不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

駐車場、ゴルフ場、高架下、資材置場、ケース貸し、経営委託、使用貸借などをめぐるヤッカイな法律トラブル解決法! 賃貸人や不動産の賃貸経営をする方々にとって不幸な結果とならないよう、転ばぬ先の杖の1本として本書がお役に立てることが出来れば幸いです。

第１編　借地借家法の適用の有無と、土地や建物の明渡しのキホン

　　　　――借地借家法が適用されなくても、土地や建物の明渡しが認められない⁉

第１章　そもそも借地借家法の対象となるのは、どういう場合か

　　　　１　借地借家法の対象となるのは、三つの場合である　　

　　　　２　建物の所有を目的とする地上権とは何か？　　

　　　　３　法定地上権とは何だろう？　

　　　　４　建物の所有を目的とする土地の賃借権と地上権はどう違うのか？　　

　　　　５　建物の賃貸借の条文は少ないが……

　　　　６　法令で定義されている建物とは何か？　　

　　　　７　借地と借家の建物は同じか？　　

第２章　土地や建物の明渡しを求める場合に借地借家法の適用が問題となる。

　　　　１　建物所有目的とはいえない土地賃貸借とするためにはどうすればよいか？　　

　　　　２　土地の使用貸借は、どういう場合に成立するか？　　

　　　　３　定期借地権には三種類ある。　　

　　　　４　一時使用目的の借地権は明らかといえるか？　　

　　　　５　建物の使用貸借はさまざまである。　　

　　　　６　定期建物賃貸借には多くの論点がある。　　

　　　　７　取壊し予定の建物の賃貸借は誤解を与えやすい。　　

　　　　８　一時使用目的の建物の賃貸借かどうかは総合的判断で決まる。　

　　　　９　建物所有者は経営委託、営業の賃貸借などの契約書の標題で安心できない。　　

　　　　10　駐車場の契約には、いろいろな形態がある。　　

　　　　11　土地や建物の明渡しにおける権利の濫用とは何か？　　

第２編　１００の重要裁判例

第１章　建物所有目的といえるか？　

【１】露店造船用目的の土地賃貸借に借地法の適用を否定した事例（大判昭和15年11月27日・大民集19巻2110頁）　　

【２】借地法にいう建物を家屋台帳等に登録され課税の対象となっているものと狭く解する理由はないとした事例（最一小判昭和28年12月24日・民集7巻13号1633頁）　　

【３】借地上の建物に隣接する土地の庭は借地法の対象とならないとした事例（最三小判昭和44年10月28日・民集23巻10号1854頁）　　

【４】自動車教習所に借地法の適用を認めた事例（最二小判昭和58年9月9日・判時1092号59頁）　　

【５】ゴルフ場に借地借家法の適用を否定した事例（最三小判平成25年1月22日・判時2184号38頁）　　

【６】自動車修理場としての土地賃貸借契約について建物所有目的が否定された事例（東京地判平成24年11月30日・ウェストロー・ジャパン）　　

【７】本件土地の主たる利用目的は材木置場であり、建物所有目的ではないとされた事例（東京地判平成28年4月21日・ウェストロー・ジャパン）　　

【８】鉄道高架橋下の賃貸借契約には借地法の適用がないとされた事例（神戸地判令和2年2月20日・判時2472号37頁）　　

第２章　土地使用貸借の成否と、土地使用貸借が終了するのはどういう場合か？

【９】親が子の建物の敷地として土地を無償で貸す場合には、建物所有の目的での使用貸借と認められるとした事例（最三小判昭和38年9月17日・集民67号567頁）　　

【10】土地と建物の同一所有者からの交際相手の女性に対する建物だけの譲渡や、その後の建物同士の交換による建物の敷地の使用関係は使用貸借であるとした事例（最一小判昭和41年1月20日・民集20巻1号22頁）　　

