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『改訂増補 賃料(地代・家賃)評価の実際』

田原 拓治 著
B6版・695頁 
定価:本体価格¥7500+税
978-4-905366-61-4
2017年2月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

これ一冊で賃料評価のすべてがわかる!

賃料評価の≪バイブル≫として好評を博した旧版を大幅(300頁超)に増頁して12年ぶりに刊行!!

平成26年『鑑定基準』改正の重要点を盛り込んだ最新版!

目次

平成26年『鑑定基準』改正の重要点
(1)更地価格の求め方が変わった。
(2)地代評価に「賃貸事業分析」が導入された。
(3)利回り法の継続賃料利回りの「標準とし・・・・・・」がなくなった。
▲地下上昇が家賃に与える影響

Ⅰ 新規家賃
 1 賃料の種類
  ①賃料とは  
  ②賃料の種類
   (1)地代と家賃
   (2)新規賃料と継続賃料
   (3)実質賃料と支払賃料
   (4)実際実質賃料と実際支払賃料
   (5)正常賃料と限定賃料
   (6)積算賃料、比準賃料、収益賃料
   (7)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
   (8)試算賃料、法定賃料
   (9)定額家賃、歩合家賃
   (10)純賃料
  ③賃料には種別、類型の区別がない
 2 家賃の新規賃料
  ①建物の新規賃料とは
  ②新規賃料の実質賃料と支払賃料
  ③保証金
  ④新規賃料を求める手法
 3 積算賃料
  ①積算賃料とは
  ②基礎価格
   (1)基礎価格とは
   (2)『鑑定基準』の文言の誤り
   (3)家賃の基礎価格に土地残余法が必要か
   (4)基礎価格に開発法は必要か
   (5)借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるであろうか
   (6)立体的に借家権が及ぶ範囲
   (7)平面的に借家権が及ぶ範囲
   (8)区分所有権マンションの基礎価格
  ③階層別効用
   (1)階層別効用とは
   (2)階層別効用の具体的な求め方
   (3)一般的な階層別効用
  ④新宿事務所ビルの階層別効用比率
  ⑤階層別効用配分割合
   (1)階層別効用配分割合とは
   (2)階層別効用配分割合の求め方
  ⑥部分別効用
   (1)部分別効用とは
   (2)効用の例示
  ⑦期待利回り
   (1)期待利回りとは
   (2)期待利回りと還元利回り
  ⑧土地の期待利回り・建物の期待利回り
   (1)日本の期待利回りの認識
   (2)一般的割合
   (3)総合期待利回り
   (4)土地の期待利回り・建物の期待利回り
   (5)土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
  ⑨標準粗利回り
   (1)粗利回り
   (2)標準粗利回り
   (3)標準粗利回りの求め方の算式
   (4)具体例による算式の証明
   (5)粗利回りと還元利回り
   (6)必要諸経費率
   (7)総合期待利回り
  ⑩家賃の期待利回りは、減価償却後の利回りである
  ⑪Jリートの還元利回りは賃料評価の期待利回りにはならない
  ⑫平成バブル時の事務所のビル利回り
  ⑬純賃料
   (1)純賃料とは
   (2)純賃料の求め方の公式
   (3)純賃料の求め方の具体例
   (4)区分所有マンションの純賃料 
  ⑭必要諸経費
   (1)必要諸経費とは
   (2)減価償却費
   (3)公租公課
   (4)修繕費
   (5)管理費
   (6)火災保険料
   (7)空室損失
   (8)貸倒引当金
   (9)総支出に占める必要諸経費の割合
   (10)減価償却費を必要経費から外すべきでない
  ⑮積算賃料の決定
   (1)建物全体の賃料(一棟建物の賃料)
   (2)部分の賃料
  ⑯建物経年と期待利回り
 4比準賃料
  ①比準賃料とは
  ②賃貸事例比較法
