不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

借地シリーズの最終版！ 借地の明け渡しは、借家とは異なり、建物の存在が大きな壁となるため、実務上きわめて難しい問題となることが現実的にあります。本書は、その借地の明け渡しをめぐる法的なポイントを、基礎から裁判例まで体系的に解説した一冊です。
前半では一般の方にも理解しやすいように50の基本事項を整理し、後半では100の裁判例を通じて実務の判断軸を明らかにしています。
本書においてはとりわけ、これまで十分に注目されてこなかった「建物買取請求権」を重点的に取り上げています。この「建物買取請求権」は地主との紛争を避けたい借地人にとっても、契約を円満に終わらせるための“強力な切り札”として活用することができる大変意義のある制度です。この制度を積極的に活用することで借地人・地主双方が納得し、円満に解決できる道筋を示しています。

第1編　借地の明渡しをめぐる５０のキホン

第1章　総　　論

Ｑ－１　土地を貸しても借地とは限らないのは、なぜですか？

Ｑ－２　借地権には、土地の賃借権と地上権があるのは、なぜですか？

Ｑ－３　法定地上権とは、何ですか？

Ｑ－４　一時使用目的の借地権とは、何ですか？

Ｑ－５　一時使用目的の借地権が普通借地に変わることがありますか？

Ｑ－６　定期借地権には、どういう種類がありますか？

Ｑ－７　借地の明渡しで主に問題になるのは、どういう借地権ですか？

Ｑ－８　借地借家法の施行前の借地権と施行後の借地権では、存続期間が異なるのですか？

Ｑ－９　行政財産の土地使用許可で借地権が成立しますか？

Ｑ－10　借地借家法の施行前の借地上の建物が朽廃すると、借地権は消滅しますか？

Ｑ－11　増改築禁止等の特約がない場合に借地借家法の施行前の借地上の建物の再築を止めることはできますか？

Ｑ－12　増改築禁止等の特約がない場合に借地借家法の施行前の借地上の建物の再築をするのは、借地人にとってリスクが高いのでしょうか？

Ｑ－13　土地所有者から土地の譲渡を受けた第三者は、建物登記がなされていれば借地権を否定できませんか？

Ｑ－14　土地所有者から土地の譲渡を受けた第三者は、借地人が建物登記をしていない場合でも借地権を否定できないことがありますか？

Ｑ－15　借地借家法に違反すると、どうなりますか？

Ｑ－16　借地には消費者契約法が適用されますか？

Ｑ－17　借地の明渡し交渉には非弁行為のリスクがありますか？

Ｑ－18　借地の明渡しの自力救済は認められますか？

Ｑ－19　建物収去土地明渡しについては、訴訟上の和解や即決和解をしておくことが有効だとのことですが、その効力が否定される場合がありますか？

第2章　借地契約の解除

Ｑ－20　借地人が当初の借地条件と異なる建物を建てた場合に、借地契約を解除できるとは限らないのでしょうか？

Ｑ－21　増改築禁止等の特約がある場合に、借地人が土地所有者の承諾や裁判所の許可を得ずに増改築をしても地主が借地契約を解除できないことがありますか？

Ｑ－22　地主の承諾なしに借地人が借地上の建物の譲渡とともに借地権を譲渡したり借地の転貸をしても、地主が借地契約を解除できるとは限らないのでしょうか？

