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『借家をめぐる66のキホンと100の重要裁判例 家主と借家人とのヤッカイな法律トラブル解決法』

宮崎 裕二 著
A5判・412頁 
定価:本体4,600円+税
978-4-905366-86-7 C2033
2019年5月発行

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本書の概要

不動産の法律実務に精通したベテラン弁護士がヤッカイな借家トラブルの上手な解決法をアドバイス!!
家主と借家人が知っておくべき66のキホンを《Q&A》でわかりやすく解説!!
借家契約をめぐる昭和から平成までの 100の重要裁判例を紹介し、その判決のポイントを《事案の概要》《判決の要旨》《コメント》の三本立で詳細に解説!!

目次

第1編 借家をめぐる66のキホン
Q-1 借家とは何でしょうか。
Q-2 建物を借りても借家でないことがありますか。
Q-3 駐車場でも借家になることがありますか。
Q-4 「建物賃貸借契約書」という標題でなくても借家になることがありますか。
Q-5 借家についての法律は、どのように変わってきましたか。
Q-6 会社を辞めると、社宅から出なければいけないのでしょうか。
Q-7 市営住宅などの公営住宅にも借地借家法が適用されますか。
Q-8 スーパーや百貨店または駅構内やショッピングモールの「場所貸し」に借地借家法が適用されますか。
Q-9 借家の期間には上限と下限はありますか。また、一時使用借家とは何ですか。
Q-10 借家契約を結んだ借家人は、抵当権による競売で取得した人に借家の権利を主張できますか。
Q-11 契約期間が来ても契約は終わらず更新されるといいますが、どういうことですか。
Q-12 更新をしないようにするには、どうすればよいでしょうか。 
Q-13 契約期間の定めがないときに契約を終了させるには、どうしたらよいでしょうか。期間の定めがあるときにも解約の申入れができますか。  
Q-14 更新拒絶や解約申入れに必要な「正当事由」とはどういうものですか。  
Q-15 家主と借家人が「建物の使用を必要とする事情」とは、どういうことですか。  
Q-16 「建物の賃貸借に関する従前の経過」としては、どういうものがありますか。  
Q-17 「建物の利用状況」と「建物の現況」とは、それぞれどういうことですか。  
Q-18 「建物の明渡しの条件」と「建物の明渡しと引換え」は、どう違いますか。  
Q-19 「財産上の給付をする旨の申出」とは、立退料のことだけですか。  
Q-20 各正当事由に優先順位はありますか。  
Q-21 立退料と借家権価格は違いますか。  
Q-22 立退料の算定の仕方として借家権価格の他に、どのようなものがありますか。  
Q-23 居住用と事業用とで立退料の算定の仕方は違いますか。  
Q-24 不動産鑑定評価基準で「借家権」はどのように定められていますか。  
Q-25 「Q-24」の借家権についての不動産鑑定評価基準の定めは、実務上どう考えればよいでしょうか。  
Q-26 公共用地の取得に伴う損失補償基準でいわれる「用対連」とは何ですか。  
Q-27 用対連基準では借家人への補償は、どうなっていますか。  
Q-28 借地借家法に違反する契約は、すべて無効ですか。  
Q-29 借家人は家主が借家を売却しても借家の権利を主張できますか。また、借家契約しても入居前に売買や抵当権を設定したらどうですか。  
Q-30 2018年に改正された民法の相続の関係で「配偶者居住権」が認められたそうですが、どのようなものですか。また、それは、借地借家法の借家とは違いますか。  
Q-31 家賃の改定は、どのような場合にできますか。一定の期間家賃を上げない特約をしていても増額を請求できますか。  
Q-32 3年ごとに1割ずつ増額するとか、地価や固定資産税の変動に応じて自動的に家賃を改定するなどの特約は有効ですか。その場合、これらの特約とは異なる家賃の改定はできますか。  