  ③賃貸事例の選択
  ④実質賃料の採用
  ⑤実際実質賃料
   (1)実際実質賃料とは
   (2)具体的な求め方(その1)―貸事務所で保証金の償却がない場合
   (3)具体的な求め方(その2)―貸事務所で保証金の償却がある場合
   (4)具体的な求め方(その3)―マンションの場合
  ⑥保証金
  ⑦事情補正
  ⑧時点修正
  ⑨個別的要因の標準化要因
  ⑩地域要因
   (1)地域要因とは
   (2)地域要因の格差
  ⑪個別的要因の直接比較要因
  ⑫個別的要因の修正率
   (1)方位
   (2)経年と賃料
   (3)階層の賃料差 
  ⑬賃貸事例比較法の具体的な求め方
   (1)要因の格差
   (2)賃貸事例比較法の試算賃料
   (3)比準賃料の決定
  ⑭比準賃料の実例
   (1)賃貸事例とデータの実質賃料
   (2)比較
   (3)比準賃料の決定
 5新規賃料の決定
 6『システム賃料』の考えで賃料を求める
  ①「システム賃料」とは
  ②「平均」による賃料の求め方の実例
   (1)課題
   (2)賃料データ
   (3)徒歩分評点
   (4)経年評点
   (5)面積評点
   (6)評価額
 7全国市町村の2DK居宅の賃料
Ⅱ 継続家賃
 1継続家賃
  ①継続賃料の手法
  ②継続賃料分析の三面性
  ③継続賃料と新規賃料の関係
  ④賃料増減事由の条件
  ⑤期待利回りと継続賃料利回りの密接な関係
  ⑥継続賃料固有の価格形成要因   
  ⑦直近合意時点
   (1)直近合意時点とは
   (2)「中川了滋最高裁判決」の概要
   (3)「中川了滋最高裁判決」の説明
   (4)「甲斐中最高裁判決」
   (5)「中川了滋最高裁判決」と「甲斐中最高裁判決」の相矛盾点
   (6)サブリースの賃料減額請求を認めた最高裁判決
 2差額配分法
  ①差額配分法とは
  ②実質賃料と支払賃料
  ③差額配分法の求める算式
  ④実際実質賃料
  ⑤経済価値に即応した適正な実質賃料
  ⑥差額配分法と新規賃料
  ⑦差額の配分
  ⑧ビル賃料の動向
  ⑨差額配分法の実際(その1)
  ⑩差額配分法の実際(その2)
  ⑪差額配分法の実際(その3)
  ⑫賃料下落と共益費 
  ⑬賃料下落と保証金 
 3スライド法
  ①スライド法とは
  ②スライド法の算式
  ③スライド法の純賃料
  ④スライド法の必要諸経費
  ⑤スライド法の起点
  ⑥賃料改定の状況
  ⑦スライド法の変動率
  (1)スライド法の変動率とは
  (2)賃料は、経済変動の諸々によって形成されたもの
  (3)URが家賃改定のルールを変えた
  ⑧変動率
  (1)変動率に使われる統計指数
  (2)三菱地所の事務所賃料
  (3)マンション賃料
  ⑨地価変動と家賃の関係
  ⑩スライド法の問題点
  ⑪スライド法賃料の実際(その1)
  ⑫スライド法賃料の実際(その2)
 4利回り法
  ①利回り法とは
  ②基礎価格
  ③継続賃料利回り
  ④旧『鑑定基準』による利回り法の賃料
  ⑤継続賃料利回り
  (1)従前賃料合意時点の継続賃料利回り
  (2)価格時点の継続賃料利回りの算式
  ⑥総合比較考量事項
  (1)契約の時、更新の時の利回りとの関係
  (2)近隣の利回りとの関係
  (3)利回り法と契約締結の時
  ⑦利回り法と積算法
  ⑧利回り法の賃料の求め方
  ⑨判例にみる継続賃料の利回り法
  (1)はじめに
  (2)判例
  (3)鑑定人採用の鑑定手法
  (4)裁判所の鑑定評価書の検討
  (5)採用鑑定手法についての検討
  (6)利回り法の不採用について
  ⑩スライド法と利回り法は同じ求め方である
 5賃貸事例比較法
  ①賃貸事例比較法とは
  ②事例の選択と契約内容の比較
  ③地域要因の比較
  ④比準賃料の求め方
  ⑤新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
  (1)新しい評価方法について
  (2)新規賃料と継続賃料の評点関係
  (3)設定条件
  (4)継続賃料の求め方
 6評価額の調整と決定
Ⅲ 収益家賃