【11】金員の支払いが儀礼的贈物にすぎないとして賃貸借を否定した事例（最三小判昭和41年5月31日・集民83号665頁）　　

【12】信頼関係の消滅による土地使用貸借の解除を認めた事例（最二小判昭和42年11月24日・判時506号37頁）　　

【13】礼拝堂の所有を目的とする土地使用貸借が15年8か月では相当期間の経過とは断定できないとした事例（最二小判昭和45年10月16日・集民101号77頁）　　

【14】賃貸借とする原審の判断を否定した事例（最二小判昭和53年7月17日・金法874号24頁）　　

【15】土地の使用貸借を受けた建物賃貸人は失火により建物を全焼させた建物賃借人に対し建物本体価格とは別に土地使用に係る経済的利益に相当する額を請求できるとした事例（最三小判平成6年10月11日・判タ875号89頁）　　

【16】38年8か月をもって木造建物の所有を目的とする使用貸借の使用収益をするのに足りるべき期間の経過を否定できないとした事例（最一小判平成11年2月25日・判時1670号18頁）　　

【17】土地使用貸借の貸主から借主に対する公租公課相当額の費用償還請求を認めた事例（東京地判平成9年1月30日・判時1612号92頁）　　

【18】建物賃借人が隣接する賃貸人所有地に建物を建築したことについて土地使用貸借が黙示的に締結され期間の経過もないとして明渡請求が否定された事例（東京高判平成12年4月26日・判タ1089号176頁）　　

【19】父が娘婿に土地を使用貸借させたが、その前から娘婿が不貞行為を続けていたことを知った父の相続人が信頼関係の破壊を理由にした旧民法597条2項但し書の類推適用による解除を認めた事例（東京地判平成23年5月26日・判時2119号54頁）　　

【20】親子間の使用貸借契約の目的達成または信頼関係破壊による終了を否定した事例（東京地判令和元年6月25日・ウェストロー・ジャパン）　　

【21】使用貸借から44年以上が経過しており、建物がいまだ朽廃していなくても使用収益する期間は経過しているとされた事例（東京地判令和元年12月16日・ウェストロー・ジャパン）　　

第３章　定期借地権として有効か？

【22】借地期間の経過とともに建物を贈与する特約は有効であるとされた事例（最三小判昭和31年6月19日・民集10巻6号665頁）　　

【23】建物の一部に居住用目的があることから事業用借地契約と認められず普通借地契約とされた事例（東京地判平成25年7月16日・ウェストロー・ジャパン）　　

【24】従前の土地使用貸借の更新時期の後に締結した定期借地権契約を有効とした事例（東京地判平成29年9月12日・ウェストロー・ジャパン）　　

【25】古くからの土地利用関係があり定期借地権契約は無効で普通借地権の合意とみなした事例（東京地判平成29年12月12日・ウェストロー・ジャパン）　　

【26】定期借地権契約の錯誤無効が認められた事例(東京地判平成30年3月29日・ウェストロー・ジャパン)  

第４章　一時使用目的の借地の要件は何か？

【27】区画整理の実施時までの一時使用借地であることを認めた事例（最一小判昭和32年2月7日・民集11巻2号240頁）　　

【28】10年後の明渡しを確約しており、権利金の授受や賃料増額があっても一時使用目的を認めた事例（最一小判昭和36年7月6日・民集15巻7号1777頁）　　

【29】契約の更新をしても一時使用借地を認めた事例（最三小判昭和37年2月6日・民集16巻2号233頁）　　

【30】土地賃貸借が裁判上の和解により成立しただけで借地法11条の適用がないとするのは相当ではないが、客観的・合理的理由が存する場合に限り一時使用賃貸借に該当するとした事例（最一小判昭和43年３月28日・民集22巻3号692頁）　　

