不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

私道をめぐる法律・税務・評価上の様々な難問解決に役立つ最適の手引き書

鑑定評価および取引実務に役立つ、私道の通行権−囲繞地通行権、通行地役権−等に関する多くの重要判例を紹介。

私道の実際例とその調査の仕方が理解できるよう、【開発道路】【位置指定道路】【２項道路】等の具体例を、多くの図を使って詳解。


『日本不動産学会誌　第21巻第1号　2007.5　133頁『書評』より転載』
（明海大学不動産学部教授 中城康彦 氏）

私道は大いに民間活力の利用である。その意味で時代の先端をいく。建築基準法は都市計画区域内においては、建築物の敷地は間口2m以上道路に接しなければならない（接道規定）とする一方で、道路の整備それ自体については原則的に守備範囲外におく。

このため、公道に接する土地はともかく、これに接しない土地については自助努力により道路を整備することとなる。大規模にこれを行う例としては土地区画整理事業がある。本来公共が整備してもおかしくはない道路を、私有地を提供し、かつ、整備費も負担して私人らが整備するのであるから、これは立派にＰＦＩである。ＰＦＩのヒントは私道のメカニズムを紐解くことで得られるかもしれない。

本書が包含する私道の概念は広い。囲繞地通行権、通行地役権（以上民法）、2項道路、位置指定道路、43条但書き（以上建築基準法）、開発道路（都市計画法）にわたっている。自然発生的なものもあれば意図的に創出したものもある。前2者については広義に通行権に属するものであり、これについては主として判例を紹介している。残りは公法で規定された「道路」としての私道であり、公法規定の解説、申請手続きの解説、調査方法の解説、私道事例の紹介、判例紹介、価格評価の解説を行っている。

許可制に移行した43条但書きについて詳しく解説している点や、開発行為による開発道路でありながら私道のまま管理する道路について紹介している点は、先行類書にはない新しい内容である。

接道規定を果たすために実務の現場で工夫され、実践されている私道の仔細を本書から学んで、改めて思うことは、そのか細さである。本来道路は都市計画により明確に位置づけるべきであろうし、そうでなければ、建築基準法の１建築物１敷地の原則を性能規定化すべきであろう。敷地ごとに接道規定や形態規制を適用する現在の建築基準法が都市空間を煩雑なものとしている側面が否定できない。

私道の現況は、本書で繰り返し登場する公図を見るたびに、思わず、「そこまでするか」とつぶやいてしまうほどに、繊細である。都市のインフラとしての道路とは程遠い。この意味で、本書は全体を通じて「私道に注意せよ」と語りかけており、そのこと自体、本書を著す契機であったろうと想像できる。

私道はある意味で必要悪であり、市民の自助努力でもある。この意味で惜しむらくは、私道に面した宅地の評価についての言及がみあたらない点である。私道は私道のために存在するのではなく、私道に接した宅地のために存するからである。この点に伝の言及があれば、大いに版図が広がったであろうと悔やまれる。もっともこれは読者側の勝手な期待であり、著書のタイトルはあくまで、私道そのものが対象であることを示しているのであるから筆者の落ち度では決してない。

それにしても、私道に面した住宅地の住環境についてはどうであろうか。私道が果たしている社会的貢献がある半面、現況、十分でない部分が存在することも予想がつく。その代表的なものは住環境ではないかと思うからである。翻って、私道であるがゆえに他とは出色の住環境を創出している事例があるとすれば、それこそ次世代型私道の登場といえる。

本書の最大の貢献は、私道をめぐる近年の現実を紐解くことであり、その限りにおいてゆるぎない成果を収めている。一方で、それゆえに、私道を必要としている周辺の宅地との関係についてのより積極的な言及があってもよかったと感じる。

