不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

■混迷する広大地税務評価において、実務家にとってしばしば悩みのタネとなる問題点・論点を整理・解明した画期的な書。税理士・税務署員必携の一冊です。

■まえがき■

（１）

　相続税の評価における「広大地」の税務評価方法は、平成16年に大幅な改正があり、平成16年1月1日以降の相続等の評価から適用されている。
　改正前の評価方法は、戸建住宅地域内にある広大地を戸建住宅の敷地に開発造成する場合に生じる道路・公園等の公共公益的用地による有効宅地の減(いわゆる減歩)を判定するための「開発想定図」を作成し、そして減歩のみを考慮しており、これに係る造成費、開発負担金その他の費用は評価減に影響しない構成になっていた。
　これについて、平成16年の改正において、具体的な「開発想定図」の作成は必要とせず、また、造成費等の開発費用を織り込んだ簡単な算式により、対象地の面積に応じて簡単に評価額を算出できるようになった。
　このことにより、相続税の申告における広大地評価の手数は軽減されるとともに、広大地の評価減による相続税額の軽減をももたらした。

（２）

　しかし、その反面、その評価対象地が広大地に該当するか否かで、評価額が大きく異なることから、その判定をめぐって悲喜交々の問題が新たに発生している。
　たとえば、住宅地域内に路線価20万円/㎡の1,000㎡の土地があったとき、通常の評価であれば2億円であるが、広大地と判定されれば、これに［0.6-｛0.05×1,000㎡(土地面積)｝÷1,000㎡］の式で求めた広大地補整率0.55を乗じて求めるので、その55%の1億1,000万円と、評価額は大きく低下し、それに連動して相続税も大幅に軽減される。
　であるから、評価対象地が広大地と判定されるかどうかが、天国と地獄の境目ということになる。

（３）

　広大地に該当するか否かの具体的な判定の参考として、国税庁から「評価企画官情報」が公表されており、具体的なケースについては、この「情報」を参考として判定されるようになっている。
　しかし、この「情報」は通達適用の判定基準を、同通達の趣旨を踏まえて具体的に例示しているものの、現実に生じるであろう個別的な全てのケースを対象とすることは当然に不可能であり、いくつかの典型的なタイプを掲げて、一般的・抽象的な表現で解説せざるをえないという限界を有していることは、その性格上やむを得ないものであろう。
　そして、そのような一般的・抽象的な表現ゆえに、その判定のボーダーラインにある土地については、異なる多様な解釈が生じ、ひいては納税者の困惑を招いているのも事実である。

（４）

　「日税不動産鑑定士会」は、不動産鑑定士と税理士の両方の資格を有する者を主体として組織された会であり、昭和46年の発足以来、不動産鑑定評価理論を背景としつつ、税務評価の実務的適用を研究してきた。
　今回、広大地の税務評価の具体的な適用について、当会の「税務評価研究会」で数次にわたる検討を重ね、また本会の研修テーマにも取り上げ、その意見も反映して、別記の分担による責任執筆によって本書をとりまとめた。

（５）

　本書の構成については、現行の広大地評価通達は簡略化・算式化されたものとはいえ、その基盤は不動産鑑定評価理論に置いているものであることから、鑑定評価の理論から「広大地」が評価減される理論的根拠を解説し、その税務実務上の基準として定められている通達、またその参考である情報を、個別的な評価対象地の具体的な判定に当たってどのように解釈し適用していくのが、評価通達の規定に適合し、合理的であるのかという観点から論述した。
　なお、評価通達が一般的なものを対象としているという性格上の限界から、この規定により評価することが不合理である場合も生じることがあるだろう。このような場合には、現状では、鑑定評価による時価評価にならざるをえないであろう。
　しかし、課税の公平性という観点からは、課税庁において、具体的な申告例等を通して、より現実的な評価通達への改善を期待するところである。

平成20年10月11日

日税不動産鑑定士会　会長　下崎　寛


＜執筆分担＞

鵜野 和夫（不動産鑑定士・税理士）：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ

下崎   寛（不動産鑑定士・税理士）：Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ

菅原 和夫（不動産鑑定士）：Ⅰ、Ⅱ

森田 義男（不動産鑑定士・税理士）：Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ

Ⅰ　鑑定評価の基本的な考え方

１　鑑定評価とは
２　最有効使用
３　標準的使用
４　最有効使用を前提として把握される価格とは
５　近隣地域
６　建付減価
７　見込地・移行地
８　土地残余法
９　開発法

Ⅱ　路線価評価の考え方

１　時価と正常価格
２　相続税における評価の考え方
３　鑑定評価との比較
４　建物とその敷地との関係
５　「通達」とは
６　「資産評価企画官情報」とは

Ⅲ　面大減価と開発行為

１　面大地と広大地
２　面大減価の発生原因（１）：取引総額の高額化
３　面大減価の発生原因（２）：開発事業者の存在
４　面大減価の発生原因（３）：開発許可制度
５　開発行為とは
６　位置指定道路
７　宅建業法の規制
８　面大増価
９　「土地価格比準表」の性格