【31】期限付合意解約は借地法11条に違反しないとした事例（最三小判昭和44年5月20日・民集23巻6号974頁）　　

【32】裁判上の和解で成立した土地賃貸借の期間が20年の場合には一時使用目的とはいえないとした事例（最三小判昭和45年7月21日・民集24巻7号1091頁）　　

【33】一時使用目的は認めたが、更新条項の特約に対し恣意的な更新拒絶は許されないとした事例（東京高判昭和57年12月22日・判時1068号63頁）　　

【34】即決和解において設定された借地が一時使用と認められた事例（東京地判平成元年9月26日・判時1354号120頁）　　

【35】更新を繰り返して26年以上経過しても一時使用と認められた事例（東京地判平成3年3月27日・判時1392号104頁）　　

【36】本店事務所・倉庫用建物の建築のために締結された土地賃貸借契約について一時使用目的を否定した事例（東京高判平成8年11月13日・判時1589号50頁）　　

第５章　建物賃貸借の対象となる建物とは何か？

【37】ケース貸しに借家法の適用を否定した事例（最二小判昭和30年2月18日・民集9巻2号179頁）　　

【38】建物の一部でも独占的・排他的支配が可能であれば借家法にいう建物であるとした事例（最二小判昭和42年6月2日・民集21巻6号1433頁）　　

【39】鉄道高架下施設や建物の一部も借家になるとした事例（最一小判平成4年2月6日・判時1443号56頁）　　

【40】建物の一部について借家の対象と認めた事例（東京地判平成3年7月26日・判タ778号220頁）　　

【41】養鰻用ハウスに借家法の保護を与えるのが相当であるとした事例（東京高判平成9年1月30日・判時1600号100頁）　　

【42】駅構内の営業施設の出店区画について借地借家法の適用を否定した事例（東京地判平成20年6月30日・判時2020号86頁）　　

【43】鉄道高架下の本件区画についての契約は場所を目的物とするもので借地借家法の適用はないとした事例（東京地判平成24年9月10日・ウェストロー・ジャパン）　　

【44】容易に移動可能なパテーションで区切られた区画には借地借家法が適用されないとした事例（東京地判平成28年11月22日・ウェストロー・ジャパン）　　

【45】テント倉庫が借地借家法上の建物に該当するとした事例（東京地判平成29年5月19日・ウェストロー・ジャパン）　　

第６章　建物使用貸借とは何か？

【46】社宅に借家法の適用を認めた事例（最二小判昭和31年11月16日・民集10巻11号1453頁）　　

【47】建物の使用貸借について目的を定めていないとしていつでも返還請求ができるとした事例（最二小判昭和32年8月30日・集民277号651頁）　

【48】他に適当な家屋に移るまで暫くの間の使用貸借を認めた事例（最三小判昭和34年8月18日・集民37号643頁）　

【49】1か月1,000円の支払いは賃料ではなく使用貸借とした事例（最三小判昭和35年4月12日・民集14巻5号817頁）　　

【50】社宅の使用貸借は雇用関係の終了をもって終了するとした事例（最三小判昭和41年4月19日・集民83号239頁）　　

【51】被相続人と居住していた共同相続人は他の相続人らとの間において被相続人の死後遺産分割終了までの使用貸借契約が存続するとした事例（最三小判平成8年12月17日・民集50巻10号2778頁）　　

【52】組合事務所の使用貸借契約は労働協約の解約により契約に定めた目的に従った使用を終えて終了するとした事例（東京高判昭和54年1月29日・労判315号55頁）　

【53】貸主と借主の家族との間に特別な人的関係があるときに借主の死亡の場合に旧民法599条（改正民法597条3項）の適用を否定した事例（東京高判平成13年4月18日・判時1754号79頁）　　

【54】離婚後の元妻に対する使用貸借の成立を否定した事例（東京地判平成25年7月19日・ウェストロー・ジャパン）　　

【55】亡き夫と先妻の子の間の使用貸借について、多額の改装費用を子が返済している場合に、子が死亡しても旧民法599条の適用を否定すべき特段の事情があるとして子の妻に対する後妻の明渡請求を否定した事例（京都地判平成27年5月15日・判時2270号81頁）　　

【56】長女の扶養目的の使用貸借において、長女の亡き妻に対する介護の姿勢に不信感を高めたとしても信頼関係の破壊とまではいえないとした事例（東京地判平成28年2月1日・ウェストロー・ジャパン）　　

