不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

本書では、不動産の価格にプラスの影響を与える要因およびマイナスの影響を与える要因についてとりあげていますが、昨今の社会経済状況の変化を鑑みた場合、さらに広い視野から増減価の本質をとらえていかなければ実務的な問題に十分対応していくことが難しくなっています。このような問題意識を背景に、鑑定評価のみならず、相続税の財産評価や固定資産税評価が抱える「古くて新しい」課題についても増減価要因という視点から検討しています。

第1章　物的な面からみた増減価要因

　1．　画地条件からみた増減価要因

　　（1）　間口狭小・奥行長大～減価要因

　　（2）　奥行短小地～減価要因

　　（3）　地積過大地～減価要因

　　（4）　地積過小地～減価要因

　　（5）　不整形地～減価要因

　2．　接面街路との高低差と増減価要因

　　（1）　住宅地で道路よりやや高い場合～増加要因

　　（2）　住宅地で道路より高い場合～減価要因

　　（3）　住宅地で道路より低い場合～減価要因

　　（4）　商業地で道路より高い場合～減価要因

　　（5）　商業地で道路より低い場合～減価要因

　　（6）　工業地で道路より高い場合、低い場合～減価要因

　3．　騒音・振動のある土地～減価要因

　4．　高圧線下地～減価要因

　5．　地上阻害物のある土地（高架鉄道等）～減価要因

　6．　専用岸壁のある土地～増加要因

　7．　接道条件からみた増減価要因

　　（1）　角地～増加要因

　　（2）　準角地～増加要因

　　（3）　二方路地～増加要因

　　（4）　三方路地、四方路地～増加要因

　　（5）　無道路地～減価要因

　　（6）　袋地状敷地～減価要因

　　（7）　間口が狭く接道義務を満たさない土地～減価要因

　　（8）　水路を介して道路に接する土地～減価要因

　　（9）　セットバックの必要な土地～減価要因

　　（10）　都市計画道路予定地～減価要因（ただし、例外もあり）

　　（11）　宅地の接する街路に歩道橋がある場合～減価要因

第2章　借地権価格と増減価要因

　1．　借地権に該当するための要件

（1）　借地権とは何か

（2）　借地権に該当するための要件

　　（3）　税法における借地権の範囲～借地借家法との相違

　2．　建物の認定基準をめぐって～借地上に建物が存在しても借地権は存在しないと判定された事例

　　（1）　建物の認定基準

　　（2）　借地上に建物が存在しても借地権は存在しないと判定された事例

（3）　建物認定に当たって～定着性との関連

　　（4）　建物認定に当たっての定着性以外の要件

　3．　借地権価格の発生要因～旧法下で設定された借地権を中心に

　　（1）　借地権価格の本質

　　（2）　借地権価格の発生の要因

　　（3）　取引慣行との関連で留意すべき点

　　（4）　税務における借地権課税との関連

　4．　税務上の相当の地代と借地権価格との関係

　　（1）　相続人が借地権の価額相当額を控除して税額を申告した結果否認された事例

　　（2）　相当の地代を収受している場合に借地権価格がゼロとなる理由および留意点

　　（3）　類似裁決事例

　5．　借地権価格の増減価要因～賃料差額還元法を拠り所として

　　（1）　賃料差額還元法は

　　（2）　賃料差額還元法と取引慣行との関係

　　（3）　賃料差額還元法の適用例

　　（4）　借地権価格の増減価の影響を与える利回りについて

　6．　定期借地権の価格発生の有無と評価上の留意点

　　（1）　定期借地権の価格発生の有無

　　（2）　定期借地権の評価に当たって特に留意すべき事項

　　（3）　まとめ

　7．　前払地代方式と定期借地権の価格

　　（1）　前払地代方式とは

　　（2）　前払方式による定期借地権価格評価上の留意点

 