Q-33 家賃の改定の是非を判断するのは、いつのどの家賃のことですか。  
Q-34 家賃の増額請求に対し借家人はいくら供託すればよいのでしょうか。家賃が確定した場合に、その差額に対する利息はいくらになりますか。また、家賃の減額請求を受けた家主は、借家人にいくらの支払いを請求できますか。その場合、借家人は請求額を現実に支払うのか、供託するのか、どちらですか。  
Q-35 家主は増額請求中でも供託金を受け取るために、どのような手続きをとりますか。
Q-36 家賃の改定を話合いで解決できない場合は、いきなり裁判ができますか。また、裁判前の調停とはどういうものですか。  
Q-37 敷金と保証金とはどう違いますか。また、保証金の敷引とは、どういうことですか。  
Q-38 更新料は消費者契約法に違反しませんか。  
Q-39 借家人の家賃等について保証人への請求が認められないことがありますか。  
Q-40 借家人は借家に取り付けた畳等の造作について、家主への買取請求や壁の塗り直し費用の請求が認められますか。造作については収去義務がありますか。  
Q-41 借家の転貸は認められますか。また、転貸が認められる場合、家主は直接転借人に家賃を請求できますか。  
Q-42 借家契約が終了した場合に借家の転借人が保護されることがありますか。  
Q-43 借地上の建物の借家人が保護される場合がありますか。  
Q-44 居住用建物の借家人が死亡した場合は、借家の権利は相続されるとのことですが、相続人ではない同居人はそのまま居住できますか。  
Q-45 借家の権利の譲渡は認められますか。借地権の譲渡の許可のような裁判手続がないのはなぜですか。  
Q-46 借家の修繕は、どちらがどこまでするのでしょうか。家主がすべき修繕をしないときには、借家人はどうすればよいでしょうか。  
Q-47 借家人の原状回復義務は、どこまでする必要がありますか。また、国交省のガイドラインとは何ですか。  
Q-48 天災などで一部の使用ができない場合の家賃の支払いはどうなりますか。  
Q-49 借家が譲渡された場合は、家主の地位も当然に移転しますか。  
Q-50 改正民法で不動産を譲渡するのに賃貸人たる地位を譲渡人に留保する方法が認められたと聞きましたが、どういうことですか。  
Q-51 借家人は第三者に対し妨害の停止請求ができますか。  
Q-52 家賃の滞納が何か月分続いたら借家契約を解除できますか。また、契約を解除する前に催告は必要ですか。借家人が破産しても解除はできませんか。  
Q-53 契約者と入居者が異なる場合は、借家契約を解消できますか。  
Q-54 居住用の借家で塾を開いたら契約解除できますか。どこまですると用法違反となりますか。  
Q-55 ペット禁止違反で契約解除されるペットとは、どういうものですか。  
Q-56 近隣への迷惑行為で契約解除されるのは、どういう場合ですか。家主が迷惑行為を放置していたらどうなりますか。  
Q-57 家主による自力救済の禁止とは、どういうことですか。 
Q-58 借家の立退交渉を不動産業者に委任するのは違法ですか。  
Q-59 1999年に制定された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」は、何のためにつくられたのでしょうか。  
Q-60 「定期借家」とは、どういうものですか。また、従前の期限付建物賃貸借や一時使用目的の建物の賃貸借とはどう違いますか。  
Q-61 「定期借家」の契約の仕方は厳格になっていますか。  
Q-62 「定期借家」の終了の仕方は、どうなっているのかな  
Q-63 更新と再契約とはどう違いますか。また、普通の借家から「定期借家」への切り替えはできますか。  
Q-64 「定期借家」では家賃を固定化できますか。  
Q-65 「定期借家」で中途解約ができますか。また、その場合の違約金規定は有効ですか。  
Q-66 「空家等対策の推進に関する特別措置法」は借家にどのような影響を与えていますか。  

