック』の概要

（2）『ガイドブック』は、トラブル発生の防止に有効か？

８．まとめにかえて

第４章　リースバックに関する裁判例

１．　リースバック取引の契約の成否が問題となった事案

２．リースバック終了後の明渡し等をめぐる事案

３．買戻し特約の趣旨が争点となった事案

４．リースバックのコンサルティングに関する事案

５．個人→買主→個人が代表の会社の三面リースバックの事案

６．地方公共団体のリースバックの事案

７．ﾘースバック取引で賃借人からの解約を制限した事案

８．事業用定期借地権付きの物件を信託譲渡のうえリースバックした事案―その１

９．事業用定期借地権付きの物件を信託譲渡のうえリースバックした事案―その２

１０．二重譲渡による損害賠償の事案

１１．リースバック契約後、賃料の不払いにより解除した事案

１２．借入れ希望であったのに、自宅がリースバック取引となっていた事例

１３．自宅リースバックの買取価格等が争われた事例

１４．　リースバックのノウハウ提供事業についての事例

１５．　リースバック事業に投資させたことによる紛争事例

１６．リースバック物件の購入者が売主・借主らの不法行為を問うた事例

【別表１】　リースバック取引の判例

【別表２】　廉価売買の判例

【別表３】　定期賃貸借建物の明渡しの判例

第５章　住宅リースバックの税務

①　住宅リースバックの税務

（1）売主の税金

（2）買主の税金

②　譲渡担保

③　まとめ