Ⅳ　広大地評価通達規定の内容とその留意点

１　路線価評価の以前の対応
２　現行の広大地評価通達の概要と改正の趣旨
３　広大地評価通達規定のポイント
４　広大地評価通達の「趣旨」と「文言」
５　広大地評価通達の妥当性
６　広大地評価通達の改正前と改正後の算式の違いと計算例
７　広大地評価通達規定を適用すべき面積
８　広大地評価通達規定の適用に当たっての判断基準
９　開発許可が受けられない場合等
10　広大地が無道路地等の場合
11　広大地評価通達規定の不合理を鑑定評価で主張できるか

Ⅴ　マンション適地の判定

１　マンション適地とは
２　経済的に最も合理的であると認められる開発行為
３　マンション混在地での判断
４　賃貸マンションの存在
５　マンション混在地の原則的手法
６　マンション適地の範囲・時期
７　マンション適地の判定
８　分譲マンション用地にするしかない土地
９　広大地を売却したところ……
10　かなり高値のマンション用地の売買事例
11　容積率の考え方
12　建築基準法における容積率の制限
13　マンション適地の容積率をどう考えるか
14　容積率が２００％未満の場合
15　容積率が３００％以上の場合
16　地方都市における容積率３００％以上の地域

Ⅵ　有効利用地と既に開発を了している土地

１　有効利用されている土地は広大地の適用除外か
２　評価規定の面から有効利用地をどう考えるか
３　有効利用の現状
４　地域の標準的利用に合致する有効利用
５　収益性の高い賃貸マンションの敷地
６　幹線道路沿いの郊外レストランの敷地
７　遠隔地での沿道サービス業務施設用地
８　「既に開発を了している」とは
９　「土地価格比準表」と広大地
10「１６年情報」の解釈が抱える実務上の問題

Ⅶ　潰れ地の発生と「路地状敷地開発」

１　潰れ地の存在
２　「ヨーカン切り開発適地」は、なぜ減額できないのか
３　路地状敷地等とヨーカン切りの区分
４　路地状敷地には面大減価が生じているか
５　「１７年情報」の「戸建て分譲での潰れ地の有無で判断すべき」の意味
６　路地状開発適地等を開発許可申請したらどうなるか
７　評価規定の誤解はなぜ生じるのか
８　平成１９年７月の裁決例を題材に
９　『解説書』に明示された広大地適用不可の意思
10　現実に適用できない評価規定では意味がない
11　開発許可を要する面積が広大地の前提ではないのか
12　評価額が下がりすぎる場合

Ⅷ　その地域の標準的な面積とは

１　周辺地域の標準的な面積
２　農家住宅が標準的な地域での広大地の適用
３　小規模工場用地の場合
４　標準的な面積と分譲面積

■広大地をめぐる最近の裁決例・判例

１　面大減価について（平成８年６月１３日東裁裁決）
２　その地域の標準的な宅地の面積について（平成１４年２月２５日裁決東裁（諸）平１３第１６０号）
３　最有効使用の判定について（平成１４年７月２２日裁決東裁（諸）平１４第７号）
４　旗竿状開発の広大地適用について（平成１６年６月２８日裁決関裁（諸）平１５第７７号）
５　公共公益的施設用地としての潰れ地について（平成１６年９月２８日裁決関裁（諸）平１６第１０号）
６　「その地域」及び「標準的な宅地の地積」とは（平成１６年１１月１１日裁決金裁（諸）平１６第６号）
７　旗竿状開発の広大地適用について（平成１７年１１月１０日東京地裁判決、平成１８年３月２８日東京高裁判決（控訴棄却）、東京地裁平１６年（行）第３７３号相続税更正処分取消等請求事件）
８　広大地の判定において、単に容積率ではなく最有効使用が重視された例（平成１７年１２月１５日裁決東裁（諸）平１７第９９９号）
９「その地域」の判断基準について（平成１８年１２月８日裁決事例集）

■参照法令・通達・情報・その他

◎財産評価基本通達２４－４《広大地の評価》
◎平成１６年６月２９日付資産評価企画官情報第２号:財産評価基本通達の一部改正について【１６年情報】
◎平成１７年６月１７日付資産評価企画官情報第１号【１７年情報】
◎No.４６１０　広大地の評価
◎土地評価審議会関係法令
　○相続税法第２６条の２《土地評価審議会》
　○地価税法第２３条《評価の原則》
　○土地評価審議会令
　○土地評価審議会に係る土地の評価についての基本的事項等に関する省令
◎不動産鑑定評価基準（抄）
◎土地価格比準表（抄）
◎『特殊な画地と鑑定評価』（抄）

広大地の税務評価
広大地評価通達・企画官情報の問題点とその実務対策

日税不動産鑑定士会

鵜野和夫
下崎　寛
菅原　和夫
森田　義男

978-4-901431-71-2