第2編 借家をめぐる100の重要裁判例

[1]最高裁平成4年2月6日判決・判時1443号56頁‐鉄道高架下施設や一つの建物をベニヤ板で区切った店舗でも借家当たるか。 
[2]最高裁昭和43年6月13日判決・民集22巻6号1183頁‐借家人が増築した部分も借家になるか。 
[3]最高裁昭和35年4月12日判決・民集14巻5号817頁‐建物を借りて一定額の支払いをしても借家でないことがあるか。 
[4]東京高裁昭和62年5月11日判決・東京高民38巻4~6号22頁‐駐車場でも借家になることがあるか。 
[5]最高裁昭和29年10月26日判決・民集8巻10号1972頁‐借家人と第三者による共同経営契約は転貸か。 
[6]最高裁昭和39年9月24日判決・最民75号445頁‐借家人による経営の委託は転貸か。 
[7]最高裁昭和29年11月16日判決・民集8巻11号2047頁‐社宅に借家法の適用を否定した事例。 
[8]最高裁昭和31年11月16日判決・民集10巻11号1453頁‐社宅に借家法の適用を認めた事例。 
[9]最高裁昭和62年2月13日判決・判時1238号76頁‐公営住宅建替事業と借家法の関係。  
[10]最高裁平成2年6月22日判決・判時1357号75頁‐公営住宅での借家法による解約申入れ。 
[11]最高裁昭和30年2月18日判決・民集9巻2号179頁‐ケース貸しに借地借家法の適用があるか。 
[12] 大審院昭和15年4月6日判決・新聞4569号7頁‐一時使用借家を否定した事例。 
[13]最高裁昭和36年10月10日判決・民集15巻9号2294頁‐一時使用借家を認めた事例。 
[14]最高裁昭和30年11月25日判決・民集9巻12号1863頁‐国税の差押登記後の引渡し。 
[15]最高裁昭和53年6月29日判決・民集32巻4号762頁‐競売中の賃借権についての譲渡の承諾が家主に認められるか。 
[16]最高裁昭和27年1月18日判決・民集6巻1号1頁‐契約更新後は期間の定めのない契約となる。 
[17]最高裁昭和25年5月2日判決・民集4巻5号161頁‐法定更新を防ぐための遅滞なく異議とは。 
[18]最高裁昭和27年12月11日判決・民集6巻11号1139頁‐永久貸与で解約申入れができるか。  
[19]最高裁昭和26年11月27日・民集5巻12号748頁‐訴え提起による解約申入れ。 
[20]最高裁昭和41年11月10日判決・民集20巻9号1712頁‐明渡訴訟継続で解約申入れも継続。 
[21]最高裁昭和40年3月23日判決・集民78号405頁‐解約申入後の損害金としての受領。 
[22]最高裁昭和33年1月23日・民集12巻1号96頁‐判決確定後に正当事由が消滅しても借家契約は復活しない。  
[23]最高裁昭和18年2月12日判決・民集22巻57頁‐家主の利害が借家人より大であることを要しない。 
[24]最高裁昭和26年4月24日判決・民集5巻5号301頁‐家主の自己使用の必要性の重み。 
[25]最高裁昭和27年3月18日判決・民集6巻3号342頁‐借金等の支払い。 
[26]最高裁昭和30年6月7日判決・民集9巻7号865頁‐借家の所有権を取得した者も借家契約について解約申入れができるか。 
[27] 最高裁昭和28年1月30日判決・民集7巻1号99頁‐医業者の地位は特別扱いできるか 
[28]最高裁昭和26年3月23日判決・民集5巻4号163頁‐憲法違反などを理由に上告したが、家主と借家人の同居を命じた事例。  
[29]最高裁昭和48年7月19日判決・民集27巻7号845頁‐無断転貸解除は解約申入れを含む。 
[30]最高裁昭和27年12月26日判決・民集6巻12号1338頁‐現に居住している借家人への配慮の有無。  
[31]最高裁昭和29年7月9日判決・民集8巻7号1338頁‐借家の解体と正当事由。 
[32]最高裁昭和35年4月26日判決・民集14巻6号1091頁‐朽廃迫り大修繕・改築のための解約申入れに正当事由を認めた事例。  
[33]昭和32年3月28日判決・民集11巻3号551頁‐代替建物の提供を条件に解約申入れの正当事由を認めた事例 
[34]最高裁昭和38年3月1日判決・民集17巻2号290頁‐移転料の提供と引き換えに借家の明渡しを認めた例。 
[35]最高裁昭和46年11月25日判決・民集25巻8号1343頁‐提示額を上回る立退料の支払いと引き換えに借家の明渡しを認めた事例。 
[36]最高裁平成3年3月22日判決・民集45巻3号293頁‐解約申入れ後の立退料の提供または増額と正当事由。 
[37]浦和地裁平成11年12月15日判決・判時1721号108頁‐公団による建替事業において立退料なしでの明渡しを認めた事例。 
[38]東京地裁平成2年9月10日判決・判時1387号91頁‐立退料の算出に借家権割合方式を採用した事例。 
