不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

都市開発・建築プロジェクトの事業手法と進め方を１９０余点に及ぶデータ・図表で解説。企画設計・事業収支計画の作成に必要な実務知識、考え方を網羅。

不動産投資事業における収益試算にもお役立て頂けます。

建築士／不動産コンサルタント／再開発コンサルタント／建築プランナー／再開発コーディネーター／不動産鑑定士をはじめ、ゼネコン・不動産デベロッパー等のビル事業ご担当者様に。

＝著者まえがきより＝
・・・職名はどうあれ、ＰＭ(プロジェクトマネージャー)に必要とされる能力は、収益が上がる事業の構築力である。そして、その裏付けとなるものがコストに関する知識である。・・・もっとも必要なことは、事業全体を見渡せるバランス感覚であり、発注者の要求性能を実現させるための予算を立案し、プロジェクトにかかわる様々な専門家に向けて明確な数値に裏付けられた発注仕様書を作成する能力である。・・・本書では、筆者の経験等を踏まえて、独立したＰＭとして建築プロジェクトの企画設計・事業計画を推進していく上で、基本計画段階までに決定しておくべき実務に必要な事柄を、できるだけ数値的なデータを裏付けとして現実的に解説することにする。・・・

　はじめに

【１】建築プロジェクトの事業手法と進め方

 １クライアントのニーズ（動機）

 ２建築プロジェクトの分類

 ３事業方式の選択

（１）分譲事業方式
（２）賃貸事業方式
（３）等価交換方式
（４）土地信託方式
（５）直営方式
（６）事業方式の選択

 ４建築プロジェクトの進め方

（１）企画段階
（２）基本計画段階
（３）実施計画段階

【２】企画段階－その①：立地可能業種の選定    

 １立地評価項目と調査法

（１）市場要因
（２）地域要因
（３）画地要因

 ２評価対象業種の設定と要求立地性能

（１）住宅系
（２）業務系
（３）商業系
（４）ホテル系
（５）スポーツ・レジャー系
（６）教育系

 ３用途構成企画

【３】企画段階－その②：建築可能空間の算定と事業性のチェック

 １用途別必要建築機能

 ２用途規制

 ３規模規制

（１）容積率制限
（２）建ぺい率制限

 ４形態規制

（１）道路斜線制限
（２）隣地斜線制限
（３）北側斜線制限
（４）天空率
（５）日影規制
（６）日ざし曲線メジャー

 ５規模・形態規制の緩和手法

（１）特定街区制度
（２）総合設計制度
（３）市街地住宅総合設計制度（市住総）
（４）一団地建築物設計制度
（５）連担建築物設計制度

 ６その他の規制

（１）駐車場付置義務
（２）住宅付置義務
（３）大規模小売店舗立地法

 ７事業性のチェック

（１）事業収支の基本項目と概算値
（２）事業成立性に影響の大きい項目とその設定値
（３）事業性チェック指標

【４】基本計画段階－その①：建築基本計画

 １建築基準法上の単体規制

（１）居室の採光
（２）窓先空地
（３）二以上の直通階段の設置
（４）標準的な階段の幅
（５）直通階段に至る歩行距離
（６）物販店舗における階段の幅

 ２用途別の建築基本計画の留意点

（１）事務所ビル系
（２）共同住宅系
（３）商業系
（４）モデルプラン

【５】基本計画段階－その②：初期投資と資金調達

 １土地取得費

（１）土地評価の方式
（２）路線価による土地価格の評価
（３）仲介手数料

 ２敷地造成費

（１）算出法
（２）算出例
（３）在来地盤の平均傾斜度による概算

 ３解体工事費

（１）算出法
（２）事務所ビルの算出例
（３）共同住宅の算出例

 ４建築工事費
    
（１）JBCIとは
（２）市場コスト統計方式
（３）建築工事費の算出法
（４）事務所ビルの算出例
（５）共同住宅の算出例
（６）既存建物の価格算定

 ５外構工事費

（１）算出法
（２）算出例

 ６什器備品費

 ７設計料

（１）算出法
（２）算出例
（３）実際の契約価格

 ８建築工期（開業前金利）

（１）解体工期
（２）新築工期
（３）事務所ビルの算出例
（４）共同住宅の算出例

 ９開業費

（１）テナント仲介料
（２）広告宣伝費
（３）業務委託費（人件費）
（４）維持管理費
（５）近隣対策費
（６）設定料率

 １０資金調達

（１）自己資金
（２）敷　金
（３）保証金
（４）長期銀行借入金
（５）短期銀行借入金
（６）補助金

【６】基本計画段階－その③：営業収入と開業後費用

 １営業収入

（１）家賃収入
（２）共益費
（３）駐車場収入
（４）その他の営業収入

 ２建物運営費（人件費、諸経費）

（１）業務内容
（２）費用設定

 ３維持管理費

（１）設備管理費
（２）保守管理費
（３）警備業務費
（４）清掃業務費
（５）事務所ビルの算出例
（６）共同住宅の算出例

 ４水道光熱費

（１）冷暖房料金
（２）一般電気料金
（３）ガス料金
（４）水道料金
（５）水道光熱費の算出例

 ５修繕費・更新費

（１）算出方法
（２）事務所ビルの算出例
（３）共同住宅の算出例
（４）事業収支計画における設定値

 ６火災保険料

（１）損害保険の分類
（２）保険料の算定式
（３）基本料率
（４）割引率
（５）事業収支計画における設定値

 ７借地料

（１）借地権の分類
（２）普通借地権料    
（３）定期借地権料
    
 ８減価償却費

（１）資産の分類
（２）償却可能限度額
（３）算出方式
（４）取得価格等の算定

 ９更新費・再投資

（１）更新費
（２）再投資

【７】基本計画段階－その④：事業計画に関連する税金

 １固定資産課税評価額

（１）土　地
（２）建　物

 ２開業前に課せられる税金

（１）不動産取得税
（２）登録免許税
（３）抵当権設定料

 ３事業開始後に課せられる税金

（１）固定資産税
（２）都市計画税
（３）事業所税

 ４事業の所得に応じて課せられる税金

（１）法人税等
（２）所得税等
（３）消費税

 ５その他の税金

（１）地価税
（２）印紙税
（３）特別土地保有税
（４）譲渡税
（５）相続税・贈与税

【８】事業収支計画のしくみとモデルシミュレーション

 １事業収支計画のしくみ

（１）分譲型事業
（２）賃貸型事業
（３）事業収支条件の設定

 ２事務所ビル計画

（１）一般事項
（２）初期投資
（３）減価償却
（４）資金調達
（５）営業収入
（６）営業支出
（７）消費税の計算
（８）損益資金計算
（９）事業収支結果の分析と指標

 ３共同住宅計画

（１）一般事項
（２）初期投資
（３）減価償却
（４）資金調達
（５）営業収入
（６）営業支出
（７）消費税の計算
（８）損益資金計算
（９）事業収支結果の分析と指標

 索引


不動産有効活用のための建築プロジェクトの企画設計・事業収支計画と投資採算評価の実務

上野俊秀

978-4-901431-59-0