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『共有不動産の鑑定評価――共有物分割をめぐる裁判例と鑑定評価』

A5判/272頁
本体:3,600円+税
978-4-910288-03-1 C2034
黒沢 泰 著
2020年9月発行

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本書の概要

共有不動産の鑑定評価とその周辺分野に関する実践的な解説を試みた初めての書‼

目次

第1章 共有とは何か――単独所有との基本的な相違点
1.共有とは
2.共有物の使用範囲
3.共有者のなし得る行為
(1)保存行為
(2)管理行為
(3)共有物の変更・処分行為
(4)共有者相互間の明渡し請求に関する留意点
4.単独所有の場合には発生しない共有減価
5.共有者の一人が自己の単独所有として共有物を売却した場合

第2章 共有の法的性質

1.共有の本質
2.持分権
3.単一説と複数説
4.共有の成立
5.相続財産の共有
6.共有関係の消滅
7.共有の法的性質のポイント

第3章 共有の経済的性質

1.所有権割合としての持分
2.持分の処分
3.持分発生の源泉
(1)購入の場合
(2)相続の場合
4.量的概念ではあるが場所的確定が必要
5.人的関係の複雑に交錯する閉鎖的市場

第4章 登記簿等から読み取るさまざまな共有形態

1.区分所有建物(店舗)の専有部分が共有のケース
2.共有持分の土地が道路として認定されているケース
3.相続等により共有者が多数となっているケース
4.単独所有地が売買にともなって共有とされたケース
5.売買で所得した土地を共有持分により贈与したケース
6.単独所有地が相続により共有となり、その後、共有の相手方が死亡して、その持分を相続した結果、単独所有の形態に戻ったケース
7.4人の共有者が同時に一括して持分を第三者に売却したケース
8.贈与の予約が行われ、権利者の持分が登記された後に相続が発生し、法定相続割合により持分が登記されたケース
9.私道(位置指定道路)で共有者が多数のケース
10.共有土地の売買契約書の例
11.共有土地の賃貸借契約書の例
12.私道(建築基準法第43条第1項第3号)の持分を宅地とセットで売却する場合の重要事項説明書の記載例
13.参考――共有名義の固定資産税の課税について

第5章 相続における共有不動産をめぐる鑑定評価のニーズ

[1] 相続と不動産鑑定の係わり
1.相続問題に対する不動産鑑定士の登場場面
2.不動産鑑定の有用性
3.不動産鑑定士への鑑定依頼と検討内容
(1) 現物分割が可能か
(2) 代償分割と鑑定評価
(3) 換価分割と鑑定評価
(4) 不動産鑑定士の役割り
[2] 相続に関する裁決事例と不動産鑑定
1.事案の骨子
2.事実関係
(1) 本件相続に係る関係人等
(2) 不動産の取得状況等
(3) 本件各不動産の価額等
3.当事者の主張
(1) 課税庁(原処分庁)の主張
(2) 納税者の主張
4.国税不服審判所の判断
(1) 法令解釈等
(2) 本件不動産通達評価額と不動産鑑定評価額の差
(3) 当てはめ
(4) 納税者の主張について
5.「特別の事情」と鑑定評価
(1) 「特別の事情」とこれに該当するための要件
(2) 本件裁決事例と「特別の事情」との関係
(3) 本件裁決事例に登場する収益還元法の基本的概念

第6章  共有減価の発生根拠
 
1. 売買に関連して
(1) 購入者からとらえた場合
(2) 売り手からとらえた場合
2. 維持管理面から
3. 共有であることによる様々なリスク
4. 裁判例では

第7章  共有持分の評価と共有減価

1. 収益用不動産(区分所有建物)で特定階が共有持分となっている場合の持分の評価
(1) A社の持分を他の共有者(B社)の持分と一体で第三者に売却する場合
(2) A社の持分のみを単独で第三者に売却する場合
2. 共有者2名の土地で、一方の共有者が他の共有者に持分を譲渡する場合の持分の評価
(1) 標準的な画地の価格
(2) 甲社の持分価格(共有持分2分の1)
3. 土地は単独所有、対象地上の建物は2名の共有であるが、買主がこれらを一括して同時に購入することを前提とした場合の評価
4. 対象不動産(土地建物)の共有者が2名で、そのうちの1名が単独で持分の処分を検討する場合の評価
5. 共有減価の本質
6. 相続税の財産評価と共有地の評価
7. 公売財産の評価と共有持分の評価
8. 共有減価に関する参考資料

第8章 共有不動産の分割と鑑定評価

1. 共有物分割の基本的な考え方
(1) 現物分割による方法
(2) 換価分割
(3) 価格賠償による方法
2. 共有物分割の評価をめぐる具体的イメージ
(1) 現物分割による方法
(2) 換価分割(代金分割)による方法
(3) 価格賠償による方法

第9章 共有物分割をめぐる裁判例と鑑定評価

 

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