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『新版 【大家さんの税金】アパートマンション経営の税金対策――不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで――』

プログレス社内在庫分は全て完売しました

鵜野 和夫著
A5判・420頁 
本体3,800円+税
978-4-905366-13-3 C2034
2012年8月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要好評の旧版に平成24年度の不動産税制の改正点等を盛り込んだ“最新版”です。


今までほぼ半世紀近くの間、筆者が税理士として相談を受けてきた大家さんの悩みを集大成してまとめました。


Q&Aの会話形式で、難しさを感じることなく読めるようになっており、また関連する法令・通達条項を(注)で掲載してありますので、大家さんだけでなく、税理士が読むにも充分な内容です。

目次

 Ⅰ 大家さんの所得税の仕組みとその手続き ――貸家で赤字が出たときは…
①貸家を始めたら、まず開業届を――この届出をしなかったら
②所得税の確定申告――家賃がいくらになったら申告をしなければならないのか
③貸家をしているときの所得税――どのように計算するのか
④貸家の他にも所得があるときの申告は――損益通算して……
⑤所得税の納期と利子税・加算税・延滞税――いつまでに申告をして、納税しなければならないか
⑥サラリーマンの貸家の申告と税金――税金を還付されることもある
⑦貸家で赤字が出たときは(1)――まず、他の所得があれば、損益通算して、それから……
⑧貸家で赤字が出たときは(2)――青色申告なら繰越控除か繰戻し還付
⑨住民税と事業税――所得税と連動して課税される
Ⅱ 不動産所得の計算――収入金額と必要経費には、どんなものがあるか
①家賃収入の計上時期
②敷金・保証金の運用益
③敷金の償却分の計上
④敷金の返還とリフォーム代
⑤高額の権利金を受け取ったときは――臨時所得の平均課税で
⑥税金で必要経費になるものと、その計上時期
⑦交際費は――不動産業者などや居住者への歳暮、接待などの費用は
⑧町会費や寄附金は必要経費になるか
⑨給料を支払ったときの税務手続き
⑩子供や親族などに支払った給料(1)――生計を一にしている親族か
⑪子供や親族などに支払った給料(2)――白色・青色事業専従者控除
⑫貸家をしていることを勤め先に知られたくないときは
⑬借入金の利子と必要経費に算入の年
⑭土地の借入金の利子は特別扱い――赤字の中の土地の利子は打ち切り
⑮家賃の滞納・不払いと貸倒損失
⑯貸倒引当金とは
Ⅲ 貸家の減価償却――どこまでが備品費、修繕費か、そして減価償却の計算は
①減価償却資産か備品費か――原則は10万円までだが、特例で30万円まで
②少額減価償却資産や修繕費の判定基準と消費税――消費税を含めた金額で判定するのか、含めないでなのか
③マンションの修繕積立金
④アパート等の室内のリフォーム等――修繕費と資本的支出の判定基準
⑤貸家の修繕費――必要経費か資本的支出かの判定
⑥修繕費か資本的支出かの簡便な判定法
⑦資本的支出の判定と金額の算出
⑧減価償却とは
⑨減価償却の計算方法――建物や設備の耐用年数は
⑩定率法を適用するなら、償却方法の届出書を
⑪建物の取得価額に含まれる費用
⑫マンション・建売住宅の土地と建物の区分方法
⑬建物の躯体部分と設備部分との区分方法
⑭耐用年数の適用
⑮複合ビルの耐用年数
⑯中古マンションを取得したときの耐用年数
⑰貸家を新築したときは、いつから減価償却を始めたらよい
⑱減価償却の不足は繰り越せるか
⑲貸家建物の耐用年数の短縮は
⑳自宅を貸家に転用した場合の減価償却
㉑ルームシェアの減価償却の計算
