不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

本書は、国税不服審判所の裁決事例のうち土地(底地を含む)相続税法22条、時価、鑑定、特別の事情をキーワードとする事例を抽出し、要点をまとめ、それについてコメントを掲載したものです。
難解な裁決書を詳細に、かつわかりやすく抜粋し、評価通達によることが著しく不適当で「時別の事情」がある場合はどのようなときなのか、また、鑑定評価による時価評価を否認される場合はどのようなときなのか、など、不動産の時価に悩んでいる実務家の方々の役に立つ必携の書です。

1．請求人らが、相続により取得した建物の価額は固定資産税評価基準を基に財産評価基本通達に従って評価すべきであり、請求人の主張する不動産鑑定額には合理性が認められないとした事例。（平成31年2月20日　公開）

2．原処分庁の主張する広大地評価により求められた価額よりも、請求人の主張する鑑定評価額が相当と認められるとした事例。（大裁（諸）平11第105号　平成12年4月18日）

3．相続税評価額は審判所が算定した時価を上回っているので、審判所が算定した価額を本件土地の価額とするのが相当であるとした事例。（平成9年12月11日裁決　公開）

4．請求人は相続時の時価、鑑定評価額によるべきと主張するが、請求人の鑑定評価額は開発法のみにより算定されているので、不動産鑑定評価基準に準拠して算定されたものとは認められないとした事例。（東裁（諸）平17第80号　平成17年12月15日）

5．市街化区域内の市街地山林の時価について、原処分庁鑑定額に比べて請求人の主張する不動産鑑定額（請求人鑑定額）は、本件相続開始時における適正な時価を示すものとして採用することはできないとした事例。（東裁（諸）平成23第69号　平成23年10月25日）

6．請求人らが贈与により取得した中古マンションの評価に当たり、建替えが行わる可能性が極めて高く、また既存建物の2倍以上の面積を取得する予定なのに、それらの事情を考慮していない鑑定評価額は採用できないとした事例。（平成22年10月13日裁決・公開）

7．評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合、同通達の定めにより難い特別な事情があると認められることから、他の合理的な評価方法により評価することが許されるとした事例。（平成25年5月28日裁決・公開）

8．請求人の主張する鑑定評価額は、相続開始日現在の時価を表しているとは認められないことから、評価通達に定める評価方法により評価する事が相当であるとした事例。（平成25年7月5日裁決・公開）

9．借地権付分譲マンションで、多数の借地権者が存在し、借地権と底地とが併合される可能性が低く、当分の間名義変更料、建替承諾料等の授受も期待できないと判断される底地は、特別の事情があると判断されるので、不動産鑑定士による評価が相当とした事例。（東裁（諸）平9第83号　平成9年12月10日）

10. 借地権付分譲マンションの敷地として貸し付けられている土地（底地）の評価は、特別の事情があるので評価通達に基づく価額（路線価による価額）によらず、不動産鑑定士による評価によるとした事例。（東裁（諸）平9第86号　平成9年12月11日）
11. 相続により取得した土地の価額は鑑定評価額が相当であるとして更正の請求をしたが、鑑定をとる特別の事情はないとした事例。（関裁（諸）平24第55号　平成25年6月11日）
12. 建築基準法上の道路に接面していない本件土地の時価について請求人及び原処分庁の行った両鑑定額とも採用できないとして、審判所において取引事例比較法による比準価格及び公示価格を規準とした価格により本件土地の価額を算定した事例。（平成13年3月5日裁決・公開）
13. 相続により取得した土地について不動産鑑定士が作製した「不動産鑑定評価報告書」の記載の評価額が、本件各土地の相続開始時の時価として認められなかった事例。（関裁（諸）平28第24号　平成29年1月24日）

