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『第3版 不動産有効活用のための 建築プロジェクトの企画設計・事業収支計画と投資採算評価の実務』

上野 俊秀 著
B5判・408頁
定価:¥6,800+税
978-4-905366-72-0  C2034 
2018年1月発行

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本書の概要

建築プロジェクト・マネージャー[PM]のための実践的な手引書を最新のデータに全面的に差し替えた最新版! !
収益を上げる事業の構築力と、その裏付けとなるコストを制する力が身に付く!
企画設計・事業収支計画の作成と投資採算評価に必要な考え方・実務知識が網羅できます。

目次

1 建築プロジェクトの事業手法と進め方

1 クライアントのニーズ(動機)
2 建築プロジェクトの分類
3 事業方式の選択
(1) 分譲事業方式
(2) 賃貸事業方式
(3) 等価交換方式
(4) 土地信託方式
(5) 直営方式
(6) 事業方式の選択
4 建築プロジェクトの進め方
(1) 企画段階
(2) 基本計画段階
(3) 実施計画段階

2 企画段階―その①:立地可能業種の選定 

1 立地評価項目と調査法
(1) 市場要因
(2) 地域要因
(3) 画地要因
2 評価対象業種の設定と要求立地性能
(1) 住宅系
(2) 事業系
(3) 商業系
(4) ホテル系
(5) スポーツ・レジャー系
(6) 教育系
3 用途構成企画

3 企画段階―その②:建築可能空間の算定と
事業性のチェック

1 用途別必要建築機能
2 用途規制
3 規模規制
(1) 容積率制限
(2) 建ぺい率制限
4 形態規制
(1) 道路斜線制限
(2) 隣地斜線制限
(3) 北側斜線制限
(4) 天空率
(5) 日影規制
(6) 日ざし曲線メジャー
5 規模・形態規制の緩和手法
(1) 特定街区制度
(2) 総合設計制度
(3) 一団地建築物設計制度
(4) 連担建築物設計制度
6 その他の規制
(1) 駐車場付置義務
(2) 住宅付置義務
(3) 大規模小売店舗立地法
7 事業性のチェック
(1) 事業収支の基本項目と概算値
(2) 事業成立性に影響の大きい項目とその設定値
(3) 事業性チェック指標

4 基本計画段階―その①:建築基本計画

1 建築基準法上の単体規制
(1) 居室の採光
(2) 窓先空地
(3) 二以上の直通階段の設置
(4) 標準的な階段の幅
(5) 直通階段に至る歩行距離
(6) 物販店舗における階段の幅
2 用途別の建築基本計画の留意点
(1) 事務所ビル系
(2) 共同住宅系
(3) 有料老人ホーム
(4) 商業系
(5) モデルプラン

5 基本計画段階―その②:初期投資と資金調達

1 土地取得費
(1) 土地評価の方式
(2) 路線価による土地価格の評価
(3) 仲介手数料
2 敷地造成費
(1) 算出法
(2) 算出例
(3) 在来地盤の平均傾斜度による概算
3 解体工事費
(1) 算出法
(2) 事務所ビルの算出例
(3) 共同住宅の算出例
4 建築工事費 
(1) JBCIとは
(2) 市場コスト統計方式
(3) 建築工事費の算出法
(4) 事務所ビルの算出例
(5) 共同住宅の算出例
(6) 有料老人ホームの算出例
(7) 既存建物の価格算定
5 外構工事費
(1) 算出法
(2) 算出例
6 什器備品費
7 設計料
(1) 算出法
(2) 算定に用いられる建築物の用途分類の細分化
(3) 標準業務人・時間数
(4) 標準人件費
(5) 算出例
(6) 実際の契約価格
8 建築工期(開業前金利)
(1) 解体工期
(2) 新築工期
(3) 事務所ビルの算出例
(4) 共同住宅の算出例
9 開業費
(1) テナント仲介料
(2) 広告宣伝費
(3) 業務委託費(人件費)
(4) 維持管理費
(5) 近隣対策費
(6) 設定料率
10 資金調達
(1) 自己資金
(2) 敷 金
(3) 保証金
(4) 長期銀行借入金
(5) 短期銀行借入金
(6) 補助金

6 基本計画段階―その③:営業収入と開業後費  用

1 営業収入
(1) 家賃収入
(2) 共益費
(3) 駐車場収入
(4) その他の営業収入
2 建物運営費(人件費・諸経費)
(1) 業務内容
(2) 費用設定
3 維持管理費
(1) 設備管理費
(2) 保守管理費
(3) 警備業務費
(4) 清掃業務費
(5) 事務所ビルの算出例
(6) 共同住宅の算出例
4 水道光熱費
(1) 冷暖房料金
(2) 一般電気料金
(3) ガス料金
(4) 水道料金
(5) 水道光熱費の算出例
5 修繕費・更新費
(1) 算出方法
(2) 事務所ビルの算出例
(3) 共同住宅の算出例
(4) 事業収支計画における設定値
6 火災保険料
(1) 損害保険の分類
(2) 保険料の算定式
(3) 基本料率
(4) 割引率
(5) 事業収支計画における設定値
7 借地料
(1) 借地権の分類
(2) 普通借地権料 
(3) 定期借地権料 
8 減価償却費
(1) 資産の分類
(2) 償却可能限度額
(3) 算出方式
(4) 取得価格等の算定
9 更新費・再投資
(1) 更新費
(2) 再投資

7 基本計画段階―その④:事業計画に関連する税金

1  固定資産課税評価額
(1) 土 地
(2) 建 物
2 開業前に課せられる税金
(1) 不動産取得税
(2) 登録免許税
(3) 抵当権設定料
3 事業開始後に課せられる税金
(1) 固定資産税
(2) 都市計画税
(3) 事業所税
4 事業の所得に応じて課せられる税金
(1) 法人税等
(2) 所得税等
(3) 消費税
5 その他の税金(印紙税・譲渡税等)
(1) 印紙税
(2) 譲渡税
(3) 相続税・贈与税

8 事業収支計画のしくみとモデルシミュレーション

1  事業収支計画のしくみ
(1) 分譲型事業
(2) 賃貸型事業
2  事務所ビル計画
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標
3  共同住宅計画
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標
4 介護付き有料老人ホーム
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標

 

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