㉒相続した貸家の減価償却
㉓駐車場の耐用年数
㉔貸家の建替えのための解体費と建物の残存簿価と必要経費
㉕貸アパートの建替えのための立退料と工事中の費用
㉖中古建物を購入して、取り壊して、建て替えた場合の解体費と残存価額
Ⅳ 青色申告とその手続きーー複式簿記と簡易な簿記
①青色申告とその手続きは
②青色申告特別控除とは
③「複式簿記」とは
④「簡易な簿記」とは
Ⅴ 貸家の消費税――住宅の家賃には消費税が課税されないが……
①貸家と消費税――住宅の貸付は非課税だが
②貸別荘や下宿は住宅の貸付になるか
③貸駐車場等と消費税――土地の貸付は非課税だが
④住宅以外の貸家は家賃1,000万円超から課税
⑤貸家経営と消費税
⑥簡易課税制度なら計算は簡単だが…
⑦店舗・事務所併用住宅を貸している場合の消費税の還付
⑧貸家建物の消費税の還付と調整
⑨建物・設備等の消費税の還付を受けた後の調整
Ⅵ 貸家にかかるその他の税金――印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税
①建物の賃貸借と印紙税
②貸家用の建物と土地を登記するときの税金
③貸家を取得したときの税金――不動産取得税
④固定資産税(1)――建物の評価
⑤固定資産税(2)――土地の評価
⑥建替え工事中の住宅用マンションの敷地の軽減特例――1月1日に未完成の場合
⑦貸住宅に附設の駐車場は――住宅用地の軽減特例の対象に含まれるか
⑧新築の住宅用建物の固定資産税額の減額
⑨都市計画税
Ⅶ 貸家を相続したときの税金――相続税と所得税の手続きは
①貸家を相続したときの手続き――被相続人の準確定申告
②相続税は、どれくらいかかるか(1)――まず、財産から債務と葬式費用を引いて、純資産価額を求める
相続税は、どれくらいかかるか(2)――純資産から基礎控除を引いて税額を求める
④相続税が改正されると――貸家一軒くらいでも相続税が……
⑤相続税での土地の評価――路線価方式と倍率方式<br>
⑥小規模宅地の減額特例(1)――特例の対象となる小規模宅地とは
⑦小規模宅地の減額特例(2)――貸家の場合 
⑧小規模宅地の減額特例(3)――一棟の建物が居住用・貸付用・事務用に区分されていたとき
⑨小規模宅地の減額特例(4)――事業と準事業、家賃が低額な場合は
⑩小規模宅地の減額特例(5)――賃貸アパートの空室部分は
⑪小規模宅地の減額特例(6)――駐車場は
⑫相続時精算課税制度の適用――贈与したときの税金は軽減されるが……
⑬貸アパートを建てると、相続税は低くなるか
⑭貸アパート併用住宅と住宅ローン控除
Ⅷ 貸家を譲渡したときの税金は買換特例で――どの買換特例を選ぶか
①アパートやマンションを売ったときの税金
②買換えには特例で譲渡所得税の軽減――特定事業用資産の買換特例
③事業用資産の買換えの手続き――譲渡から買換え後まで
④貸駐車場の土地を売って、貸アパート等に買い換えたいが……
⑤自宅の敷地の一部を譲渡して、自宅と貸家を建てる場合の特例――居住用財産の特別控除と買換特例
⑥立体買換えの特例とは――空地・未利用地でも買換特例が
⑦等価交換方式とは
Ⅸ 貸家経営での個人と法人
①貸家経営は個人と法人とで、どちらが有利か――そのメリット・デメリット
②配当をするときの法人と個人の税金
③相続税評価での個人と会社の貸家――会社の株式評価での貸家とその敷地
《資料1》減価償却資産の定率法計算の早見表:定率法による償却額と期首簿価
【その1】平成24年4月1日以後に取得した資産
【その2】平成19年4月1日~平成24年3月31日に取得した資産
《資料2》青色申告者の記帳内容と貸借対照表・損益計算書の記載科目についての大蔵省告示

 

 

 

 

 

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