不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

不動産投資のための分析に必要な金融の基礎的知識や、不動産が直面するリスクの分析方法など、ファイナンス理論をわかりやすく解説した、不動産投資のための金融入門書です。

各章にある【練習問題】を解くことにより、理解がより深まるように工夫されています。

序　章

（１）　本書の目的(２)金融市場について（３）不動産市場と金融市場との関連（４）不確実性について（５）本書の構成

第1章　金融の基礎

１－１　金　利（１）金利の意味１）　複利と単利２）　名目金利と実質金利３）　様々な金利４）　割　引５）　様々な金利計算/（２）金利の期間構造１）　イールドカーブについて２）　イールドカーブに関する理論　　 １－２　ローン　（１）ローンの基本的事項１）　借入額　２）　変動金利と固定金利（２）住宅ローン１）　住宅ローンのタイプ２）　住宅ローンの返済　　 １－３　債　券（１）債権の種類（２）債券の価格（３）デュレーション １－４　利回り（１）債券の利回り１）　直接利回り２）　単利利回り３）　複利利回り（２）不動産等その他資産の利回り１）　直接利回りとしての利回りと総合収益率２）　不動産の世界で用いられる投資利回り（３）イールドスプレッドとイールドギャップ

第2章　不確実な世界と資産の価値

　 ２－１　資産の持つリスクとマネジメント（１）リスクについて１）　資産が持つリスクについて２）　リスクの分類（２）純粋リスクマネジメント１）　リスクコントロール２）　保　険（３）　投機的リスクマネジメント１）　予測の精緻化、販売促進などの経営努力２)　　ポートフォリオマネジメント３)　　リスクヘッジ　　 ２－２　リスクを計る（１）リスク（不確実性）の尺度（２）不動産の将来収益の予測１)　　純収益の予測２)　　不動産価格の予測（３）不動産のリスクの分析方法１)　　デュレーションを用いる方法２)　　感度分析３)　　確率分析法４)　　ダイナミックDCF法 ２－３　リスクに対する人々の態度と危険資産の評価方法（１）リスクに対する人々の態度１)　　危険回避者２)　　危険中立者（２）危険資産の評価方法１)　　危険資産の評価方法について２)　　リスクを割引率で調整する方法３)　　リスクについて期待所得を求める確率で調整する方法　 ２－４　リスクを考慮した不動産の評価（DCF分析）（１）リスクのある不動産の評価（２）DCF分析１)　　正味現在価値法（NPV法）２)　　内部収益率法（IRR法）（３）DCF分析の実例１）　　想定条件２）　　復帰価値の算定３）　　割引率の選択４）　　分析結果

第3章　資金調達と資本コスト 　　　

３－１　不動産事業と資金調達（１）不動産事業のタイプ（２）資金調達の手法（金融手法）（３）不動産の証券化について（４）事業手法について１)　　共同事業２)　　借地方式　　 ３－２　レバレッジ（１）　レバレッジの意味（２）　法人税を考慮しない場合のレバレッジ効果（３）　法人税を考慮する場合のレバレッジ効果　 ３－３　ＭＭ理論　（１）　はじめに（２）　法人税を考慮しない場合のMM理論１)　　MM理論の仮定と法人税を考慮しない場合の命題について２)　　第一命題の証明３)　　第二命題の証明４)　　第三命題の証明（３）　法人税を考慮する場合のMM理論１)　　MM理論の仮定と法人税を考慮する場合の命題について　２)　　第一命題の証明　３)　　第二命題の証明　　 ３－４　資金調達におけるエージェンシー・コストと最適資金調達（１）エ－ジェンシ－関係（２）負債のエ－ジェンシ－・コスト（３）新株発行のエ－ジェンシ－・コスト（４）最適な資金調達について

第4章　ポートフォリオとCAPM　

４－１　分散投資（１）分散投資について（２）共分散（３）相関係数 ４－２　ポートフォリオ（１）資産を組み合わせた場合の期待収益率と標準偏差１)　　どの資産と組み合わせても組み合わせ後の期待収益率は二つの資産の加重平均になっている２)　　標準偏差は二つの資産の収益率の相関係数によって異なる（２）危険資産同士の組み合わせ ４－３　実現可能領域と最小分散ポートフォリオ（１）　実現可能領域（２）　最小分散ポートフォリオ ４－４　資本資産価格付けモデル（ＣＡＰＭ）（１）　市場ポートフォリオ（２）　資本市場曲線（３）　資本資産価格付けモデル（CAPM）（４）　システマティック・リスク（５）　パーフォーマンス指標（ジャンセン指標とシャープ指標）　　 ４－５　ファクター・モデル（１）　裁定価格理論（APT）（２）　シングルファクター・モデル（３）　マルチファクター・モデル

第5章　リスク管理（リスクヘッジ手法）

５－１　先渡し契約（１）　先渡し契約について（２)　　先渡し価格（３）　過去の先渡し契約の価格　　 ５－２　スワップ（１）　金利スワップ（２）　商品スワップ（３）　不動産スワップ　 ５－３　先物取引（１)　先物取引について（２）先物価格（３）ヘッジ戦略１)　完全ヘッジ２)　最小分散ヘッジ３)　最適分散ヘッジ　　 ５－４　オプション（１）オプションについて１)　コールオプションの満期日におけるペイオフ２)　プットオプションの満期日におけるペイオフ（２）プット・コールパリティ（３）コールオプションの価格（４）オプション理論の不動産への活用

■練習問題・解答/〈参考文献〉/〈用語索引〉

●数学注・目次

①－１　複利現価率（割引因子）、年金終価率、年金現価率、年賦償還率 －２　期待仮説による長期金利－３　フォワードレイトを使って求める長期金利－４　元金均等返済と元利均等返済の年賦償還率－５　月賦償還率とボーナス時払い償還率－６　債券金利と債権価格－７　価格の金利感応度 ②－１　平均、分散、標準偏差－２　正規分布について－３　確率過程に従う変数（純収益、不動産価格）－４　危険回避度－５　DCF分析の基本式－６　正味現在価値（NPV）－７　内部収益率（IRR）③－１　自己資本の期待収益率とリスクにかかるレバレッジの対応関係－２　借入ポートフォリオと貸付ポートフォリオ　 　－３　自己資本の期待収益率とリスクにかかるレバレッジの対応関係（税引き後）－４　借入ポートフォリオと貸付ポートフォリオ（税引き後）－５　○○○のとき裁定取引が発生することの証明－６　L企業の収益株価率の算出－７　第二命題の証明－８　新規投資の資金を社債の発行で賄う場合の○○○の証明－９　新規投資の資金を内部留保で賄う場合の○○○の証明－10　新規投資の資金を新株発行で賄う場合の○○○の証明－11　○○○のとき裁定取引が発生することの証明－12　L企業の収益株価率の導出－13　第二命題の証明 ④－１　共分散－２　相関係数－３　相関係数等－４　組み合わせ後の標準偏差－５　標準偏差がゼロとなる組み合わせ－６　マーコビッツ・モデルについて－７　CAPM理論－８　[４－45式]の導出 ⑤－１　先物取引に関する取引戦略A－２　最小分散ヘッジ－３　最適分散ヘッジ－４　[５－31式]の導出－５　コールオプションの一般的な価格公式（１）（離散時間型）－６　コールオプションの一般的な価格公式（２）（連続時間型）