序章　私道の範囲

第１章　私道の法律—判例を中心として—

はじめに

１．囲繞地通行権

（１）厳密な意味では公道に通じない袋地でないものの、囲繞地通行権が0.5ｍ幅で認められた事例
（２）幅員1.3ｍの範囲で囲繞地通行権が認められた事例　
（３）自動車による囲繞地通行権を前向きに判断した事例
（４）土地の賃借と囲繞地通行権の発生する範囲
（５）土地の賃借人と契約上派生する通行権
（６）担保権の実行と囲繞地通行権
（７）数人に対する土地の一部譲渡により譲受人の一人の譲受地が袋地となった場合の囲繞地通行権の範囲

　２．囲繞地と電線等の引込み—袋地所有者のため囲繞地内への電気引込線架設工事および排水管設置工事が認められた事例

　３．通行地役権

（１）    通行地役権に基づく妨害禁止の請求が認められる範囲
（２）    黙示の通行地役権設定契約の成立が認められた事例
（３）    土地の分譲に際して黙示の地役権の設定があったと認められた事例
（４）    通行地役権の時効取得が認められるための要件と、これが否定された事例
（５）    通行地役権の時効取得が認められた事例

　４．２項道路と自動車の通行

（１）自動車の通行が否定的に解された事例
（２）自動車による通行の自由が否定された事例（その１）
（３）自動車による通行の自由が否定された事例（その２）
（４）自動車通行を含む通行の自由が認められた事例
（５）２項道路の指定が存在しないとされた事例
（６）２項道路指定の要件

第２章　私道の性格と調査

１．建築基準法上の道路

（１）    建築基準法における道路の種類
（２）    私道の変更または廃止の制限
（３）    道路の幅員の測り方

２．開発道路の具体例

（１）    道路が中心線を境に2つに分筆され、それぞれ多数の者の共有持分となっているケース
（２）    開発行為に伴い設置された道路ではあるが、私人が管理しているケース

３．位置指定道路の具体例

（１）    一本の位置指定道路で所有形態が分有の場合
（２）    道の半分が私人名義、半分が市道で、これらを合わせて幅員４ｍの位置指定道路の扱いを受けている例
（３）    位置指定道路でその一部が未分筆の場合
（４）    一本の位置指定道路で所有形態が分有と共有の混合形態の場合
（５）    位置指定道路で横割型の分有の場合
（６）    縦割型の分有で比較的単純なケース
（７）    位置指定道路で縦割型の分有の場合（区画数が多く煩雑なケース）
（８）    位置指定道路で片側が分有、反対側が共有持分となっている例、および両側が共有持分となっている例
（９）    私道の所有者が一人である場合
（１０）私道の持分を有しない人がいる場合
（１１）当初道路位置の指定を受けた道が市道に移管されているケース

４．位置指定道路の登記簿—共有持分形態の場合の具体例—

５．位置指定道路の指定基準

（１）建築基準法施行令第144条の４第１項の考え方（基本）
（２）建築基準法施行令第144条の４第２項での取扱い

６．道路位置指定の申請手続き

７．道路位置指定の申請図面の具体例

８．道路位置指定の変更図面の具体例

９．道路位置指定の廃止図面の具体例

１０．２項道路の具体例

（１）市道の途中から分岐し共有となっているケース
（２）ほとんどの部分で分筆登記が行われていないケース

１１．４３条ただし書き許可

（１）４３条ただし書き許可の適用例と許可基準の考え方
（２）許可基準の具体的なイメージ図
（３）包括同意基準の具体例と申請書等の参考様式

第３章　私道の評価

はじめに

１．建築基準法第42条第２項の道路の評価例

２．建築基準法上の道路に該当しない単なる道の評価例

３．財産評価基本通達における私道の評価方法

第４章　私道と固定資産税
　
１．私道が非課税となるための要件

２．私道の非課税（減免）申請書の具体例

３．私道に係る所要の補正

４．私道に係る所要の補正に関する最近の判例

（１）    事案の概要
（２）    裁判所の判断
（３）    判例から学ぶ私道評価の留意点

第５章　私道をめぐるその他の問題

１．私道の寄付—寄付受入れとその手続き—

２．私道の負担と重要事項説明

３．通行地役権の設定されている土地の登記簿の例

４．地役権図面の具体例

索引



私道の法律・税務と鑑定評価
黒沢　泰

978-4-901431-51-4