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『実践 不動産評価マニュアル 不動産コンサルティングのための価格査定のすすめ方』

藤田 浩文著
B5判・248頁 
本体2,500円+税
978-4-905366-34-8  C2034
2014年7月発行
 

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

顧客の要望に応じて、土地・建物の価格を簡易に素早く査定したい人のための最良のマニュアル書です。
価格査定書を作成し、顧客に説明するにあたって、不動産鑑定の方法論をベースにした不動産評価の実務的手法をわかりやすく解説してあります。

目次

Ⅰ 不動産とは

①不動産の定義と土地の三つの特性
②不動産に関する権利とその種類
③不動産の種別と類型
④不動産の価格形成の仕組み
 
Ⅱ 評価の基本的事項

①対象不動産の確定と確認
②価格時点の確定
③求める価格の種類
④公的土地評価の制度と種類
⑤公的価格の見方

Ⅲ 評価の三手法

①原価法
②取引事例比較法
③収益還元法

Ⅳ 価格査定の具体的な手法

①価格査定とは 
②土地(住宅地)の価格査定
③建物の価格査定
④戸建住宅(土地および建物)の価格査定
⑤マンションの価格査定
⑥商業地の価格査定
⑦工業地の価格査定

Ⅴ 公的価格を活用した簡便評価法
 
①公示価格等を活用した査定の方法―取引事例が見つからない場合
②路線価比較による方法
③査定地の相続税路線価から割り出す方法

Ⅵ 特殊な画地の評価法

①袋地の評価
②法地・崖地を含む土地の評価
③高圧線下地の評価
④私道の評価

Ⅶ 事業用不動産等の評価法

①収益還元法とは
②純収益の算定方法
③利回りについて
④収益価格(一棟賃貸マンション)の算出例
⑤土地残余法
⑥開発法

Ⅷ その他の権利の評価

①借地権の評価
②底地の評価

■用語解説

■索   引

Q&A


Q-1 不動産の価格には、どのようなものがありますか?

Q-2 宅建業法に定められている媒介契約時の宅建業者の意見価格は何ですか? また、これについて注意すべき点があれば教えてください。

Q-3 「価格の三面性」とは、何のことですか? 不動産の評価方法との関連で説明してください。

Q-4 複数の評価手法を適用して求めた価格に差異が出た場合は、どのようにして価格を決定すればいいのですか?

Q-5 不動産の評価結果を価額で表示する行為は、不動産の鑑定評価業務に該当するといわれましたが、本当ですか? では、不動産の仲介業者が行う「価格査定」はどうなるのですか?

Q-6 「階層別効用比」および「位置別効用比」ということばの意味について、具体的に説明してください。

Q-7 「建付減価」とは、具体的にはどのようなことですか? また、「建付増価」というのもあるのですか?

Q-8 建物の減価を査定する場合に留意しなければいけない点としては、どのようなことがありますか? また、「減価修正」ということばが使われていますが、企業会計における「減価償却」とは違うのですか?

Q-9 堅固造(非木造)建物の査定の仕方を説明してください。

Q-10 取引事例を採用して比準を行うときに特に留意しなければいけないことは何ですか?

Q-11 最近の取引事例がなく、古い事例を採用して比準する場合、通常、どの程度の時点までさかのぼることが許されるのでしょうか?

Q-12 戸建住宅(建物及びその敷地)の評価にあたって、特に留意しなければいけないことは何ですか?

Q-13 賃料データが入手できない場合、貸ビル等の収益不動産の査定はどうすればいいのでしょうか?

Q-14 保証金や権利金などの一時金の授受がある場合、それらは収益計算上、どのように扱えばいいのでしょうか?

Q-15 収益還元法によって求める純収益に、償却前と償却後の二つの純収益があるのはなぜですか?

Q-16 袋地(路地状敷地)や法地(崖地)を含む土地の評価にあたっての留意点は何ですか?

Q-17 私道やセットバック(道路後退)部分は、どのように評価すればいいのでしょうか?

Q-18 敷地の一部が都市計画道路の予定地にかかっていることが判明しました。この場合、評価は下がるのでしょうか?

Q-19 なぜ,借地権に価格(価値)が生じるのですか?

Q-20 公的価格の種類と性格、およびその活用上の注意点を教えてください。

Q-21 市街化調整区域内の土地の評価にあたって公的価格を参考にしたいのですが、注意すべき点はありますか? 
 
Q-22 商業地や工業地の評価では、なかなか適切な取引事例が見つかりません。こうした場合は、どのように対応すればいいのでしょうか?

Q-23  不動産の評価にあたって特に留意しなければいけない調査事項には、どのようなものがありますか?

 

知っ得コラム


① 公示価格・基準地価格とは―標準化された価格、それとも対象地そのものの価格?―
② 借地権割合―法則性があるのか?―
③ 大画地と小画地―どちらが高いのか?―
④ マンションの専有面積―壁芯計算と内法計算との差―
⑤ 公的価格と実勢価格―開きがあるのか?―
⑥ 粗利回りの数字にまどわされない!―収益不動産の本当の価値は?―
⑦ 都心一等地の商業ビル―なぜ利回りが低いのか?― 
⑧ 収益還元法で求めた収益価格―土地はいくらで、建物はいくらなのか?―

 

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