Ｑ－23　地代の支払いを延滞しても借地契約の解除が認められるとは限らないのでしょうか？

Ｑ－24　地代の滞納に対して無催告での解除は認められますか？

Ｑ－25　借地人が死亡して相続人が誰もいなくて地代を滞納した場合には解除が認めれますか？　どのような手続きになりますか？

Ｑ－26　地主の地代の増額請求に対して借地人がそれまでの地代で支払いを続けていても、場合によっては地主による借地契約の解除が認められることがありますか？

Ｑ－27　地代の減額請求をした借地人が従前の地代より安い地代しか支払わない場合に、借地契約の解除が認められることがありますか？

Ｑ－28　更新料の不払いで借地契約の解除が認められることがありますか？

Ｑ－29　借地上の建物を賃貸しても、借地の転貸や用法違反にはなりませんか？

Ｑ－30　地主の承諾があっても、転貸は不安定ですか？

Ｑ－31　建物担保設定禁止の合意違反によって、地主の解除が認められるとは限りませんか？

Ｑ－32　競売や公売で建物を取得した者に対する地主の建物収去土地明渡請求が認められることがありますか？

Ｑ－33　共有物分割の競売で借地上の建物を取得した者に対する地主の建物収去土地明渡請求が認められますか？

Ｑ－34　借地権の時効取得は認められますか？

第３章　更新拒絶と正当事由

Ｑ－35　借地の期間が満了しても、借地人が継続使用していれば更新されるのが原則ですが、地主は遅滞なく異議を述べることが必要ですか？

Ｑ－36　異議を述べるには正当事由が必要ですが、旧借地法と借地借家法で内容が変わりましたか？　また、正当事由の各要素に重みの違いがありますか？

Ｑ－37　土地の使用を必要とする事情とは、どのようなものですか？

Ｑ－38　借地に関する従前の経過とは何ですか？

Ｑ－39　土地の利用状況とは何ですか？

Ｑ－40　土地の存する地域の状況は、正当事由の要素にはなりませんか？

第4章　借地の立退料

Ｑ－41　地主の正当事由が認められる場合の財産上の給付とは、借地権価格ですか？

Ｑ－42　不動産鑑定評価基準では、借地権価格についてどのように規定されていますか？

第5章　建物買取請求権

Ｑ－43　借地権者に建物買取請求権が認められた趣旨と、建物買取請求権が認められるのはどういう場合ですか？

Ｑ－44　借地人の存続期間を超える建物の再築についての買取請求権は、どういう取扱いになりますか？

Ｑ－45　定期借地権や一時使用目的の借地権に建物買取請求権が認められますか？

Ｑ－46　借地契約を解除された借地人は建物買取請求権を行使することができますか？　また、建物買取請求権を代位行使できますか？　借地上の建物の借家人はどうなりますか？

Ｑ－47　第三者の建物買取請求権が認められのは、どういう場合ですか？

Ｑ－48　建物買取請求権を行使した場合の売買代金の相場はどうですか？

Ｑ－49　建物買取請求権は手続き上いつまでに行使することができますか？

また、時効で消滅することがありますか？

Ｑ－50　借地契約を解消するには、どうすればよいでしょうか？

 