第３章　特殊な減価要因――土壌汚染・地下埋設物・埋蔵文化財法増値・アスベスト・PCB含有物

• 汚染物質を含む土地の評価

　　（1）　土壌汚染対策法と減価要因

　　（2）　要措置区域または形質変更時要届出区域の指定の有無

　　（3）　減価要因に関連する様々な調査

　　（4）　汚染の対策措置

　　（5）　汚染物質を含んだ土地の評価

　2．　地下埋設物を含む土地の評価

　　（1）　地下埋設物の存在と鑑定評価

　　（2）　地下埋設物とは

　　（3）　地下埋設物の存在による経済的価値の下落を扱った裁判例

　　（4）　地下埋設物の調査

　　（5）　地下埋設物の撤去費用を反映させて評価を行った例

　3．　埋蔵文化財包蔵地の調査と発掘調査が必要な場合の評価の考え方

　　（1）　埋蔵文化財包蔵地とは

　　（2）　埋蔵文化財包蔵地に対する規制

　　（3）　埋蔵文化財包蔵地と発掘調査費用

　4．　アスベストの使用されている建物と価格への影響

　　（1）　アスベストとは

　　（2）　アスベストの使用されている用途

　　（3） アスベストに関する従来の規制と使用禁止時期

　　（4）　アスベスト調査報告書の具体例

　　（5）　アスベスト使用建物と価格への影響

　　（6）　アスベストの除去費用

　5．　PCB等の有害物質の有無の調査と価格への影響

　　（1）　PCBとは

　　（2）　PCB廃棄物の処分状況

　　（3）　「ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法」のポイント

　　（4）　ポリ塩化ビフェニル廃棄物処理計画の例

　　（5）　ポリ塩化ビフェニル廃棄物の保管・使用・処理状況の公表例

　　（6）　事業者からの届出書式の例

　　（7）　PCB等の有害物質の有無の調査

　　（8）　PCB等の有害物質の価格への影響

第４章　特殊な減価要因――心理的瑕疵が不動産価格に与える影響

　1．　不動産鑑定評価基準では

　2．　鑑定評価上の判断の拠り所

　3．　過去の裁判例――東京地裁平成25年7月3日判決を例として

　4．　当該ガイドラインの踏まえた上での鑑定評価上の課題および留意点

第５章　相続税の財産評価において個別原価が必要な土地――裁決事例を踏まえて

【1】　各土地の道路との著しい高低差があるため10％の評価減を認めたものの、各土地が無道路地であることを理由に減価割合を60％とすべきだとする納税者の主張を排斥した事例（国民不服審判所平成29年4月7日裁決）

【2】　不整形地の評価に当たって原処分庁が採用した想定方法による整形地は財産評価基本通達20に定める想定整形地に当たらないとした事例（国税不服審判所平成24年10月10日裁決）

【3】　納税者が土地の価額に影響を及ぼすと主張する諸要因は路線価額に折込み済みであるとした事例（国政不服審判所平成3年1月25日）

【4】　給水管等施設費は、市街地農地につき宅地比準方式により土地を評価する上で控除の対象となる「通常必要と認められる造成費」に該当しないとされた事例（国税不服審判所平成19年11月5日裁決）

第６章　固定資産税の評価と増減価要因――画地認定をめぐる今日的課題

　1．　本章の目的――画地認定は古くても新しい問題

　2．　画地の認定とは

　3．　画地の認定が評価額と税額に与える影響

　4．　固定資産税における画地認定の特徴

　5．　画地の認定方法をめぐる最近の最高裁判決

　6．　一筆一画地の例外的規定が適用されてきた典型的なケース（その１）

　7．　上記６に関連して留意すべき判決――一体利用されていても所有者の異なる筆を別々の画地として評価すべきとしたケース（最高裁平成25年7月5日決定）――

　8、　一筆一画地の例外的規定が適用されてきた典型的なケース（その２）――一筆の宅地内で利用状況が異なる場合――

　9．　上記８に関連する裁判例（大阪地判平成18年12月20日判決）

　10．　画地認定に関して参考になる裁判例

第７章　固定資産税の評価と増減価要因――地目認定をめぐる今日的課題

　1．　本章の目的――地目認定も古くて新しい問題

　2．　地目の認定とは

　3．　地目認定の重要性

　4．　地目の意義

　5．　地目認定の時期

　6．　地目認定と一筆主義

　7．　地目認定の具体例――別荘の敷地で平坦部分と傾斜地部分とに分かれているケース

　8．　地目認定に関する最近の判例――商業施設に隣接する調整池（商業施設を開発する条件として洪水対策のために設置されたもの）の地目を宅地として評価したことが違法とされた事例

第８章　不動産評価をめぐる今日的課題――自然災害が土地価格に与える影響

　1．　本章の目的――従来意識して取り上げてこなかった重要な減価要因

　2．　自然災害と減価要因――従来の対応

　3．　災害に関連する様々な法令

　4.　土地価格の減価要因に影響する法令の概要

　5．　利用制限による減価要因をどの段階で価格に反映させるか――急傾斜地崩壊危険区域と土砂災害（特別）警戒区域（固定資産税評価）を例として

　6．　財産評価基本通達における土砂災害特別警戒区域内の土地の評価

　7．　土砂災害（特別）警戒区域と鑑定評価

　8．　自然災害リスクのある土地と消費者行動――公益社団法人福島県不動産鑑定士協会のアンケート調査結果を例として

　9．　津波防災地域作りの関する法律と減価要因

　10．　河川法と減価要因――河川法に基づく河川区域内の土地の評価