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『【新版】 逐条詳解 不動産鑑定評価基準』

黒沢 泰 著
A5判・514頁 
定価:本体4,800円 +税
ISBN 978-4-905366-44-7 C3032
2015年6月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

これから不動産鑑定士を目指そうとしている人の最良の教科書としてはもちろん、晴れて不動産鑑定士になられた暁には、一生の伴侶の書として、さらには、鑑定評価書を依頼する不動産関連業者の方々の手引書として、本書はまさに、万人のための鑑定実務バイブルです。

1.基準の配列に沿って逐条的に解説したこと。このため、必要な都度該当個所を参考にしたいという読者のニーズにも応えられること。
2.不動産の鑑定評価においては、理論と実務が両輪をなしていることから、総論の解説部分もすべてこの両面から取り上げ、相互の関連が具体的に理解できるように努めたこと。
3.基準のなかで理論的色彩の強い個所(価格原則、試算価格の調整等)についても、実務への活用を 意識しながら執筆したこと。
4.各論については実務的な色彩が強いことから、その解説は実務に沿ったものとしたこと(各論の見出しも単に【解説】としてある)。
5.当初基準の設定時(昭和39年3月)から現行基準(平成26年基準)に至るまでの改正の経緯および要点が明らかになるような記述を心がけたこと。
6.不動産鑑定士以外の方々も含め、基準の趣旨や考え方を幅広い層の方々に理解して頂けるよう配慮したこと。

目次

不動産鑑定評価基準の設定から現在に至るまで

総論

第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第1節 不動産とその価格
第2節 不動産とその価格の特徴
第3節 不動産の鑑定評価
第4節 不動産鑑定士の責務

第2章 不動産の種別及び類型

第1節 不動産の種別
 Ⅰ 地域の種別
 Ⅱ 土地の種別
第2節 不動産の類型
 Ⅰ 宅地
 Ⅱ 建物及びその敷地

第3章 不動産の価格を形成する要因

第1節 一般的要因
 Ⅰ 自然的要因
 Ⅱ 社会的要因
 Ⅲ 経済的要因
 Ⅳ 行政的要因
第2節 地域要因
 Ⅰ 宅地地域
  1.住宅地域
  2.商業地域
     3.工業地域
 Ⅱ 農地地域
 Ⅲ 林地地域
第3節 個別的要因
 Ⅰ 土地に関する個別的要因
  1.宅地
   (1) 住宅地
   (2) 商業地
   (3) 工業地
  2.農地
  3.林地
  4.見込地及び移行地
 Ⅱ 建物に関する個別的要因
 Ⅲ 建物及びその敷地に関する個別的要因

第4章 不動産の価格に関する諸原則
 
 Ⅰ 需要と供給の原則
 Ⅱ 変動の原則
 Ⅲ 代替の原則
 Ⅳ 最有効使用の原則
 Ⅴ 均衡の原則
 Ⅵ 利益逓増及び逓減の原則
 Ⅶ 収益配分の原則
Ⅷ 寄与の原則
Ⅸ 適合の原則
Ⅹ 競争の原則
11予測の原則

第5章 鑑定評価の基本的事項

第1節 対象不動産の確定
 Ⅰ 対象確定条件
 Ⅱ 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
 Ⅲ 調査範囲等条件
 Ⅳ 鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合における条件設定の制限
 Ⅴ 条件設定に関する依頼者との合意等
第2節 価格時点の確定
第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
 Ⅰ 価格
  1.正常価格
  2.限定価格
  3.特定価格
     4.特殊価格
 Ⅱ 賃料
  1.正常賃料
  2.限定賃料
     3.継続賃料

第6章 地域分析及び個別分析

第1節 地域分析
 Ⅰ 地域分析の意義
 Ⅱ 地域分析の適用
  1.地域及びその特性
   (1) 用途的地域
   (2) 同一需給圏
  2.対象不動産に係る市場の特性
第2節 個別分析
 Ⅰ 個別分析の意義
 Ⅱ 個別分析の適用
  1.個別的要因の分析上の留意点
  2.最有効使用の判定上の留意点

第7章 鑑定評価の方式

第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項
  1.一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連
  2.事例の収集及び選択
  3.事情補正
  4.時点修正
  5.地域要因の比較及び個別的要因の比較
 Ⅱ 原価法
  1.意義
  2.適用方法
    (1) 再調達原価の意義
    (2) 再調達原価を求める方法
  3.減価修正
    (1) 減価の要因
    (2) 減価修正の方法
 Ⅲ 取引事例比較法
   1.意義
   2.適用方法
    (1) 事例の収集及び選択
    (2) 事情補正及び時点修正
    (3) 地域要因の比較及び個別的要因の比較
    (4) 配分法
 Ⅳ 収益還元法
   1. 意義
   2.収益価格を求める方法
    (1) 直接還元法
    (2) DCF法
    3.適用方法
    (1) 純収益
    (2) 還元利回り及び割引率
    (3) 直接還元法及びDCF法の適用のあり方
第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 賃料を求める場合の一般的留意事  
   1.実質賃料と支払賃料
   2.支払賃料の求め方
   3.賃料の算定の期間
   4.継続賃料を求める場合
  Ⅱ 新規賃料を求める鑑定評価の手法
   1.積算法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
   2.賃貸事例比較法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
   3.収益分析法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
 Ⅲ 継続賃料を求める鑑定評価の手法
   1.差額配分法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
   2.利回り法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
   3.スライド法
    (1) 意義
    (2) 適用方法
   4.賃貸事例比較法