第2編　借地の明渡しをめぐる100の重要裁判例

第1章　総　　論

【１】自動車教習所に借地法の適用を認め、地主の土地明渡請求を否定した事例

【２】ゴルフ練習場に借地法の適用を否定した事例

【３】ゴルフ練習場に借地借家法の適用を認めた事例

【４】金員の支払いを儀礼的贈物として借地契約を否定した事例

【５】固定資産税並みの地代でも借地とした事例

【６】一番抵当権設定当時に土地と建物の所有者が異なり、その後、同一所有者となっても、法定地上権を否定した事例

【７】仮差押え時に土地と建物が同一所有者の場合に、本差押え時に土地が第三者に譲渡されていても法定地上権を認めた事例

【８】土地と建物の共有関係が異なるときに法定地上権を否定した事例

【９】都市計画の区画整理が予定されている土地の賃貸借契約について一時使用目的の借地権と認めた事例

【10】本店事務所について一時使用目的の借地権を否定した事例

【11】古くから普通借地をしていた借地人と地主との間の定期借地権への切り替えを否定した事例

【12】３年と定めた借地の期間を３０年の存続期間とした事例

【13】行政財産の土地使用許可の取消しに対する損失補償請求を否定した事例

【14】借地上の建物が朽廃すべき時期に借地権が終了した事例

【15】再築に対し異議を述べた場合でも、更新されたときは、更新後の借地権は滅失建物の朽廃すべかりし時期の到来により消滅しないとした事例

【16】それでも建物の朽廃を否定した事例

【17】土地の譲渡を受けた第三者は、借地上の建物の地番と床面積が異なっていても借地権を否定できない事例

【18】借地人の存在を知って著しく低い価格で土地を取得した第三者の借地人に対する建物収去土地明渡請求を権利の濫用とした事例

【19】一体利用の２筆の借地のうち１筆の土地上にのみ登記されている建物がある場合に両地の買主による他方の土地の明渡請求を権利の濫用とした事例

【20】　借地法に違反する意図がなくとも10年と定めた借地期間は借地法に違反し30年となるとした事例

【21】借入金の返済を怠れば借地契約を即刻解除する旨の特約は消費者契約法に違反して無効であるとした事例

【22】借地権を整理する内容の契約は非弁行為として無効であるとした事例

【23】地主が借地上の建物を取り壊した後の賃料相当損害金の請求に対し自力救済の抗弁を否定した事例

【24】　和解調書に明渡しについての条項があっても、建物収去土地明渡訴訟の提起ができるとした事例

第2章　借地契約の解除と建物収去土地明渡請求

【25】　リフォーム工事が借地条件違反および用法違反には当たらないとした事例

【26】借地人による借地に隣接する地主所有地への越境建築について用法違反による解除を認めた事例

【27】　屋根や外壁の修繕は特約で禁止される増改築に該当しないとした事例

【28】　借地人と借地上の建物に事実上の夫婦として同居していた妻が夫の死後に相続人から借地上の建物の譲渡を受けた場合に地主による借地契約の解除を否定した事例

【29】　借地権の無断譲渡による解除を認めた事例

【30】　小規模で閉鎖的な有限会社において持分の譲渡および役員の交代により実質的な経営者が交代しても借地権の譲渡には当たらないとした事例

【31】　賃料不払いでの信頼関係の破壊を否定した事例

【32】　年払いの地代の支払いを４か月滞納しても解除が認められなかった事例

【33】　地代滞納の繰り返しに対する無催告解除特約による解除を認めた事例

【34】　借地人死亡後の３か月分以上の賃料滞納に対する無催告解除特約に基づく解除を否定した事例

【35】　地主の地代の増額請求に対し、借地人がそれまでの公租公課等の額以下の地代の支払いを続けていると借地契約の解除が認められることがあるとした事例

【36】　地代について従前の地代の半額以下の減額請求をした金額だけを支払い続けた借地人に対し債務不履行による解除を認めた事例

【37】　更新料の不払いで借地契約の解除が認められることがあるとした事例

【38】　借地人が建物を賃貸しても用法遵守義務違反にはならないとした事例

【39】　無断転貸を背信行為と認めるに足りない特段の事情の主張立証責任は借地人にあるとした事例

【40】地主が借地人の賃料延滞を理由に借地契約を解除するのに転貸借の承諾をした転借人に対して借地人の延滞賃料の支払いの機会を与える必要はないとした事例

【41】　借地上の建物の建替えに当たり地主の承諾とは異なる持分割合の共有建物とすることで無断転貸しても解除は認められないとした事例

【42】　地上権設定者が地上権者との間で地上権者の債務不履行を理由に地上権設定契約を合意解除した場合に地上権者から土地を借地した者に対して借地契約の終了を主張できるとした事例

【43】　建物担保設定禁止の合意違反での解除が認められるとは限らないとされた事例

【44】　譲渡担保権者が建物の引渡しを受けて使用収益をした場合には借地権の譲渡と解されるとした事例

【45】　競売手続きで借地上の建物を競落した者が借地権譲受許可申立てをしたもののその後取り下げた場合には地主に対し借地権を主張できないとした事例

【46】　共有物分割の競売で建物を取得した者には法定地上権が成立しないとした事例

【47】　土地の継続的な用途という外形的事実が存在し、かつそれが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは借地権の時効取得が可能であるとした事例

