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『Q&A 不動産投資における収益還元法の実務―計算問題でマスターする収益価格の求め方―』

高瀬 博司 著
A5判・312頁
本体3,800円+税
978-4-905366-25-6 C2034
2013年10月発行

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 本書の概要

収益還元法による投資判断の実践書!!
本書の最大の特徴は、今までの類書とは大きく異なり、[Q&A]の構成によって多くの計算問題を中心にして解説したことである。
収益還元法を理屈ではなく手で覚えていただくために、類似の計算問題をあえて多く掲載してある。

本書は、日常の業務において収益還元法による投資判断が欠かせない次のような方々の実践書としておおいに役立てていただければ幸いである。

目次

1 収益還元法とは 1 収益還元法の定義 2 収益還元法の役割 3 収益価格を求める算式 4 収益価格の種類 5 市場価格 6 投資価格 7 評価原則

2 純収益(期待収益)の予測 1 純収益予測の必要性 2 収益と費用の正確性 3 賃貸用不動産の純収益 4 賃貸目的以外の不動産の純収益 5 純収益と損益計算書等 6 収支計算書等の修正 7 収益予測 8 契約賃料と市場賃料 9 保証金等の運用益

3 収益と価格の関係1 乗数と利回り2 粗賃料乗数 3 各種の利回り 4 利回り等の求め方と留意点 5 積上げ利回り法と混合利回り法 6 投資一団法 7 不動産残余法

4 直接還元法 1 直接還元法と収益還元法 2 直接還元法の公式 3 還元利回りの求め方 4 還元利回りの種類 5 乗数の求め方 6 総合還元利回りと価格の求め方―その(1) 7 総合還元利回りと価格の求め方―その(2) 8 投資一団法と総合還元利回り―その(1) 9 投資一団法と総合還元利回り―その(2) 10 投資一団法と総合還元利回り―その(3) 11 土地・建物の総合還元利回り―その(1) 12 土地・建物の総合還元利回り―その(2) 13 土地・建物の総合還元利回り―その(3) 14 土地・建物の総合還元利回り―その(4)

5 期待利回り法 1 期待利回り法の概要 2 直接還元法との違い 3 割引の概念 4 割引率の決定要因 5 割引計算の基礎―その(1) 6 割引計算の基礎―その(2) 7 割引率の求め方 8 投資利回り 9 投資回収率

6 DCF法 1 DCF法の手順 2 インカムモデルと財産モデル 3 期間収益の現在価格の求め方 4 純収益が不規則に変動する場合―その(1) 5 純収益が不規則に変動する場合―その(2) 6 DCF法の計算例―その(1):土地・建物合算型 7 DCF法の計算例―その(2):財産残余法8 DCF法の計算例―その(3):直線型変動収益 9 DCF法の計算例―その(4):段階的変動型収益 10 DCF法の計算例―その(5):逓増(減)型収益 11 DCF法の機能(適用方式)12 IRRを求める公式 13 試行錯誤法によるIRRの求め方―その(1) 14 試行錯誤法によるIRRの求め方―その(2) 15 エクセルによるIRRの求め方―その(1) 16 エクセルによるIRRの求め方―その(2) 17 エクセルによるIRRの求め方―その(3) 18 IRRの類似利回り

7 期待利回り還元法 1 期待利回り還元法とは 2 還元利回りの求め方―その(1) 3 還元利回りの求め方―その(2)4 元本変動予測と還元利回り5 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(1):収益一定・価格変動なしの場合 6 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(2):収益一定・価格ゼロに変動、回収インウッド方式の場合 7 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(3):収益一定・価格ゼロに変動、回収ホスコルド方式の場合 8 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(4):収益一定・価格任意変動の場合 9 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(5):収益・価格直線型変動の場合(1) 10 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(6):収益・価格直線型変動の場合(2) 11 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(7):収益・価格が一定率で累積的に変動する場合 12 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(8):収益・価格が一定率で指数関数的(累乗的・逓増的)に変動する場合(1) 13 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(9):収益・価格が一定率で指数関数的(累乗的・逓増的)に変動する場合(2) 14 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(10):収益・価格が一定率で指数関数的(累乗的・逓増的)変動する場合(3) 15 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(11):収益が不規則に変動する場合(収益固定化法)(1) 16 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(12):収益が不規則に変動する場合(収益固定化法)(2) 17 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(13):割引率IRRによる検証18 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(14):収益・元本が逓増する場合19 収益や価格の変動と期待利回り還元法の適用―その(15):段階的な収益の変動と総合還元利回りの変化

8 賃貸借に係る権利の評価 1 賃貸権と賃借権の価格の求め方 2 賃貸借に係る権利 3 賃貸借契約の種類 4 賃借権の価格の求め方 5 賃貸権、賃借権、完全所有権の価格 6 賃貸権、賃借権の価格―その(1) 7 賃貸権、賃借権の価格―その(2) 8 転貸権の価格 9 賃貸権の価格 10 再転貸の価格 11 期待利回り 12 段階賃料:期初払い―その(1) 13 段階賃料:期初払い―その(2) 14 借家権・貸家及びその敷地の価格 15 直線変動の賃料の期待利回り 16 消費者物価指数の変動率 17 月払いと期初払い・期末払いの違い 18 完全所有権と賃貸権

