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『詳解 競売不動産評価の実務―不動産競売市場の有効利用をめざして―』

曽我 一郎 著
B5判・352頁
本体4,000円+税
978-4-910288-01-7 C2034
2020年6月発行

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本書の概要

競売不動産の評価とは一口で言ってしまうのであれば、リスクの評価であり、市場リスクと物件リスクの二重のリスクを考慮、反映した評価として、評価人は市場心理を忖度して競売不動産評価をなすことになる。したがって、競売不動産の評価についてまとまった解説を著すことの意義は、裁判所関連の専門家だけではなく社会一般に対しても大きいと言わなければならない。【本書はじめにより】

目次

第1章 不動産の競売

1. 不動産の競売とは

2. 不動産競売と民事執行法

3. 無剰余

4. 超過

5. 消除主義と引受主義

6. 形式的競売

第2章 競売不動産の調査

1. 現況評価主義

2. 調査手順と調査権

3. 調査事項と資料

4. 執行官と協働

5. 5つのリスク

(1) 物理的リスク  

(2) 生体リスク 

(3) 抵抗リスク 

(4) 事件リスク  

(5) 心理的リスク  

6. 調査の限界

(1) 債務者、所有者の協力  

(2) 物理的限界 

(3) 建築審査  

第3章 競売不動産の評価

1. 競売不動産と価格

(1) 不動産競売における価格の意味 

(2) 鑑定評価との相違  

(3) 担保評価との相違  

(4) 評価人  

(5) 評価人候補者になるには  

(6) 評価基準の必要性  

(7) 組織評価  

(8) 売却基準額の性格 

2. 評価書記載事項

3. 評価と売却単位

(1) 評価単位  

(2) 評価単位の問題例  

4. 再評価と補充評価

(1) 再評価  

(2) 補充評価  

(3) 売却基準価額変更  

5. 競売市場と市場性修正

(1) 競売市場における価格 

(2) 海外の状況 

(3) 市場性修正 

(4) 競売市場修正  

6. 評価手法

(1) 競売不動産の評価方法  

(2) 競売不動産評価の実際  

(3) 地価公示価格との基準  

(4) 収益還元法 

7. 評価書

(1) 評価と評価書  

(2) 評価書記載事項  

(3) 添付資料  

8. 評価の必要性

(1) 買受希望者の入札額の判定  

(2) 剰余の判定  

(3) 超過の判定  

(4) 割付判定 

(5) 任意売却判定  

(6) 競売に付すかどうかの判定  

(7) 売却単位の判定  

(8) 他の債権者戦略の判定  

9. 不服申立

(1) 評価に関する不服申立  

(2) 執行抗告  

(3) 執行異議  

(4) 訴訟  

第4章 土地の評価

1. 宅地

(1) 宅地の意義  

(2) 宅地の地目に関する判例  

(3) 宅地の分類  

2. 更地

(1) 更地の意義  

(2) 更地の評価  

3. 建付地

(1) 建付地の意義 

(2) 建付地の評価  

4. 土地利用権負担付の土地価格

5. 宅地以外の土地

(2) 宅地見込地  

(3) セットバック  

(4) 無道路地  

(5) 都市計画道路予定地  

(6) 地中埋設物 

(7) 画地規模  

(8) 周知の埋蔵文化財包蔵地 

(9) 開発利益と開発不利益 

(10) 土壌汚染 

(11) 農地と山林  

(12) 公衆用道路・通路  

第5章 土地利用権の評価

1. 土地利用権

(1) 土地利用権の意義  

(2) 土地利用権原の対抗力  

2. 借地権

(1) 借地権の意義  

(2) 借地権の範囲  

(3) 借地権の評価  

(4) 定期借地権の評価  

(5) 係争中  

(6) その他の借地権  

3. 法定地上権

(1) 法定地上権の意義  

(2) 法定地上権の成立要件 

(3) 法定地上権の効力の及ぶ土地の範囲  

(4) 法定地上権の評価  

4. その他の土地利用権

(1) 使用借権  

(2) 地上権  

(3) 地役権  