[39]東京高裁平成12年3月23日判決・判タ1037号226頁‐移転実費と差額家賃による立退料を認めたが借家権価格は否定した事例。 
[40]東京地裁平成8年5月20日判決・判時1593号82頁‐家賃の約3年分を立退料と認めた事例。 
[41]東京地裁平成25年1月25日判決・判時2184号57頁‐用対連基準に即して営業補償を算出した事例。 
[42]最高裁昭和44年10月7日判決・判時575号33頁‐一定に条件で借家契約が終了する特約を有効とした事例。 
[43]最高裁昭和42年5月2日判決・判時491号53頁‐譲渡後登記前に引渡された借家の権利を認めた事例。 
[44]最高裁平成7年3月28日判決・判時1526号92頁‐法人が代表者との借家契約を合意解除してその妻に明渡しを求めるのは権利の濫用であるとした事例。 
[45] 最高裁昭和36年2月24日判決・民集15巻2号304頁‐家賃増減請求は形成権で相手方の承諾は不要であるとした事例。 
[46]最高裁平成3年11月29日判決・判時1443号52頁‐家賃増減請求に一定期間の経過が必要か。 
[47]最高裁昭和52年2月22日・金商520号26頁‐家賃増額訴訟の係属中にさらに増額を相当とする事由が生じた場合に、家主の請求がないままの増額の効力を否定した事例。 
[48]最高裁昭和58年12月8日判決・判時1108号88頁‐公団にも旧借家法の家賃増減請求の規定を適用した事例。 
[49]最高裁平成15年10月21日判決・判時1844号50頁‐借家使用開始前の家賃増減請求が認められなかった事例。 
[50]最高裁平成15年10月21日判決・民集57巻9号1213頁‐サブリースにも借地借家法32条1項が適用されるとした事例。 
[51]最高裁平成20年2月29日判決・判時2003号51頁‐家賃の減額の是非を判断するのは直近合意時点の家賃とした事例。 
[52]最高裁平成26年9月25日判決・民集68巻7号661頁‐家賃増減請求に基づく家賃の額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力が争われた事例。 
[53]大審院昭和2年12月22日判決・民集6巻716頁‐敷金返還債務は新所有者に継承されるとした事例。 
[54]最高裁昭和44年7月17日判決・民集23巻8号1610頁‐滞納家賃債務は敷金に充当されて、その残額が新家主に承継されるとした事例。 
[55]最高裁昭和51年3月4日判決・民集30巻2号25頁‐建設協力金としての保証金は承継されないとした事例。 
[56]最高裁平成21年7月3日判決・民集63巻6号1047頁‐担保不動産収益執行と借家人の保証金による相殺の可否が争われた事例。 
[57]最高裁平成10年9月3日判決・民集52巻6号1467頁‐災害時の敷引特約の適用の可否が争われた事例。 
[58]最高裁平成23年3月24日判決・民集65巻2号903頁‐敷引金の消費者契約法違反の可否が争われた事例。 
[59]最高裁平成23年7月15日判決・民集65巻5号2269頁‐更新料は消費者契約法に違反しないとされた事例。 
[60]最高裁平成9年11月13日判決・判時1633号81頁‐借家の保証人は更新後も責任を負うかが争われた事例。 
[61]最高裁昭和33年10月14日判決・民集12巻14号3078頁‐買取請求権の対象となる造作とは何かが争われた事例。 
[62]大審院大正15年1月29日判決・民集5巻38頁‐造作の時価が争われた事例。
[63]大審院昭和2年12月27日判決・民集6巻743頁‐借家人の住所を管轄する裁判所での裁判を認めた事例。 
[64]最高裁昭和29年7月22日判決・民集8巻7号1425頁‐造作買取請求権による留置権、同時履行の抗弁権を否定した事例。 
[65]大審院昭和13年3月1日判決・民集17巻318頁‐家賃不払いなどの債務不履行による解除によって借家契約が終了した場合は、造作買取請求権の適用がないとされた事例。 
[66]最高裁昭和49年3月14日判決・集民111号303頁‐必要費・有益費の事前放棄の特約を有効とした事例。 
[67]最高裁昭和28年1月30日判決・民集7巻1号116頁‐間貸しの無断転貸を理由に借家契約の解除を認めた事例。 
[68]最高裁昭和32年11月12日判決・民集11巻12号1928頁‐2棟の借家のうちで1棟の無断転貸があれば全部の契約解除ができるとした事例。 
[69]最高裁昭和37年2月1日判決・集民58巻441号‐借家契約の合意解除によって転借人の権利は消滅しないとした事例。 
[70]最高裁平成9年2月25日判決・民集51巻2号398頁‐借家人の債務不履行により契約が解除された場合の借家人に対する転借人の地位が争われた事例。 