14.貸宅地の評価について、評価通達によらず原処分庁側の鑑定評価額によることが合理的であるとした事例（平成17年7月7日裁決・公開）

15. 相続により取得した土地は、評価通達により難い特別な事情があるとは認められないので、本件土地の価額は、評価通達の定めに基づいて算定するのが相当であるとした事例。（名裁（諸）平24第11号・平成24年10月30日）
16. 請求人は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を相続税法第22条に規定する時価と評価すべきと主張するも、その鑑定評価に合理性が認められないので、請求人の主張は採用できないとした事例。（大裁（諸）平21第25号　平成21年11月18日）
17. 原処分庁が評価通達等により算定した本件各土地の価額は、相続税法第22条に規定する時価として合理性があるかが問われた事例。（関裁（諸）平20第19号・平成20年11月19日）
18. 本件私道の価額は、評価基本通達の定めによらないことが正当と認められる特別の事情は認められないとした事例。（東裁（諸）平23第99号　平成23年12月19日）
19. 多額の借入金により不動産を取得するのは相続税負担の軽減が目的と推認されるので、評価通達によらないことが相当と認められる特別の事情があると認められる。したがって、不動産鑑定評価による評価が相当であるとした事例。（札裁（諸）平28第15号　平成29年5月23日公開）
20. 市街化調整区域に存する本件土地の価額は、評価通達の定めにより評価すると著しく高く時価として不適切と判断されるので、請求人の主張する鑑定評価することが相当であるとした事例。（関裁（諸）平13第89号　平成14年6月18日）
21. 請求人は本件土地は評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情があると主張するが、当該鑑定書は合理性を欠く点が多いので本件土地の時価を適切に示しているとは認められないとした事例（東裁（諸）平23第222号　平成24年5月16日）
22. 私道の用に供されている本件土地は、評価通達の定めにより難い特別な事情があるか否かが争われた事例。（平成23年6月7日裁決・公開）
23. 本件土地の周囲はマンション等の敷地としての利用が成熟している地域であり、所在近隣地域における同程度の面積の売買実例価額と比較してもその評価額は時価を下回るものではないとした事例。（平成8年6月13日裁決・公開）

24.商業地域にある本件土地は、評価通達の定めによらず、請求人鑑定評価額によるべきかが争われた事例（平成24年10月9日採決・公開）

25. 7階建の堅固な浴場・事務所兼共同住宅（賃貸マンション）の用に供している貸宅地（2.518.21㎡）（底地）の評価は、評価通達の定めに基づき評価した価額によることが相当であるとした事例。（東裁（諸）平23第225号　平成24年5月22日）
26. 本件土地の価格は、特別の事情があるので、評価通達に基づく価格ではなく、審判所が算出した価額が相当とした事例。（平成14年7月22日裁決・公開）
27. 使用借権は、賃貸借契約に基づく権利に比べて、権利性が極めて低く、土地の時価に影響を与えるものではないとした事例。（沖裁（諸）平18第5号　平成19年3月28日）
28. 隣接宅地および本件私道の各共有持分に暴力団関係者の登記名義があるからといって、時価は相続税評価額を下回るかが争われた事例。（広裁（諸）平20第33号　平成21年6月25日）
29. 本件土地は無道路地であり、市の開発基準では１本の道路を開設する行き止まり型開発と2本の道路を開発する通り抜け型開発が可能だが、２本より１本の方が開発費用が低くなるにもかかわらず、請求人依頼の鑑定評価額は２本の道路による開発する通り抜け型を想定して補正するのは合理性がないとした事例。（東裁（諸）平成23第176号　平成24年3月6日）
30. 請求人は、本件土地の価額は不動産鑑定士による鑑定評価額によるべきと請求人は主張するが、本件鑑定評価額は、開発法のみに基づいて決定されているので、適正な時価を示しているものとは認められないとした事例。（東裁（諸）平18第140号　平成18年12月26日）
31. 課税価格に算入すべき本件土地の価額は、相続開始日における本件土地の時価を上回っていないことから、相続税評価額によるべきであるとした事例。（東裁（諸）平成18第74号　平成18年10月25日）
32. 底地（貸宅地）を評価するにあたり、評価通達による借地権価額控除方式が合理性があるか、鑑定評価による評価が合理性があるかが問われた事例。（平成18年3月15日裁決・公開）
33. 本件各底地の各土地の価額の評価について、評価通達の定めによらないことが正当と認められる特別の事情があるか否かが争点の事例。（東裁（諸）平24第101号・平成24年11月21日）
34. 本件土地の時価について、その土地の適正な鑑定評価額を求めることができる場合には当該通達を基として算定した価額にかかわらず、相続税法第22条の時価として採用されるべきとした事例。（東裁（諸）平12第183号・平成13年6月15日）
35. 相続人は遺言執行者が売却した価額を基にした鑑定評価額をもって相続税法第22条の時価だと主張するも、評価通達の定めによらないことが正当と認められる特別の事情があるとは認められないとした事例。（平成24年8月16日裁決・公開）

36.評価通達、固定資産評価基準および本件取扱いの定める評価方法によって適正な時価が算定出来ないような特別の事情があるとは認められないとした事例（平成30年10月17日採決・公開）