9 借入金・自己資本評価法 1 借入金・自己資本評価法とは 2 借入金分析に不可欠な情報 3 借入金のタイプ 4 貸付割合と借入金返済方式 5 借入金の年間返済額 6 返済額と返済率 7 元本均等返済方式の返済内訳―その(1) 8 元本均等返済方式の返済内訳―その(2)  9 返済率・残価率 10 借入金と自己資本還元利回り―その(1) 11 借入金と自己資本還元利回り―その(2) 12 返済余裕率と総合還元利回り 13 借入金償還余裕率(DSCR)法による借入金額の求め方―その(1)14 借入金償還余裕率(DSCR)法による借入金額の求め方―その(2)15 借入金償還余裕率(DSCR)法による不動産価格の求め方―その(1)16 借入金償還余裕率(DSCR)法による不動産価格の求め方―その(2)17 借入金償還余裕率(DSCR)法による不動産価格の求め方―その(3)18 自己資本割引率に基づく価格の求め方19 レバレッジ効果と分析方法20 自己資本還元利回りとレバレッジ効果―その(1)21 自己資本還元利回りとレバレッジ効果―その(2)22 自己資本還元利回りとレバレッジ効果―その(3)23 自己資本期待利回りとレバレッジ効果―その(1)24 自己資本期待利回りとレバレッジ効果―その(2)25 ポイント(天引き)と銀行の期待利回り―その(1)26 ポイント(天引き)と銀行の期待利回り―その(2)27 ラップラウンド融資28  現金等価額分析29  フラット割引率法と期待利回り還元法30 現金等価額分析の計算例―その(1)31 現金等価額分析の計算例―その(2)32 現金等価額分析の計算例―その(3)33 現金等価額分析の計算例―その(4)34  現金等価額分析の計算例―その(5)35 現金等価額分析の計算例―その(6)36  現金等価額分析における財務上のプレミアム―その(1)37 現金等価額分析における財務上のプレミアム―その(2)38 自己資本還元利回り 39 自己資本期待利回り 40 自己資本期待利回りと自己資本還元利回りの計算 41 自己資本期待利回りの計算 42 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(1)43 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(2)44 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(3)45 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(4)46 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(5)47 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(6)48 エクセルによる自己資本期待利回りの計算―その(7)

10 借入金・自己資本法(エルウッド法) 1 借入金・自己資本法(エルウッド法)とは2 借入金・自己資本法の伝統的評価法 3 借入金・自己資本法の伝統的評価法の具体例 4 伝統的評価法からエルウッド法への置換え 5 エルウッド法の現代的意義 6 エルウッド法の重要な要素  7 基本還元利回りの求め方―その(1):元本返済がない場合 8 基本還元利回りの求め方―その(2):元本返済がある場合 9 基本還元利回りの求め方―その(3):中途返済がある場合 10 最終還元利回りの求め方―その(1):元本減価がある場合 11 最終還元利回りの求め方―その(2):元本増価がある場合 12 自己資本の変動がない単純型の不動産価格 13 代数式を使わないエルウッド法 14 代数式を使わないエルウッド法の応用例―その(1)15 代数式を使わないエルウッド法の応用例―その(2) 16 代数式を使わないエルウッド法の応用例―その(3) 17 代数式を使わないエルウッド法の応用例―その(4)18 Jファクターの求め方19 Jファクターの適用例20 ファクターを使ったエルウッド法―その(1)21 Jファクターを使ったエルウッド法―その(2)22 Kファクター23 Kファクターの基本24 Kファクターの適用例―その(1)25 Kファクターの適用例―その(2)26 Kファクターの適用例―その(3)27 Kファクターの適用例―その(4)28 Kファクターの適用例―その(5)29 純収益と価格が定率で変動する場合の現在価格30 Kファクター表

11 投資に係るその他の課題 1 内部収益率の欠点2 内部収益率による収益計算の利回り3 修正IRR法4 修正IRRの求め方―その(1)5 修正IRRの求め方―その(2)6 修正IRRの求め方―その(3)7 収益性の判断指標8 収益性の判断指標の求め方―その(1)9 収益性の判断指標の求め方―その(2)

12 複利表 1 複利表の算式とその機能2 複利表の計算法3 期初払い4 実質金利と名目金利5 複利終価率―その(1)⑥ 複利終価率―その(2)⑦ 複利終価率―その(3)⑧ 複利終価率―その(4)⑨ 年金終価率―その(1)⑩ 年金終価率―その(2)⑪ 償還基金率―その(1) ⑫ 償還基金率―その(2)⑬ 償還基金率―その(3)⑭ 複利現価率⑮ 不規則に変動する収益の現在価格 ⑯ 複利年金現価率―その(1) ⑰ 複利年金現価率―その(2) ⑱ 複利年金現価率と複利現価率―その(1) ⑲ 複利年金現価率と複利現価率―その(2) ⑳ 複利年金現価率と複利現価率―その(3)21 複利年金現価率と複利現価率―その(4)22 複利年金現価率と複利現価率―その(5)23 固定収益物件の転売価格24 年賦償還率―その(1)25 年賦償還率―その(2)26 各種利回りの混合例―その(1)27 各種利回りの混合例―その(2)28 各種利回りの混合例―その(3)29 期間の逆算30 利回りの逆算31 保証金の運用利回り

 

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