不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

差し押さえられた不動産の換価処分は不動産競売市場でなされ、債権回収が図られる事になるが、この不動産競売市場とはいかなる市場なのか。実際の競売市場における公開データの分析を通じて競売市場が優れた債権回収市場として効率的に機能している事を実証的に示すと共に競売市場の真の主人公たる価格について考察を深めた1冊。

はじめに

第1章    不動産における市場

１．合理的な市場

２．取引市場

３．非市場取引

(1)不動産と非市場

(2)非市場社会

(3)社会主義と市場

４．ブロックチェーンによる仮想市場

５．市場と道徳

６．パレート最適

７．オークション市場の優位性

第2章    オークション理論

１．オークションの歴史

(1)古代オークション

（イ）花嫁オークション

（ロ）奴隷オークション

（ハ）人肉裁判

(2)差押え、競売の歴史

（イ）ハンムラビ法典

（ロ）ローマ法

（ハ）古代インド

（ニ）人類学的分析

（ホ）ワルラス

（ヘ）古代社会

（ト）差押えの起源

２．不動産競売とオークション

３．オークションの話題

(1)オークション話題の報道

(2)競売とオークション

４．オークション理論

(1)第二価格オークション

(2)オークションの種類と価格

（イ）オークションの種類

（ロ）オークションと価格発見

　（3）私的価値と共通価値

　（4）収入同値定理

　（5）オークションと裁量

５．ゲームの理論

　（1）　互恵主義

　　　（イ）アクセルロッドの互恵主義

　　　（ロ）反復囚人のジレンマ

　　　（ハ）品格の理論

　（2）　言語ゲーム

　　　（イ）ハイエクとウィトゲンシュタイン

　　　（ロ）言語ゲームとは何か

　　　（ハ）ルールと規範

６．快楽計算

　（1）功利計算と快楽計算

　（2）　ベンサムによる快楽計算の方法

　（3）　ベッカリーアの「犯罪と刑罰」

　（4）　幸福に関する経済学

　（5）　快楽計算のこれから

７．レモンの市場

８．ナッジと評価書

　（1）　ナッジとは何か

　（2）　評価書の効果

９．コースの定理と競売評価

　（1）　競売前と競売後

　（2）　コースの定理

10．美術品市場と価格

　（1）　美術品市場

　（2）　美術品市場と価格

11．勝者の呪い

　（1）　勝者の呪いの意味

　（2）　ローマ帝国の帝位の競売

　（3）　落札後の提訴

　（4）　練馬一家五人殺害事件

12．プロスペクト理論

（1）　プロスペクト理論とは

　　（2）　３つの特徴

　　（3）　競売市場とプロスペクト理論

　　（4）　競売物件と利回り

　13．不動産競売市場の合理性

　　（1）　過大入札

　　（2）　利得競争

　　（3）　評　　価

　14．収益還元法

　　（1）　収益還元法の意味

　　（2）　収益還元法の要件

　　（3）　競売評価と収益還元法

　　（4）　競売評価における収益還元法

第3章    不動産競売市場の趨勢

１．不動産競売事件の動向

２．売却率の推移

３．１事件あたりの債権回収額

４．買増率の意味

５．競売市場分析の前提

６．東京区部における不動産競売市場

（1）東京区部における競売市場分析の前提

（2）売却価額総数

（3）売却基準価額と売却価額

（4）相関分析

（5）所在区別の事件数

（6）競売市場における売却率

（7）ケヌ分析

（8）不売の分析

（9）法人落札率

（10）取下げ率

（11）入札者数と買増率の分析

（イ）入札者数の統計量

（ロ）札者数の上位

（ハ）入札者数の分析

（ニ）買増率の統計量

（ホ）買増率の分布

（ヘ）a札者数と買増率

（ト）落札者資格毎の分析

（12）　土地の競売市場

（イ）　入札者数と買増率

（ロ）　土地データの相関係数

（13）　島嶼の競売市場

（14）　売れ行きのその他の要因分析

（イ）　月と曜日

（ロ）　選択の科学

（ハ）　売却単位

（二）　単　　位

（ホ）　数字の選好

（ヘ）　丁目と競売申立て

（15）　マンションの競売市場

（イ）　マンションの相関係数

（ロ）　マンションの入札者数と買増率への寄与度

（ハ）　マンションの区毎の入札者数と買増率分析

（ニ）　マンションの重回帰分析

（ホ）　マンションの駅距離と相関係数

（ヘ）　マンションの分類

（16）　買増率の幅による相関分析

（イ）　BIT掲載の分析

（ロ）　マンションの分析

（17）　入札者数の幅による相関分析

（イ）　入札者数の幅と相関係数

（ロ）　売却価額の幅と相関係数

７．大阪と名古屋における不動産競売市場

（1）　三大都市における競売市場分析の前提

（2）　売却率の比較

（3）　入札者数と買増率の統計量の比較

（４）　マンション相関係数

８．三大都市の不動産競売市場

（1）　三大都市における競売市場

（2）　三大都市におけるマンション競売市場

９．今後の課題

第4章    不動産競売市場と価格

１．任意売却との比較

２．任意売却の有効性

３．競売市場の民事執行法改正

４．次順位研究試論

５．競売物件と価格

（1）評価と評価人

（2）売却基準価額

（3）卸売価格

（4）競売市場修正

（5）競売市場修正率

６．競売市場修正の歴史

７．競売市場のパラドックス

（1）よくない物件ほど高く売れる

（2）リスクとリターン

８．競売市場の有効活用の提言

９．マンションにおける競売市場の活用

10．評価と市場の質の向上

（1）　良質な市場と価格情報

（2）　市場と品質

（3）　金融市場と鑑定サービス

（4）　諸外国における競売と価格情報

（5）　外国の競売と価格情報

おわりに