[71]最高裁平成14年3月28日判決・民集56巻3号662頁‐借家人の更新拒絶による借家契約の終了と転借人の地位が争われた事例。 
[72]最高裁昭和47年6月15日判決・民集26巻5号1015頁‐無断転貸を理由に解除された後に所有権を取得した転借人の借家人に対する明渡し請求を否定した事例。 
[73]最高裁昭和63年7月1日判決・判時1287号63頁‐借地上の建物の借家人は地代弁済に法律上の利害関係を有するとした事例。 
[74]最高裁昭和38年2月21日判決・民集17巻1号219頁‐借地契約の合意解除を借家人に対抗できないとした事例。 
[75]最高裁昭和37年12月25日判決・民集16巻12号2455頁‐居住用建物の借家人が死亡した場合に同居していた事実上の養子はそのまま居住できるとした事例。 
[76]最高裁昭和26年5月31日判決・民集5巻6号359頁‐借家の権利の無断譲渡は解除しなくても譲受人に対し明渡し請求ができるとした事例。 
[77]最高裁昭和39年11月19日判決・民集18巻9号1900頁‐個人企業を会社組織に改めて建物を使用させている場合に無断譲渡による解除はできないとした事例。 
[78]最高裁昭和29年6月25日判決・民集8巻6号1224頁‐修繕は借家人がする旨の解釈について争われた事例。 
[79]最高裁平成7年9月19日判決・民集49巻8号2805頁‐借家人から請け負った工事業者の家主に対する不当利得返還請求を認めなかった事例。 
[80]最高裁昭和29年2月2日判決・民集8巻2号321頁‐劇場から工場への改造をして使用することが借家契約の内容であれば原状回復は不要とされた事例。 
[81]最高裁昭和30年4月19日判決・民集9巻5号556頁‐借家人の妻の失火による滅失で履行不能と賠償が争われた事例。 
[82]最高裁昭和35年11月22日判決・民集14巻13号2827頁‐小切手の提供では家賃の支払とならないとされた事例。 
[83]最高裁昭和39年6月26日判決・民集18巻5号968頁‐借家の所有者が交替した場合にも契約内容が引き継がれる以上、取立債務の特約も継承されるとした事例。 
[84]最高裁平成11年3月25日判決・判時1674号61頁‐借家が譲渡された場合に家主の地位を旧所有者に留保する合意の効力が争われた事例。 
[85]最高裁昭和37年4月5日判決・民集16巻4号679頁‐家賃3か月分の滞納で特約による無催告解除を認めた事例。 
[86]最高裁昭和35年6月28日・民集14巻8号1547頁‐11か月の家賃滞納でも催告が必要とされた事例。 
[87]最高裁昭和39年11月27日判決・民集18巻9号2025頁‐停止条件付催告と解除で期限後に到達した場合になった事例。 
[88] 最高裁昭和48年10月26日判決・民集27巻9号1240頁‐法人格否認の法理を適用した事例。 
[89]大審院大正11年11月24日判決・民集1巻670頁-共同借家人の家賃支払いは不可分債務であるとした事例。 
[90]最高裁昭和29年12月21日判決・民集8巻12号2199頁-構造変更禁止特約違反による解除をめぐる争い。 
[91]東京地裁平成26年3月19日判決・ウェストロー・ジャパン‐ペット禁止違反で借家契約の解除が認められた事例。 
[92] 最高裁昭和40年8月2日判決・民集19巻6号1368頁-借家人の他の部分の不法占拠による契約解除を認めた事例。 
[93]最高裁昭和43年9月27日判決・判時537号43頁‐共同借家人の暴力行為に対する無催告解除を認めた事例。 
[94]最高裁昭和50年2月20日判決・民集29巻2号99頁‐特約違反による無催告解除を認めた事例。 
[95]最高裁平成25年4月9日判決・判時2187号26頁‐元の家主の承諾により設置した看板の撤去を建物譲受人の現家主が求めるのは権利の濫用に当たるとした事例。 
[96]東京地裁平成27年11月10日判決・ウェストロー・ジャパン‐家主による鍵の取換えは不法行為に当たるとした事例。 
[97]最高裁平成24年9月13日判決・民集66巻9号3263頁‐定期借家契約の説明書面とはいえないとされた事例。 
[98]東京地裁平成21年3月19日判決・判時2054号98頁‐通知期間後の定期借家契約の終了通知の効力が争われた事例。 
[99]東京地裁平成29年11月22日判決・ウェストロー・ジャパン‐定期借家が終了し、普通借家契約が締結されたか否かが争われた事例。 
[100]東京地裁平成20年8月18日判決・判時2024号37頁‐定期借家契約の違約金条項の有効性が認められた事例。 

 

 

 

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