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=不動産の鑑定評価と投資分析のための=将来予測の手法-不動産関連データの「確率的予測手法」の具体例

吉野 伸 著
A5判・264頁
本体価格3,200円+税
ISBN 978-4-901431-90-3 C2034
2010年7月発行

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本書の概要

不動産鑑定評価に役立てるための「確率的予測手法」。

本書は、様々な一般データを分析し、確率的な考え方を導入して世の中の社会的・経済的な事象を予測しようとすることをねらいとしている。将来予測の手法である【確率的予測手法】は、不動産の鑑定評価、特に収益価格算定の際に役立つだけでなく、不動産投資分析にも、また、不動産事業の企画を立てるとき、特に収支計画を立てるときにも大いに活用できよう。(「はじめに」より)

目次

第1章 将来予測の基本的な考え方

Ⅰ 占いから予測へ
Ⅱ 未知は既知から導く
Ⅲ 鑑定評価の手法    
  1 評価方式と時点修正
   1 価格を求める手法
   (1)原価法    
   (2)取引事例比較法
   (3)収益還元法
   (4)その他の手法
   2 賃料を求める手法
   (1)積算法
   (2)賃貸事例比較法
   (3)収益分析法
   (4)継続賃料を求める手法
  2 時点修正の体系
   1 時点修正の性質
   2 時点修正の体系
Ⅳ 収益還元の根底にあるもの
   1 一定率による増加または減少
   2 一定額による増加または減少
Ⅴ もう一つの予測の考え方

第2章 将来予測の一般的な手法

Ⅰ 還元と級数
  1 収益の系列と級数
  2 無限に続く収益
  3 有期還元との近似
  4 級数の収束条件
   1 無限等比級数の収束・発散
   2 収束・発散の判定
  5 鑑定評価や不動産投資で使われる級数
  6 動態理論の導入
Ⅱ 時点修正と時系列分析
  1 分析の目的と手順
  2 傾向分析の具体的手法
   1 具体的手法の適用
   2 残差分析
      (1)残差のグラフ化
    (2)異常値の検討
   (3)残差の符号の連
   (4)その他の問題 
  3 時点修正のための変動率
   1 時点修正の問題点
   2 時点修正の関数
   (1)構造方程式
   (2)時点修正の方程式
   3 推定について
《参考・1》傾向線当てはめの記号と諸統計値
《参考・2》補間について
《参考・3》誤差について
  4 時点修正の課題
Ⅲ 不規則変動とその分析
  1 不規則変動について
   1 自己相関分析
   2 自己相関の検定
   3 不規則変動の除去
  2 時系列資料とその分析例
   1 資料の収集
   (1)土地価格の資料
   (2)不動産の契約率
   2 資料の解析
Ⅳ  調和解析について
  1 データ
  2 トレンドの判定
   1 傾向線
   2 トレンドの除去
  3 調和解析による分析
   1 級数の式
   2 実測値と理論値
   3 変動率の推計   

第3章 将来予測の新しい手法――確率的予測手法

Ⅰ 確率的な考え方の導入
  1 世の中の出来事は偶然の現象
  2 資料の特徴
  3 時間の経過による偶然の要素
   1 対前年(前期)との比較
   2 グラフで表されないもの
Ⅱ 推移確率と行列
   1 行列の意味と使い方
   2 行列の計算
   3 不動産の天気予報
Ⅲ 予測について
   1 予測の基本図
   2 手法の式
   (1)用語の意味
   (2)マルコフ性確率過程の式
Ⅳ 推移確率の適用
  1 推移確率
   1 社会的・経済的な現象について
   2 状態と推移
      3 状態空間とマルコフ性
    2 マルコフ性のある斉時的推移確率
   1 確率の記号
   2 推移確率の行列
  3 高次元の推移確率
   1 一次元から三次元
   2 m次元    
  4 行列の積
Ⅴ 確率の計算の根拠
Ⅵ 確率行列の高次演算
  1 基本的な考え方
  2 確率の推移――確率の将来変化
  3 一般式
Ⅶ 推移確率分析の手順    
    
第4章 予測式の基本

Ⅰ 予測式の使い方    
    1 基本作業
  2 活用作業
  3 期待値について
  (1)確立変数が離散タイプの場合
  (2)確立変数が連続タイプの場合
  4 本章で使う主な記号
Ⅱ 総合消費者物価指数(実測)のやさしい例
  1 目的と手順
  2 予測の実際
   (1)用 語
   (2)データ
   (3)分 類
   (4)演 算
   (5)結 果
Ⅲ 全国・全用途地価の対前年変動率予測の作業例
   (1)予測の目的
   (2)データ
   (3)クラス分類――対前年変動率と符号
   (4)データの系列化
   (5)度数分布表
   (6)確率分布表
   (7)計算結果

第5章 将来予測の実際

Ⅰ 市街地価格の将来予測
  1 全国・全用途
  2 全国・住宅地
  3 全国・商業地
  4 全国・工業地
Ⅱ 建物賃料の将来予測
   1 全国・民営家賃
   2 東京都区部・民営家賃
   3 全国・オフィス賃料
   4 全国・共同住宅賃料
Ⅲ 建設工事費の将来予測
  1 建設総合
  2 木造住宅
  3 非住宅SRC
  4 非住宅S
Ⅳ 経営指数の将来予測
  1 総資本営業利益率:全産業・全規模
  2 総資本経常利益率:全産業・全規模
  3 総資本経常利益率:製造業・全規模
  4 総資本経常利益率:卸小売業・全規模
  5 総資本経常利益率:サービス業・全規模
  6 総資本経常利益率:不動産業・全規模
  7 売上高:全産業・全規模
  8 販売費及び一般管理費:全産業・全規模
  9 経常利益(減価償却費含む):全産業・全規模
  10 消費者物価指数:全国総合
 
付 録:グラフの活用
参考図書

索 引

不動産の鑑定評価と投資分析のための
将来予測の手法
不動産関連データの「確率的予測手法の」具体例

吉野 伸

978-4-901431-90-3

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