 1収益分析法の賃料は新規賃料か
 2企業収益による賃料
  ①純収益
  ②資本に配分される利益
  ③経営に配分される利益
  ④不動産に配分される利益
  ⑤収益賃料
 3店舗の売上高と家賃
  ①歩合家賃
  ②店舗の売上高に対する家賃割合
  ③家賃割合の求め方
  ④家賃割合の一覧表
  ⑤小売店舗の家賃割合は5%
  ⑥ゼンショーの店舗家賃
  ⑦郊外量販店の家賃割合
  ⑧レンタルビデオ店の家賃
  ⑨伊勢丹吉祥寺店の家賃割合は6.3%
  ⑩リゾートホテルの家賃は売上高の13%
 4工場の製品売上高と家賃割合
  ①工場の賃貸借
  ②製造工場の家賃割合
 5工場の収益賃料
  ①分析の目的
  ②食料品製造工場の分析例
 6居住者の収入の家賃負担率
  ①居住者収入と家賃の関係
  ②居宅の家賃水準と家賃割合
 7経営配分利益
  ①ホテルの経営配分利益割合
  ②イトーヨーカドーの経営指導料
  ③本社ビルをどうして都心に建てることができるのか
  ④トヨタの海外子会社 
  ⑤製造業の経営に配分される利益
  (1)経営に配分される利益とは
  (2)利益額把握の困難性
  (3)利益額の逆算
  (4)経営利益の求め方
  (5)経営利益の具体的な求め方
  (6)他の業種の経営利益配分率
  (7)平均値と利益配分率
Ⅳ 家賃に関するその他
  ①事務所ビルの賃料と水道光熱費、公租公課
  ②公定歩合(基準割引率及び基準貸付利率)と一時金運用利回り
  ③東京中心商業地の賃料と還元利回り
  (1)東京中心商業地の賃料
  (2)東京中心商業地の還元利回り(2009年5月27日発表)
  ④東京中心商業地の店舗家賃と地価の関係(2009年6月6日発表)
  ⑤ススキノの利回り22%(2006年4月21日発表)
  ⑥銀座大通りの店舗家賃(2015年6月8日発表)
  ⑦敷引の最高裁判決
  (1)敷引特約は合法であると最高裁は認めた(2011年7月1日発表)
  (2)敷引特約は違法であるという最高裁判官が1人出現した(2011年8月11日発表)
  (3)敷引契約はマンション賃貸の4%足らず(2011年8月11日発表)
  ⑧丸ビルの還元利回り
  (1)丸の内の賃料
  (2)千代田区の貸事務所賃料の変動係数
  (3)千代田区各町の事務所賃料の変動係数
  (4)賃料倍率(最高÷最低)と変動係数
  (5)丸ビルの賃料
  (6)丸ビルの敷金の推測
  (7)丸ビルの必要諸経費の推測
  (8)丸ビルの建物価格
  (9)丸ビルの土地価格
  (10)丸ビルの償却還元利回り
  (11)丸ビルの減価償却後還元利回り
  ⑨積み上げ方式の期待利回りに実証性はあるのか
  ⑩期間1年の国債金利の推移
Ⅴ 地代
  ①地代とは
  ②地代の種類
  (1)新規賃料と継続賃料
  (2)実質賃料と支払賃料
  (3)正常賃料と限定賃料
  (4)積算賃料、比準賃料、収益賃料
  (5)差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
  ③元本と果実
  ④地代の水準と変動率
  (1)東京23区の借地の地代水準
  ⑤地代と地価の関係
  (1)23区の平均住宅地価
  (2)23区の住宅地の平均地代
  (3)地価と地代の関係
  ⑥地代増減の原因事項(借地借家法11条)
    ⑦最高裁は地代等の自動増額改定特約を認めず
  ⑧新規賃料と経済価値に即応した適正な賃料
  ⑨契約減価
  ⑩新規賃料(新規地代)を求める手法
  ⑪積算法
  (1)積算法の基礎価格
  (2)期待利回り
  (3)必要諸経費
  (4)借地権価格が発生していない堅固建物の積算地代の例
  ⑫賃貸事業分析法
  (1)想定建物等
  (2)建物に帰属する収益
  (3)土地に帰属する収益
  (4)収益地代
  ⑬借地権価格が発生していない堅固建物の実質地代
  ⑭経済価値に即応する適正な実質賃料
  ⑮地代の期待利回りの求め方
  ⑯継続地代の評価手法
  ⑰差額配分法
  (1)新規実質地代
  (2)経済価値に即応した適正な実質地代
  (3)実際実質賃料
  (4)差額  
  (5)1/2法の差額配分
