不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

◆不動産の評価・取引の際に遭遇する特殊な物件の調査ポイントとその留意点を、公図・写真・登記簿等の多くの資料を使って詳細に解説。

◆不動産の所有権登記および抵当権設定登記に係る様々な記載事例を紹介。

◆すべて鑑定評価および物件調査で実際に著者が経験したものを素材としています。

＝著者はしがきより＝

　日頃の鑑定実務のなかには、調査が面倒であったり、十分な権利の確認が必要な案件が少なからず存在する。
　たとえば、外見上は何ら問題がない土地のように思えても、公図を調べると敷地内に他人の所有地(民有地だけでなく、里道や機能が廃止された水路等)が介在していることがある。また、現に建築物が建築されているが、建築基準法上の道路に接しておらず、かつ同法43条ただし書きの許可も受けていない物件(いわゆる再建築不可の建物)に出会うこともある。
　さらに、土地上に外見では把握できない権利(地役権、区分地上権、通行をめぐる賃借権、使用借権等)が付着しており、所有者の使用収益が制約されていたり、買戻権や所有権移転請求権等が付されていて、所有権の変動に影響を与える可能性が潜んでいるケースもある。
　物件の把握に十分な留意が必要なケースはこれだけに留まらない。それは、区分所有建物ではあっても、通常のマンション形式の部屋とは異なり階層をまたがって専有部分が登記されている物件(＝縦割型の区分所有)や、階層毎に所有者が異なる物件(＝横割型の区分所有)があるほか、通常は専有部分とされているものが規約で共用部分とされていることもあるからである。
　さらに、敷地上には実際に登記済建物が存在し、その所有者が土地の所有権も有しているにもかかわらず、法務局で現在の地番を基に建物の登記簿謄本を申請しても「該当なし」という回答が返ってくることもある。
　これらは数多いケースのひとつにすぎないが、机上の話ではなく、実務で実際にあった例である。
　一般の鑑定評価のテキストには上記のような例はあまり記述されていないが、このようなケースに出会った場合でも、的確に物件の特徴を把握して権利関係を確認しておかなければ鑑定評価の基本的事項を確認したことにはならない。
　鑑定評価の作業がともすれば計算手法の精緻化に関心が注がれがちな現在、以上述べた内容は鑑定評価の精度を左右する盲点ともいえる。
　本書においてはこのような点に着眼し、実務のなかから得た数多くの事例を基に、次の構成で鑑定評価の基本的事項の確認について解説することとした。

第１章　公図上の特殊な記載内容
第２章　境界確定と特殊な例
第３章　特殊な区分所有建物の形態
第４章　他人の土地利用に係る権利形態
第５章　土地利用をめぐる諸形態と制限
第６章　所有権登記に係る様々な記載事項
第７章　抵当権設定登記に係る様々な記載事項
第８章　特殊な登記簿と様々な所有権移転原因

＝以下略＝

【１】公図上の特殊な記載内容

（１)　公図に付されたメガネ印の意味
（２)　里道、水路、堤塘等の法定外公共物の意味と具体例
（３)　里道の由来
（４)　里道の払下げにより表示登記と所有権保存登記が行われた例
（５)　里道の取得時効の成立が認められた例
（６)　溜池の状況が変化したり、堤塘とともに現に機能を失っているケース
（７)　水路の占用および法定外公共物の管理条例の具体例
（８)　いわゆる二線引畦畔の意味と具体例
（９)　二線引畦畔と時効取得
（10)　畦畔の表示がされている地図の具体例と内畦畔、外畦畔の区別
（11)　耕地整理賃貸価格配賦済地の表示とその意味

【２】境界確定と特殊な例

（１）境界確定に果たす公図の役割り−具体例その１
（２）境界確定に果たす公図の役割り−具体例その２
（３）境界確定の考え方と特殊な例
（４）畦畔の境界—考え方と具体例
（５）改正不動産登記法における分筆登記図面の特徴
（６）地籍調査と筆界未定地    
（７）崖地の境界
（８）堤防敷と民有地との境界
（９）登記簿に地図番号の記載されているケース

【３】特殊な区分所有建物の形態

（１）戸建住宅が区分所有建物として扱われているケース
（２）住商混在型で各階の商業施設に区分所有者が多数存在するケース
（３）区分所有建物が合併されて一つの建物となったケース
（４）店舗事務所ビルで１階の一部と２階を一つの専有部分としているケース
（５）建物の敷地だけでなく道路も敷地権の目的となっているケース

【４】他人の土地利用に係る権利形態

（１）建物の所有を目的として地上権設定登記が行われ、後日、これが抹消された例
（２）通行および下水道の設置利用を目的とする地役権が設定されている登記簿
（３）送電線の架設のため地役権が設定されている登記簿
（４）送電線と地役権—承役地の規制が最も強いケースと弱いケース
（５）水田にも送電線架設を目的とする地役権が設定されているケース
（６）排水目的で田地に地役権が設定されている（＝用水地役権）登記簿の例
（７）下水道築造のため区分地上権が設定されている例

【５】土地利用をめぐる諸形態と制限

（１）幅員は広いが、建築基準法上の道路として扱われていない道
（２）再建築不可の建物とその敷地
（３）家屋番号と地番表示が一致しないケース
（４）敷地の通行をめぐる権利形態
（５）他人の土地を通行地役権により通行していたが、後日、地役権が解消されたケース
（６）好意で他人の土地の通行が認められているケース
（７）建物所有を目的とする土地賃借権が設定され、期間の途中でその抹消が行われたケース
（８）借地借家法の適用を受けない土地賃借権

【６】所有権登記に係る様々な記載事項

（１）仮登記と本登記との関係
（２）所有権移転請求権仮登記とその抹消登記（代物弁済予約の場合）
（３）所有権移転請求権仮登記とこれに基づく本登記（売買予約の場合）
（４）仮登記された権利の売買等による移転登記
（５）所有権更正登記
（６）「真正な登記名義の回復」を原因とする所有権移転登記
（７）停止条件付代物弁済契約を原因とする停止条件付所有権移転仮登記
（８）代位による登記名義人表示変更登記
（９）埋立地の処分制限の抹消と所有権移転登記
（10）買戻特約の登記
（11）滞納処分による差押えの登記
（12）競売の経緯が記載されている登記簿
（13）仮差押えの登記
（14）破産の登記

【７】抵当権設定登記に係る様々な記載事項

（１）保証委託契約に基づく抵当権設定登記
（２）複数の抵当権設定登記
（３）抵当権の順位変更登記
（４）同順位での抵当権設定登記
（５）抵当権設定仮登記
（６）条件付抵当権設定仮登記とその抹消登記
（７）条件付抵当権設定仮登記から本登記への変更例
（８）共有持分への抵当権設定登記
（９）抵当権の記載事項の変更登記
（10）建設協力金返還債権を原因とする抵当権設定登記
（11）共同担保目録
（12）根抵当権設定登記
（13）根抵当権設定後の極度額の変更登記
（14）根抵当権設定後の担保の追加
（15）根抵当権の移転および債権の範囲の変更登記
（16）根抵当権の順位変更および根抵当権者や債務者の住所等の変更登記

【８】特殊な登記簿と様々な所有権移転原因
    
（１）工場財団の登記簿と財団目録
（２）所有権移転に係る登記原因の実際例（売買を除く）

索引


実例でわかる
特殊な画地・権利と物件調査のすすめ方
黒沢　泰

978-4-901431-60-6