(4) 通行権  

(5) 民法上の賃借権  

(6) 場所的利益  

第6章 建物の評価

1. 建物評価総論

2. 未登記建物

(1) 未登記建物の意義  

(2) 建物認定要件 

(3) 附属建物 

(4) 建物の同一性  

(5) 増築  

(6) アスベスト  

(7) 目的外土地にはみ出している建物  

(8) 建物合体  

第7章 建物利用権の評価

1.建物利用権

(1) 建物利用権の意義  

(2) 占有認定  

(3) 占有と評価  

(4) 引渡名声の発令の可否  

2. 借家権

(1) 意義  

(2) 買受人引受けの可否 

(3) 評価  

(4) 定期借家権  

(5) 転借家権  

(6) 係争中の借家権

3. 借家権以外の建物利用権

(1) 使用借権 

(2) 一時使用目的の建物賃借権 

(3) 無権原占有  

4. 留置権

(1) 意義  

(2) 評価 

(3) 商事留置権  

(4) 建物竣工状況と商事留置権  

(5) 造作買取請求権  

第8章 区分所有建物及びその敷地

1. 意義

2. 区分所有建物のための2つの敷地利用権

3. 区分所有建物と法定地上権

(1) 区分所有法と法定地上権 

(2) 単独所有土地上に区分所有建物が存在する場合

(3) 区分所有建物につき法定地上権が成立する場合  

4. 土地持分

5. 老朽化著しい区分所有建物

(1) 建替決議  

(2) マンション敷地売却制度  

6. 区分所有建物の独立性

7. トランクルーム、駐車場、専用庭等

(1) トランクルーム  

(2) 専用使用権  

8. 評価

(1) 民事執行法の評価  

(2) 中古マンション価格相場との比較  

(3) 中古マンションの総額と単価、間取り  

(4) 階層別、位置別効用比  

9. 分離型マンションの評価

10. 管理費滞納額の控除

(1) 管理費滞納と先取特権 

(2) 先取特権  

(3) 特定継承人への継承  

(4) 滞納管理費の控除方法  

(5) 滞納管理費の控除項目  

(6) 滞納管理費の控除の限界  

(7) 滞納管理費と競売申立  

第9章 特殊な物件の評価

1. 工場

(1) 工場の調査  

(2) 工場抵当  

(3) 3条目録  

(4) 工場財団  

(5) 工場共有物件の評価  

(6) 工場建物の評価  

2. シェアハウス

(1) シェアハウスの意義  

(2) 脱法ハウス  

(3) 借地借家法の適用  

(4) シェアハウスの評価  

3. ゴルフ場

(1) ゴルフ場の意義  

(2) コース勘定  

(3) ゴルフ場の評価  

(4) ゴルフ場の借地借家法  

4. その他特殊な不動産

(1) 宗教施設  

(2) ゴミ屋敷  

(3) 多頭飼育  

(4) 立木  

5.暴力団・反社会集団の施設

(1) 意義  

(2) 判例  

(3) 評価 

(4) 民事執行法改正  

6. 執行妨害

(1) 意義 

(2) 主な執行妨害の方法  

(3) 配偶者居住権  

(4) 執行妨害判例  

(5) 執行妨害の評価  

7. 配偶者居住権

(1) 意義  

(2) 配偶者居住権  

(3) 配偶者短期居住権  

(4) 配偶者居住権の引受け  

(5) 評価  

8. 共有

(1) 意義  

(2) 共有と賃借権の引受け  

(3) 小口不動産等  

(4) 判例  

(5) 共有減価  

(6) 持分割合と評価  

9. 収益還元法

(1) 意義  

(2) 利回りと投資  

(3) エンジニアリングレポート  

(4) 直接還元法  

(5) DCF法  

10. 事故物件

(1) 意義 

(2) 執行裁判所の取扱い  

(3) 評価のための調査項目  

(4) 事件後の建物取壊し  

(5) 事件性  

(6) 目的物件内か  

(7) 風化の程度  

(8) 評価  

11. 信託

(1) 意義 

(2) 信認と宣言  

(3) 執行妨害目的信託  

(4) 自己信託  

(5) 評価  

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