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『新版 心理的瑕疵の裁判例と評価 自殺・孤独死等によって、不動産の価値はどれだけ下がるか?』

宮崎 裕二/仲嶋 保/難波 里美/髙島 博 著
A5判・305頁  
本体3,500円+税   
978-4-905366-928 C2034
2019年8月発行

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本書の概要

いわゆる《事故不動産》をめぐる多くの裁判例を詳解するとともに、賃貸・売買市場での取引実態を解明し、心理的瑕疵による減価率の査定手法を具体例をあげて解説!!

好評の旧版発行(2014年3月)後の重要裁判例[16例]を新たに追加。100頁もの増頁によってますます充実。

高齢化社会を迎えた今こそ、アパート・マンションの大家さんを始め、不動産の売買・賃貸等の取引業者や、裁判官・弁護士等の法曹関係者のための必読の書。

2017年の民法《債権法》改正による、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変更上の留意点を盛り込んだ最新版。

目次

第1章 不動産取引における心理的瑕疵

第1節 不動産取引における心理的瑕疵とは

  1 不動産取引における心理的瑕疵とは

  2 契約不適合責任

    1 契約不適合とは

    2 契約不適合責任の内容

    3 瑕疵の種類

    4 特別法による保護

  3 説明義務違反

    1 説明義務の根拠

    2 一般的な説明義務違反の法律構成

第2節 裁判例の紹介と分析(売買)

  1 問題となり得る責任

    1 売主の責任

     (1)契約不適合責任

     (2)説明義務違反

    2 仲介業者の責任

  2 裁判例の紹介

    1 はじめに

    2 自殺等があった古家利用付土地・建物の売買

    3 自殺等があった建物取壊し前提の土地・建物の売買

    4 自殺等があった建物取壊しや自動車撤去後の土地売買

    5 マンション(1棟もしくは1室)やビルの売買

  3 裁判例の分析

    1 はじめに

    2 建物取壊しの有無(建物の現状)

    3 買主の属性と使用目的

    4 期間の経過

    5 死因とその態様

    6 死亡の原因となった場所または死亡場所

    7 地域性と周辺住民の記憶

    8 死亡後の取引経過などその他の事情

    9 結論の分かれ目

    10 損害額と売買代金に対する割合

第3節 裁判例の紹介と分析(賃貸)

  1 自殺等があった建物の賃貸

    1 問題となり得る責任

     (1)貸主の責任

     (2)仲介業者の責任

    2 裁判例の紹介

  2 賃貸している建物での自殺等

    1 問題となり得る責任

     (1)借主の相続人の責任

     (2)保証人の責任

    2 裁判例の紹介

  3 裁判例の分析

    1 賃貸物件で自殺等があった場合の賃貸人や仲介業者の告知・説明義務

    2 告知義務が死亡場所

    3 告知義務違反が問題となる期間

    4 賃借人が請求された損害額について

    5 賃借人の相続人らが請求された損害額のうち逸失利益について

    6 その他の損害について

第4節 競売に関する裁判例の紹介と分析

  1 裁判例の紹介

  2 裁判例の分析

    1 民事執行法の手続き内か否か

    2 民事執行法の手続きで売却許可決定が否定された事例

    3 民事執行法の手続きによらない訴訟の事例

    4 売却許可が否定された事例

    5 競売事例で考慮される特有の事情

第5節 各事例間の心理的瑕疵の損害賠償額についての不続一性などへの批判

第2章 心理的瑕疵物件の賃貸・売買市場の実態

  1 はじめに

  2 心理的瑕疵のある賃貸物件

  3 心理的瑕疵のある売買事例  

    1 一次流通(物件買取り業者)の市場

    2 二次流通(一般顧客)市場

  4 まとめ

第3章 心理的瑕疵による減価率の査定手法

  1 はじめに

  2 心理的要因は不動産の減価となり得るか否か

    1 瑕疵担保責任と不動産売買

     (1)瑕疵担保責任の意義

     (2)法的性質

     (3)「瑕疵」の定義

     (4)「瑕疵」の種類

    2 心理的瑕疵における不動産の減価

    3 心理的瑕疵と認められるための判断基準

  3 心理的要因による減価率の査定

    1 第1手法の適用

    2 第2手法の適用

    3 第3手法の適用

     (1)不動産業者に対するアンケート調査

     (2)実例調査

    4 第4手法の適用

    5 土地の減価率の考え方

  4 評価例

第4章 心理的瑕疵のある賃貸用不動産の取扱い

  1 心理的瑕疵のある不動産が発生する背景

    1 孤立死・孤独死

    2 自  殺

    3 公営住宅等における孤独死数の増加傾向

    4 事故物件数の推定

  2 心理的瑕疵に関する最近の動向

  3 心理的瑕疵のある不動産の取扱い

    1 心理的瑕疵物件の呼び方

    2 建物賃借人に対する告知

    3 具体的ケースへの対応

    4 賃料への影響

    5 再募集までの期間

    6 リフォームの内容

    7 お祓い

    8 遺族に対する損害賠償の請求

    9 心理的瑕疵に対応した保険への加入

    10 賃貸借契約書の記載方法

    11 新賃借人の属性

 

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