【57】組合事務所に対する建物明渡請求が否定された事例（東京高判令和元年7月3日・労判1210号5頁）　　

第７章　定期建物賃貸借の要件は厳しい

【58】公正証書の確認条項だけでは借地借家法38条2項の説明書面の交付の存在の主張立証には足りないとした事例（最二小平成22年7月16日・判時2094号58頁）　　

【59】契約書とは別に説明書面の交付が必要であるとした事例（最一小平成24年9月13日・民集66巻９号3263頁）　　

【60】期間満了後の通知でも到達の翌日から6か月が経過すれば契約終了を対抗できるとした事例（東京地判平成21年3月19日・判時2054号98頁）　

【61】説明したのが賃貸人本人ではなくその娘であること、および定期建物賃貸借に該当する経済的条件を欠いていることから定期建物賃貸借を否定した事例（東京地判平成26年11月20日・ウェストロー・ジャパン）　　

【62】普通建物賃貸借の期間満了に伴って合意された定期建物賃貸借の効力が否定された事例（東京地判平成27年2月24日・ウェストロー・ジャパン）　

【63】定期建物賃貸借契約の期間満了後も異議なく賃料を受領しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解すべきであるとした事例（東京地判平成29年11月22日・ウェストロー・ジャパン）

【64】仲介業者の取締役が説明書面の交付および説明について、賃貸人本人を顕名しなくとも要件を欠くとはいえないとした事例（東京地判平成30年9月20日・ウェストロー・ジャパン）　

【65】宅建業者の重要事項説明をもって事前説明に代替できないとした事例（東京地判令和2年3月18日・ウェストロー・ジャパン）

第８章　一時使用目的の建物の賃貸借といえるか？

【66】工場拡張のための改築時期が不明として一時使用目的の建物の賃貸借を否定した事例（大判昭和15年4月6日・新聞4569号7頁）　　

【67】一時使用のための建物賃貸借といえるために1年未満でなければならないものではないとした事例（最三小判昭和36年10月10日・民集15巻9号2294頁）　　

【68】普通の賃貸借を一時使用賃貸借に変更できるとした事例（最一小判昭和39年8月20日・集民75号57頁）　　

【69】本件家屋から通勤できる土地に転勤して来るまでの一時使用を認めた事例（最一小判昭和41年10月27日・判時467号36頁）　　

【70】弁護士が関与した訴訟上の和解において特別の事情のない限り和解調書に記載された文言と異なる意味に和解の趣旨を解すべきではないとされた事例（最一小判昭和44年7月10日・民集23巻8号1450頁）　　

【71】長期の港湾労働者宿泊施設の宿泊は一時使用目的の賃貸借であり借家法の適用を受けないとした事例（東京高判昭和52年4月7日・判時856号42頁）　　

【72】起訴前の和解で一時使用目的の文言が使用されていても、その前の経緯から一時使用目的が否定された事例（東京地判平成2年7月30日・判時1389号102頁）　　

【73】起訴前の和解から数か月の賃貸借契約の一時使用目的を否定した事例（高松高判平成4年6月29日・判時1446号67頁）　　

【74】2年間の期間満了時には無条件で明け渡す旨の賃貸借契約の一時使用目的を否定した事例（東京高判平成5年1月21日・判タ871号229頁）　　

【75】5年後の建替えの予定が明記されており、一時使用目的と認定し起訴前の和解の要件も認めた事例（東京地判平成8年9月26日・判時1605号7頁）　　

【76】建物賃貸借契約の仲介人は建物敷地が一時使用賃貸借契約である場合には建物賃貸借契約も一時使用賃貸借契約であることを賃借人に説明し理解させる義務があるとされた事例（東京地判平成13年3月6日・判タ1129号166頁）　　

第９章　経営委託、営業の賃貸借などの契約書の標題でも土地や建物の賃貸借と判断される

【77】賃借人が第三者を営業名義人として営業を管理する旨の共同経営契約は転貸となるとした事例（最三小判昭和29年10月26日・民集8巻10号1972頁）　　

【78】賃借人による経営の委託は転貸であるとした事例（最一小判昭和39年9月24日・最民75号445頁）　　

【79】賃借人の主張する経営委託を転貸とした事例（東京高判昭和51年7月28日・判タ344号196頁）　　

【80】建物の賃貸借に営業権の賃貸借が付随したものであるとされた事例（東京高判昭和54年3月26日・判時933号61頁）　　

【81】焼鳥店の経営委託を一時使用目的の建物部分賃貸借とした事例（東京地判平成2年12月25日・判タ761号215頁）　　

【82】乗馬学校の経営委託について土地賃貸借とは認めたが、借地法の適用を否定した事例（東京地判平成9年10月15日・判時1643号159頁）　　

第10章　 駐車場の契約はさまざまで、明渡しには意外に苦労する

【83】マンションの1階部分にある構造上三面が壁で仕切ってある車庫は区分所有法の専有部分にあたりうるとした事例（最一小判昭和56年6月18日・民集35巻4号798頁）　　

