不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

アパート・マンションオーナーのために執筆された、【大家さんの税金】の本。
知っていることで、できる“節税”があります

【Q&A】の会話形式で、難しさを感じることなく読めるようになっていますが、関連する法令・通達条項を(注)で掲載してありますので、アパート・マンションオーナーの方だけでなく、税理士の方が読むにも充分な内容です。

平成２３年度税制改正にも対応しています。

■Ⅰ　大家さんの所得税の仕組みとその手続き―貸家で赤字が出たときは……
　
１貸家を始めたら、まず開業届を―この届出をしなかったら
２所得税の確定申告―家賃がいくらになったら申告をしなければならないのか
３貸家をしているときの所得税―どのように計算するのか
４所得税の納期と利子税・加算税・延滞税―いつまでに申告をして、納税しなければならないか
５サラリーマンの貸家の申告と税金
６貸家で赤字が出たときは（１）―まず、他の所得があれば、損益通算して、それから……
７貸家で赤字が出たときは（２）―青色申告なら繰越控除か繰戻し還付
８住民税と事業税―所得税と連動して課税される

■Ⅱ　不動産所得の計算―収入金額と必要経費には、どんなものがあるか

１家賃収入の計上時期
２敷金・保証金の運用益
３敷金の償却分の計上
４敷金の返還とリフォーム代
５税金で必要経費になるものと、その計上時期
６交際費とは―不動産業者などや居住者への歳暮、接待などの費用は
７町会費や寄附金は必要経費になるか
８給料を支払ったときの税務手続き
９子供や親族などに支払った給料（１）―生計を一にしている親族か
10子供や親族などに支払った給料（２）―白色・青色事業専従者控除
11貸家をしていることを勤め先に知られたくないときは
12借入金の利子と必要経費に算入の年
13土地の借入金の利子は特別扱い―赤字の中の土地の利子は打ち切り
14家賃の滞納・不払いと貸倒損失
15貸倒引当金とは

■Ⅲ　貸家の減価償却―どこまでが備品費、修繕費か、そして減価償却の計算は

１減価償却資産か備品費か―原則は10万円までだが、特例で３０万円まで
２少額減価償却資産や修繕費の判定基準と消費税―消費税を含めた金額で判定するのか、含めないでなのか
３マンションの修繕積立金
４アパート等の室内のリフォーム等―修繕費と資本的支出の判定基準
５貸家の修繕費―必要経費か資本的支出かの判定
６修繕費か資本的支出かの簡便な判定法
７資本的支出の判定と金額の算出
８減価償却とは
９減価償却の計算方法
10定率法を適用するなら、償却方法の届出書を
11建物の取得価額に含まれる費用
12マンション・建売住宅の土地と建物の区分方法
13建物の躯体部分と設備部分との区分方法
14耐用年数の適用
15複合ビルの耐用年数
16中古マンションを取得したときの耐用年数
17貸家建物はいつから減価償却を始めたらよいか
18減価償却の不足は繰り越せるか
19貸家建物の耐用年数の短縮は
20自宅を貸家に転用した場合の減価償却
21ルームシェアの減価償却の計算
22相続した貸家の減価償却
23駐車場の耐用年数
24貸家の建替えのための解体費と建物の残存簿価と必要経費
25貸アパートの建替えのための立退料と工事中の費用
26中古建物を購入して、取り壊して、建て替えた場合の解体費と残存価額

■Ⅳ　青色申告とその手続き－複式簿記と簡易な簿記

１青色申告とその手続きは
２青色申告特別控除とは
３「複式簿記」とは
４「簡易な簿記」とは
５現金主義会計を選択すると

■Ⅴ　貸家の消費税―住宅の家賃には消費税が課税されないが……

１貸家と消費税―住宅の貸付は非課税だが
２貸別荘や下宿は住宅の貸付になるか
３貸駐車場等と消費税―土地の貸付は非課税だが
４住宅以外の貸家は家賃1,000万円超から課税
５貸家経営と消費税
６簡易課税制度なら計算は簡単だが……
７店舗・事務所併用住宅を貸している場合の消費税の還付
８貸家建物の消費税の還付と調整
９建物・設備等の消費税の還付を受けた後の調整

■Ⅵ　貸家にかかるその他の税金―印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税

１建物の賃貸借と印紙税
２貸家用の建物と土地を登記するときの税金
３貸家を取得したときの税金―不動産取得税
４固定資産税（１）―建物の評価
５固定資産税（２）―土地の評価
６建替え工事中の住宅用マンションの敷地の軽減特例―1月1日に未完成の場合
７貸住宅に附設の駐車場は―住宅用地の軽減特例の対象に含まれるか
８新築の住宅用建物の固定資産税額の減額
９都市計画税

■Ⅶ　貸家を相続したときの税金―相続税と所得税の手続きは

１貸家を相続したときの手続き―被相続人の準確定申告
２相続税は、どれくらいかかるか（１）―まず、財産から債務と葬式費用を引いて、純資産価額を求める
３相続税は、どれくらいかかるか（２）―純資産から基礎控除を引いて税額を求める
４相続税での土地の評価―路線価方式と倍率方式
５小規模宅地の減額特例（１）―特例の対象となる小規模宅地とは
６小規模宅地の減額特例（２）―　一棟の建物が居住用・貸付用・事務用に区分されていたとき
７小規模宅地の減額特例（３）―事業と準事業、家賃が低額な場合は
８小規模宅地の減額特例（４）―賃貸アパートの空室部分は
９小規模宅地の減額特例（５）―駐車場は
10相続時精算課税制度の適用―贈与したときの税金は軽減されるが……
11貸アパートを建てると、相続税は低くなるか
12貸アパート併用住宅と住宅ローン控除

■Ⅷ　貸家を譲渡したときの税金は買換特例で―どの買換特例を選ぶか

１アパートやマンションを売ったときの税金
２買換えには特例で譲渡所得税の軽減―特定事業用資産の買換特例
３貸駐車場の土地を売って、貸アパート等に買い換えたいが……
４自宅の敷地の一部を譲渡して、自宅と貸家を建てる場合の特例―居住用財産の特別控除と買換特例
５立体買換えの特例とは―空地・未利用地でも買換特例が
６等価交換方式とは

■Ⅸ　貸家経営での個人と法人のメリット・デメリット―どちらが有利か

１貸家経営は個人と法人とで、どちらが有利か―そのメリット・デメリット
２配当をするときの法人と個人の税金

《資料１》減価償却資産の定率法計算の早見表：定率法による償却額と期首簿価
《資料２》青色申告者の記帳内容と貸借対照表・損益計算書の記載科目についての大蔵省告示


Ｑ＆Ａ大家さんの税金
アパート・マンション経営の税金対策
不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで
鵜野和夫

978-4901431-99-6