【48】　借地権の時効取得を認めた事例

第3章　更新拒絶と正当事由

【49】　期間満了後の土地使用継続に対する黙示の異議が認められた事例

【50】　更新拒絶への遅滞ない異議が否定された事例

【51】　東京都が借地人である場合にも地主の正当事由が必要であるとした事例

【52】　住宅事情について地主側が借地人より劣っていることなどを理由に立退料なしで正当事由を認めた事例

【53】　借地人と比べて地主の土地使用の必要性がそれほど高いものとはいえないなどとして正当事由を否定した事例

【54】　正当事由について特段の事情がない限り借地人側の事情として借家人の事情を斟酌できないとした事例

【55】　借地上の建物の借家人が借地を安価で買い上げたことなどを理由に正当事由を否定した事例

【56】　借地契約の動機が親戚関係や地主側の恩恵付与であることを重視せず正当事由を否定した事例

【57】　長期間の賃料滞納などを理由に無条件での正当事由を認めた事例

【58】　相当額の更新料の支払いの合意の成立は認めたものの、具体的な額の協議を続行しなかったとしても正当事由に当たらないとした事例

【59】　借地人の法人が事実上倒産して事業再開のめどがないことなどを理由に立退料なしで地主の正当事由を認めた事例

【60】　地主が土地の高度利用を図ることは地域性からも社会経済上の利益に合致するとして立退料なしで正当事由を認めた事例

【61】　更地価格の約83％相当の立退料の提供でも正当事由を否定した事例

【62】　大阪の一等地にある映画館を経営する借地人に対し高層ビルを目的として50億円の提供を申し出た地主の正当事由を否定した事例

第4章　借地の立退料

【63】　正当事由の存否は異議申出時を基準とするが、立退料の申出および増額の申出は事実審口頭弁論終結時まで可能であるとした

【64】　利用度の低い借地人には無条件で、利用度の高い借地人には１８０万円、２００万円の立退料を認めた事例

【65】　借地権価格から借地権譲渡承諾料を控除した金額相当の立退料の提供で正当事由を認めた事例

【66】　地主が30年間に借地人から受領した地代総額に相当する７５０万円の提供をもって正当事由の補完と認めた事例

【67】　鑑定評価の借地権価格である１０億3,800万円を立退料とした事例

【68】　借地権価格約7,000万円に対して3,000万円の立退料で正当事由を認めた事例

【69】　建物の老朽化が進み、借地人が建物に居住していないことなどを理由に借地権価格の２０％の支払いと引き換えにより正当事由を認めた事例

【70】　更地価格の約６割の3,000万円余りを立退料とした事例

【71】　借地権付建物価格から将来の建物買取請求権行使による建物価格を控除9,341万円の立退料を認めた事例

【72】　借地権付建物価格から名義書換料を控除した金額を３０％減価した立退料での正当事由を認めた事例

第5章　建物買取請求権

【73】　一時使用目的の借地権には第三者による建物買取請求権が認められない事例

【74】　借地契約を債務不履行で解除された借地人は建物買取請求権を行使できないとした事例

【75】　借地契約を合意解約した場合に建物買取請求権を認めた事例

【76】　地主と借地人の合意解約で第三者の建物買取請求権は消滅しないとした事例

【77】　借地上の建物の借家人は借地人の建物買取請求権を代位行使できないとした事例

【78】　借地権の消滅後に建物を譲り受けた者は建物買取請求権を行使できないとした事例

【79】　借地上の建物の譲渡後に地主が借地人の地代不払いを理由に解除した場合、建物を取得した第三者の建物買取請求権は消滅するとした事例

【80】　借地権の無断譲渡後に建築された建物についての建物買取請求権は認められないとした事例

【81】　建物譲受人が地主の承諾を得ないままに増築等の工事をしたときは、原状回復をしなければ建物買取請求権の行使はできないとした事例

【82】　借地権の無断譲渡を理由に借地契約解除後の建物取得者は建物買取請求権を有しないとした事例

【83】　借地権の数次譲渡後の譲受人は建物買取請求権を有するとした事例

【84】　建物買取請求権の行使が信義に反し認められないとした事例

【85】　建物買取請求権の行使を認めながら買取価格を認定しなかった事例

【86】　建物買取請求権の建物の時価は、建物を取り壊した場合の動産としての時価ではなく、建物が現存するままの状態における価格であって、敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、建物の存在する場所的環境は参酌すべきであるとした事例

【87】　建物買取請求権の算定方法を示した事例

【88】　建物買取請求権の価格の場所的利益について更地価格に対する建付減価修正を１０％、価値割合を１０％とした事例

【89】　建物買取請求権の価格について建物自体の価格に更地価格の１２％相当の3,000万円を加算した3,346万円とした事例

【90】　建物買取請求権の価格の場所的利益について更地価格の１５％相当の3,670万円とした事例

【91】　正当事由の立退料を不要とし建物買取請求権については建物の固定資産評価額とした事例

【92】　競売建物の買取請求権の行使の買取価格を競売手続きの当初の評価額とした事例

【93】　建物買取請求権の行使により建物の所有権は法律上当然に地主に移転し時機に遅れた防御方法とならないとした事例

【94】　建物買取請求権は建物収去土地明渡しを認める判決確定後でも請求異議として行使することができるとした事例

【95】　建物に借家人がいる場合の建物買取請求権者に対する指図による占有移転の方法による引渡しを命じた事例

【96】　建物買取請求権の消滅時効は10年であるとした事例

【97】　建物代金の支払いがあるまで建物の引渡しを拒絶する場合に敷地利用につき地代相当の不当利得が成立するとした事例

【98】　借地期間の経過により地上建物を地主に贈与する特約を有効とした事例

【99】　期限付合意解約が認められた事例

【100】　借地契約の合意解除を否定した事例