【84】駐車場でも借家になることがあるとした事例（東京高判昭和62年5月11日・東京高民38巻4～6号22頁）　

【85】借地している他の土地のための資材置場および駐車場としての賃貸借契約に借地法の適用がないとされた事例（東京地判平成2年5月31日・判時1367号59頁）　

【86】タクシー営業所の建物敷地部分の借地契約が存続する限り駐車場部分の賃貸借契約も存続する合意が認められるとした事例（東京地判平成3年11月28日・判時1430号97頁）　　

【87】借地の一部を駐車場として使用するに至った場合に、その一部について借地法の適用を否定したものの、宅地の更新後の期間まで同様に更新が合意されたと認めた事例（東京地判平成4年9月28日・判時1467号72頁）　　

【88】パチンコ店の来客用の駐車場の土地について借地法の適用を否定した事例（東京地判平成14年10月30日・ウェストロー・ジャパン）　　

【89】カラオケ店に対する明渡請求に正当事由がない以上、店と一体の駐車場に対する明渡請求は権利の濫用であるとした事例（福岡高判平成27年8月27日・判時2274号29頁）　　

【90】市に対し運動広場およびその附帯駐車場として貸した本件土地の明渡しを請求したところ、グラウンド整備等の価値増加額の有益費の支払いと引換えの明渡しを認めた事例（京都地判平成30年2月14日・ウェストロー・ジャパン）　　

【91】駐車場に付属する本件建物の所有は賃貸人にあり、建物所有目的の土地賃貸借を否定したが、賃貸人の本件建物明渡しの正当事由を否定するとともに、本件駐車場の解約申入れは信義則に反するとした事例（東京地判平成30年2月16日・ウェストロー・ジャパン）　　

【92】賃貸人による駐車場の明渡請求に対し、賃借人からの水道工事費用による留置権の主張が否定された事例（東京地判平成31年1月21日・ウェストロー・ジャパン）　　

【93】建物賃貸借契約と同じ日に結ばれた駐車場賃貸借契約についての更新拒絶が認められた事例（東京地判平成31年1月30日・ウェストロー・ジャパン）　　

第11章　土地や建物の明渡請求に対する権利の濫用とは何か？

【94】義姉に対する建物明渡請求が権利の濫用とされた事例（最三小判昭和37年1月16日・集民58号79頁）　　

【95】一時使用の高齢者に対する建物収去本件土地明渡請求について権利の濫用の主張が否定された事例（最三小判昭和39年2月25日・集民72号269頁）　　

【96】代表者に建物を賃貸していた会社が代表者の妻に対し建物明渡請求をすることが権利の濫用に当たるとされた事例（最三小判平成7年3月28日・判時1526号92頁）　　

【97】2筆の土地を一体としてガソリンスタンドに利用している借地人が1筆のみ登記済みの建物を有していたところ、2筆の土地を譲り受けた者が借地人に対して給油設備などを設置した他の1筆の土地の明渡しを求めることは権利の濫用とした事例（最三小判平成9年7月1日・民集51巻6号2251頁）　　

【98】駐車場目的の賃貸借契約について建物所有目的は否定されたが、解約申入れは権利の濫用に当たるとされた事例（東京地判平成6年3月9日・判時1516号101頁）　　

【99】ゴルフ場用地の明渡請求について権利の濫用を否定したが、1年間の猶予期間を設けた事例（大阪高判平成24年5月31日・判時2157号19頁）　　

【100】コンサル会社が底地を買い受けて使用貸借をしている建物所有者らに対してなした建物収去土地明渡請求を権利の濫用とした事例（東京地判平成29年9月7日・判時2409号46頁）