第8章 鑑定評価の手順

第1節 鑑定評価の基本的事項の確定
第2節 依頼者、提出先等及び利害関係等の確認
Ⅰ 依頼者並びに鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先及び鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方
Ⅱ 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
Ⅲ 鑑定評価額の公表の有無
第3節 処理計画の策定
第4節 対象不動産の確認
 Ⅰ 対象不動産の物的確認
 Ⅱ 権利の態様の確認
第5節 資料の収集及び整理
 Ⅰ 確認資料
 Ⅱ 要因資料
 Ⅲ 事例資料
第6節 資料の検討及び価格形成要因の分析
第7節 鑑定評価方式の適用
第8節 試算価格又は試算賃料の調整
 Ⅰ 各試算価格又は試算資料の再吟味
 Ⅱ 各資産価格又は資産賃料が有する説得力に係る判断
第9節 鑑定評価額の決定
第10節 鑑定評価報告書の作成

第9章 鑑定評価報告書

第1節 鑑定評価報告書の作成指針
第2節 記載事項
 Ⅰ 鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
 Ⅱ 鑑定評価の条件
 Ⅲ 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象
   不動産に係る権利の種類
 Ⅳ 対象不動産の確認に関する事項
 Ⅴ 鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は賃料の種類との関連
 Ⅵ 価格時点及び鑑定評価を行った年月日
 Ⅶ 鑑定評価額の決定の理由の要旨
 Ⅷ 鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
 Ⅸ 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係
 Ⅹ 関与不動産鑑定士の氏名
 11 依頼者及び提出先等の氏名又は名称
 12 鑑定評価額の公表の有無について確認した内容
第3節 附属資料
 
各論

第1章 価格に関する鑑定評価

第1節 土地
 Ⅰ 宅地
   1.更地
   2.建付地
   3.借地権及び底地
    (1) 借地権
    (2) 底地
   4.区分地上権
 Ⅱ 農地
 Ⅲ 林地
 Ⅳ 宅地見込地
第2節 建物及びその敷地
 Ⅰ 自用の建物及びその敷地
 Ⅱ 貸家及びその敷地
 Ⅲ 借地権付建物
   1.建物が自用の場合
   2.建物が賃貸されている場合
 Ⅳ 区分所有建物及びその敷地
   1.区分所有建物及びその敷地の価格形成要因
    (1) 区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
    (2) 専有部分に係る個別的要因
   2.区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
    (1) 専有部分が自用の場合
    (2) 専有部分が賃貸されている場合
第3節 建物
 Ⅰ 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価
 Ⅱ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価
 Ⅲ 借家権
第4節 特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法
 Ⅰ 各論第3章第1節に規定する証券化不動産にかかる鑑定評価目的の下で投資家に示すための投資採算価格を表す価格を求める場合
 Ⅱ 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
 Ⅲ 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
 
第2章 賃料に関する鑑定評価

第1節 宅地
 Ⅰ 新規賃料を求める場合
1. 新規賃料の価格形成要因
2. 宅地の正常賃料を求める場合
3. 宅地の限定賃料を求める場合
 Ⅱ 継続賃料を求める場合
1. 継続賃料の価格形成要因
2. 継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合
3. 契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合
第2節 建物及びその敷地
Ⅰ 新規賃料を求める場合
1. 新規賃料の価格形成要因
2. 建物及びその敷地の正常賃料を求める場合
 Ⅱ .継続賃料を求める場合

第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢
 Ⅰ 証券化対象不動産の範囲
 Ⅱ 不動産鑑定士の責務
第2節 処理計画の策定
第3節 処理計画の策定
 Ⅰ 処理計画の策定に当たっての確認事項
 Ⅱ 確認事項の記録
 Ⅲ 鑑定評価の依頼目的及び依頼者の証券化関係者との関係
第4節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等
 Ⅰ 対象不動産の個別的要因の調査等 
 Ⅱ 実地調査
 Ⅲ エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査
第5節 DCF法の適用等
 Ⅰ DCF法の適用過程等の明確化
 Ⅱ DCF法の収益費用項目の統一等


【補論】収益還元法(新手法)について

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