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『新版 不動産有効活用のための建築プロジェクトの企画設計・事業収支計画と投資採算評価の実務』

プログレス社内在庫分は全て完売しました

上野 俊秀 著
B5判・416頁
本体4,000円+税
978-4-905366-06-5 C2034
2011年11月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

建築プロジェクト・マネージャー[PM]のための実践的手引書の改訂版

収益を上げる事業の構築力と、その裏付けとなるコストを制する力が身に付く!

好評の旧版に、今注目の《介護付き有料老人ホーム》の事業収支計画シミュレーションを新しく追加

企画設計・事業収支計画の作成と投資採算評価に必要な最新のデータに全面的に差し替え

 

本書は独立したPMとして建築プロジェクトの企画設計・事業計画を推進していく上で、基本計画段階までに決定しておくべき実務に必要な事柄を、筆者の経験等を踏まえ、できるだけ数値的根拠を裏付けとして、現実的に解説している。
今回の新版では、最新のデータに修正するとともに、超高齢化社会の到来を踏まえ、需要が急増している「介護付き有料老人ホーム」のシミュレーション等を新しく加筆した。
もちろん、安ければいいということではない。その計画に即した最大の効果を上げる、予算のバランスを考慮する必要がある。
(著者まえがきより一部抜粋)

目次

■1 建築プロジェクトの事業手法と進め方

1 クライアントのニーズ(動機)

2 建築プロジェクトの分類

3 事業方式の選択
(1)    分譲事業方式
(2)    賃貸事業方式
(3)    等価交換方式
(4)    土地信託方式
(5)    直営方式
(6)    事業方式の選択

4 建築プロジェクトの進め方
(1) 企画段階
(2) 基本計画段階
(3) 実施計画段階

■2 企画段階―その①:立地可能業種の選定    

1 立地評価項目と調査法
(1) 市場要因
(2) 地域要因
(3) 画地要因

2 評価対象業種の設定と要求立地性能
(1) 住宅系
(2) 事業系
(3) 商業系
(4) ホテル系
(5) スポーツ・レジャー系
(6) 教育系

3 用途構成企画

■3 企画段階―その②:建築可能空間の算定と事業性のチェック

1 用途別必要建築機能

2 用途規制

3 規模規制
(1) 容積率制限
(2) 建ぺい率制限

4 形態規制
(1) 道路斜線制限
(2) 隣地斜線制限
(3) 北側斜線制限
(4) 天空率
(5) 日影規制
(6) 日ざし曲線メジャー

5 規模・形態規制の緩和手法
(1)    特定街区制度
(2)    総合設計制度
(3)    一団地建築物設計制度
(4)    連担建築物設計制度

6 その他の規制
(1) 駐車場付置義務
(2) 住宅付置義務
(3) 大規模小売店舗立地法

7 事業性のチェック
(1) 事業収支の基本項目と概算値
(2) 事業成立性に影響の大きい項目とその設定値
(3) 事業性チェック指標

■4 基本計画段階―その①:建築基本計画

1 建築基準法上の単体規制
(1) 居室の採光
(2) 窓先空地
(3) 二以上の直通階段の設置
(4) 標準的な階段の幅
(5) 直通階段に至る歩行距離
(6) 物販店舗における階段の幅

2 用途別の建築基本計画の留意点
(1) 事務所ビル系
(2) 共同住宅系
(3) 有料老人ホーム
(4) 商業系
(5) モデルプラン

■5 基本計画段階―その②:初期投資と資金調達

1 土地取得費
(1)    土地評価の方式
(2)    路線価による土地価格の評価
(3) 仲介手数料

2 敷地造成費
(1)    算出法
(2)    算出例
(3)    在来地盤の平均傾斜度による概算

3 解体工事費
(1)    算出法
(2)    事務所ビルの算出例
(3)    共同住宅の算出例

4 建築工事費    
(1)    JBCIとは
(2)    市場コスト統計方式
(3)    建築工事費の算出法
(4)    事務所ビルの算出例
(5)    共同住宅の算出例
(6)    有料老人ホームの算出例
(7)    既存建物の価格算定

5 外構工事費
(1)    算出法
(2)    算出例

6 什器備品費

7 設計料
(1)    算出法
(2)    算定に用いられる建築物の用途分類の細分化
(3)    標準業務人・時間数
(4)    標準人件費
(5)    算出例
(6)    実際の契約価格

8 建築工期(開業前金利)
(1)    解体工期
(2)    新築工期
(3)    事務所ビルの算出例
(4)    共同住宅の算出例

9 開業費
(1)    テナント仲介料
(2)    広告宣伝費
(3)    業務委託費(人件費)
(4)    維持管理費
(5)    近隣対策費
(6)    設定料率

10 資金調達
(1) 自己資金
(2) 敷 金
(3) 保証金
(4) 長期銀行借入金
(5) 短期銀行借入金
(6) 補助金

■6 基本計画段階―その③:営業収入と開業後費用

1 営業収入
(1) 家賃収入
(2) 共益費
(3) 駐車場収入
(4) その他の営業収入

2 建物運営費(人件費・諸経費)
(1) 業務内容
(2) 費用設定

3 維持管理費
(1) 設備管理費
(2) 保守管理費
(3) 警備業務費
(4) 清掃業務費
(5) 事務所ビルの算出例
(6) 共同住宅の算出例

4 水道光熱費
(1) 冷暖房料金
(2) 一般電気料金
(3) ガス料金
(4) 水道料金
(5) 水道光熱費の算出例

5 修繕費・更新費
(1) 算出方法
(2) 事務所ビルの算出例
(3) 共同住宅の算出例
(4) 事業収支計画における設定値

6 火災保険料
(1) 損害保険の分類
(2) 保険料の算定式
(3) 基本料率
(4) 割引率
(5)    事業収支計画における設定値

7 借地料
(1) 借地権の分類
(2) 普通借地権料    
(3)    定期借地権料    

8 減価償却費
(1) 資産の分類
(2) 償却可能限度額
(3) 算出方式
(4) 取得価格等の算定

9 更新費・再投資
(1) 更新費
(2) 再投資

■7 基本計画段階―その④:事業計画に関連する税金

1  固定資産課税評価額
(1) 土 地
(2) 建 物

2 開業前に課せられる税金
(1) 不動産取得税
(2) 登録免許税
(3) 抵当権設定料

3 事業開始後に課せられる税金
(1) 固定資産税
(2) 都市計画税
(3) 事業所税

4 事業の所得に応じて課せられる税金
(1) 法人税等
(2) 所得税等
(3) 消費税

5 その他の税金(印紙税・譲渡税等)
(1) 印紙税
(2) 譲渡税
(3) 相続税・贈与税

■8 事業収支計画のしくみとモデルシミュレーション

1  事業収支計画のしくみ
(1) 分譲型事業
(2) 賃貸型事業

2  事務所ビル計画
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標

3  共同住宅計画
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標

4 介護付き有料老人ホーム
(1) 一般事項
(2) 初期投資
(3) 減価償却
(4) 資金調達
(5) 営業収入
(6) 営業支出
(7) 消費税の計算
(8) 損益資金計算
(9) 事業収支結果の分析と指標

索引


新版 不動産有効活用のための
建築プロジェクトの企画設計・事業収支計画と投資採算評価の実務
上野 俊秀

978-4-905366-06-5

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