  (6)差額配分後の実際実質地代
  (7)敷金の運用益
  (8)差額配分法の支払地代
  ⑱スライド法
  (1)スライド法の手法
  (2)使用する変動率
  (3)設例によりスライド法―その1
  (4)設例によりスライド法―その2
  ⑲利回り法
  (1)利回り法とは
  (2)利回り法の算式
  (3)平成2年改定の利回り法
  (4)平成26年改正
  (5)価格時点の継続地代利回りの求め方
  (6)利回り法の求め方の例
  ⑳「鑑定基準」が不採用とした利回り法の復活を
  ⑳賃貸事例比較法
  ㉑賃貸事業分析法
  ㉒収益分析法(企業収益から)
  ㉓公租公課倍率法
  (1)公租公課倍率法とは
  (2)地代の変動率
  (3)土地固定資産税の変動率
  (4)平成15年の公租公課倍率
  (5)公租公課に対する地代倍率のもとめ
  ㉔地代と公租公課の関係
  ㉕地代評価の勘案事項
  (1)契約の内容および契約の締結の経緯  
  (2)契約の経過期間および残存期間
  (3)賃料改定の経緯
  (4)更新料の必要性
  (5)賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
  (6)底地に対する利回りの推移、動向
  ㉖増改築承諾料
  ㉗条件変更承諾料
  ㉘名義書替料(借地権譲渡許可承諾料)
  ㉙家賃から地代を求める家賃割合法
  (1)家賃と地代の間に関係はないか
  (2)データ
  (3)家賃と地代の関係
  (4)コメの収穫高と小作料
  ㉚太陽光発電の地代はどれほどか
  ㉛田の還元利回り
  (1)田の還元利回りが源か
  (2)田の収穫量
  (3)田の収入
  (4)田の価格 
  (5)田の粗利回り
  (6)稲作の経費率
  (7)田の還元利回り
  ㉜地代の判例(1)
  ㉝地代の判例(2)
  ㉞借地非訴の決定例にみる収益地代
Ⅵ 地代に関するその他
  ①東京23区住宅地の家賃単価と地代単価の関係
  ②ゴルフ場の固定資産税は高すぎる
  ③ゴルフ場の地代
  (1)ゴルフ場の地代は年間100~200円/㎡
  (2)ゴルフ場の地代は年間211円/㎡
  ④寺の貸地の地代は公租公課の3倍以下
  ⑤公租公課の10倍の地代はありうる
  ⑥定期借地権付戸建住宅の地代は地価の1.2%
  ⑦定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後
  ⑧土地使用貸借の価格は更地価格の20%にもなるのか
Ⅶ 借地権
  ①借地権割合はどのようにして求めるのか
  (1)借地権割合とは
  (2)分析の条件
  (3)土地価格
  (4)建物価格
  (5)土地建物価格
  (6)総収入
  (7)必要諸経費
  (8)純収益
  (9)総合還元利回り
  (10)土地還元利回り、建物還元利回り
  (11)借地権割合
  ②借地権価格と地代
  (1)はじめに
  (2)分析データ
  (3)地代と借地権価格の回帰式
  (4)借地権価格と地代
  (5)地代利回り
Ⅷ 明渡し立退料
  ①赤字企業の営業損失補償について
  (1)はじめに
  (2)みなし営業利益
  (3)損失補償基準の変更
  (4)『中小企業実態基本調査に基づく経営・原価指標』
  (5)飲食業固定的経費項目
  (6)飲食業の固定的経費額
  (7)(1)の限界利益率  
  (8)(2)の限界利益率
  (9)営業利益と営業利益率
  (10)付加価値の考え方への変更の妥当性
  ②移転先での業績回復年数
  (1)はじめに
  (2)飲食業の損失減少率  
  (3)回復年数の分析
  (4)回復年数の具体的分析
  ③飲食店の明渡し立退料
  (1)東京地裁の明渡し立退料の判例
  (2)明渡立退料の鑑定書の記載内容
  ④店舗造作工事費
  ⑤明渡立退料鑑定の手法
  ⑥比準方式
  ⑦借家権価格割合方式
  ⑧借家権価格割合
  ⑨価格控除方式
  ⑩賃料差額方式
  ⑪UR高幡台団地の明渡し立退判決

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