不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

不動産投資の実務とファイナンス理論の具体例を詳解。

米欧の大学院【金融・不動産コース】で高い評価を得、実務家のバイブルともなっている不動産投資分析の決定版テキストがついに邦訳!!

不動産投資分析における重要な実務上の課題−不動産の期間収益率、不動産のリスク分析、不動産評価等々−が金融経済学の視点から平易かつ精緻に解説されています。ファイナンスと不動産投資の基礎から、両者の関連性までが網羅されています。

不動産投資および不動産金融に関する重要な研究成果を踏まえて構成されており、不動産を財務的な投資という視点から分析するための知識と技術が詳解されています。

各章の冒頭には【学習の目的】およびその章の狙いが簡潔にまとめられており、さらに各章末に掲載の【練習問題】を解くことにより、不動産投資の実務とファイナンス理論をより的確に理解できるように工夫されています。

序文

謝辞

日本語版刊行に寄せて

推薦の言葉

監訳者まえがき

第Ⅰ部　不動産経済学への誘い

第１章　不動産の空間市場と資産市場
　
　1.1　空間市場
　　1.1.1　空間市場の分化
　　1.1.2　空間市場における供給・需要・賃料
　　1.1.3　供給は「屈曲点」を持つ
　　1.1.4　供給・開発コスト・賃料の関係
　　1.1.5　賃料の将来動向の予測
　　1.1.6　供給関数は上層・横ばい・下降か
　1.2　資産市場
　　1.2.1　資本市場
　　1.2.2　不動産の価格評価
　　1.2.3　資産市場は空間市場と同様か
　　1.2.4　資産市場全体における不動産の割合の大きさ
　1.3　要約　
キーワード
練習問題

第２章　不動産システム

　2.1　商業用不動産の開発業
　2.2　不動産システムの全体像
　2.3　4象限モデル
　2.4　不動産市場の好・不況を理解するための4象限ダイアグラム
　2.5　要約
キーワード
練習問題

第Ⅱ部　都市経済学と不動産市場分析

第３章　中心地理論と都市システム

　3.1　都市規模のパターン
　3.2　都市立地のパターン
　3.3　パターンの背景要因：求心力および遠心力
　　3.3.1　求心力
　　3.3.2　遠心力
　　3.3.3　力の均衡
　　3.3.4　中心地理論と都市階層
　　3.3.5　中心地理論はなぜ重要か
　3.4　経済基盤と都市および地域の成長
　　3.4.1　経済基盤の定義
　　3.4.2　輸出基幹産業
　　3.4.3　立地係数とSICs
　　3.4.4　サービスセクターと輸出増加
　　3.4.5　経済基盤による都市の分類
　3.5　不動産投資分析のための都市の分類
　3.6　要約
キーワード
練習問題

第４章　インサイド・シティⅠ：都市経済学の基礎

基本コンセプト：都市の形態
　4.1　都市の地価と土地利用に関する基本的な経済原理
　　4.1.1　立地と地価の残余性
　　4.1.2　競争・均衡・最有効使用
　　4.1.3　アクセスコストの役割：付け値賃料曲線
　　4.1.4　要約
　4.2　古典的な単核都市モデル
　　4.2.1　円形都市、典型的な単核都市
　　4.2.2　賃料と都市規模の変化についての法則
　4.3　要約
キーワード
練習問題

第５章　インサイド・シティⅡ：詳細な分析
　
　5.1　賃料から地価へ：賃料の成長期待の効果
　5.2　投機的地価の不確実性効果
　5.3　現実的な考察：旧式モデルの新たなねじれ
　　5.3.1　密度の変動と異質的な土地利用
　　5.3.2　土地利用境界の効果
　　5.3.3　多核都市
　　5.3.4　近隣のダイナミズムとライフサイクル
　5.4　不動産のライフサイクルと建物減価の効果
　5.5　要約
キーワード
練習問題

第６章　不動産市場分析

　6.1  不動産市場分析の一般的特質
　　6.1.1　市場分析の目的
　　6.1.2　市場の需給の変数とパラメータ
　　6.1.3　分析の範囲の定義
　　6.1.4　傾向的外挿法と構造分析法
　　6.1.5　基礎的・短期的な構造分析における主な作業
　6.2　空間市場の均衡ダイナミズムおよび循環性についての計算モデル
　6.3　要約
キーワード
練習問題

第Ⅲ部　金融経済学の基本概念とツール

第７章　投資としてみた不動産：基礎情報

　7.1　投資産業と不動産の役割
　　7.1.1　投資家の方針および関心
　　7.1.2　投資家の異質性の示唆
　　7.1.3　投資商品および導管体の一般的構造
　7.2　アセットクラスとしての不動産
　　7.2.1　4つの主要なアセットクラス
　　7.2.2　時系列からみた投資パフォーマンス
　　7.2.3　20世紀の第4四半期における商業用不動産投資の略史
　7.3　要約
キーワード
練習問題

第８章　不動産の現在価値の計算

　8.1　期間払い公式
　　8.1.1　一期間の割引および割増
　　8.1.2　多期間経過後の一時払い
　　8.1.3　単利と複利
　　8.1.4　実質金利と名目金利
　　8.1.5　債権等価金利とモーゲージ金利
　　8.1.6　連続複利
　8.2　多期間の問題
　　8.2.1　等比級数公式
　　8.2.2　期末払い均等有期年金の現在価値
　　8.2.3　期首払い均等有期年金の現在価値
　　8.2.4　期末払い均等有期年金の現在価値
　　8.2.5　逓増終身年金の現在価値
　　8.2.6　終身年金公式についての基本的で経済学的な意味
　　8.2.7　長期賃貸借
　　8.2.8　等比級数のキャッシュフローの現在価値の要約
　　8.2.9　年金の将来価値への変換方法
　　8.2.10 キャッシュフローの計算
　　8.2.11 支払い回数の算出
　　8.2.12 期間払いと均等払い年金の結合：古典的なモーゲージ数理
　　8.2.13 電卓で現在価値を計算する方法
　　8.2.14 内部収益率と多期間DCFの公式
　8.3　要約
キーワード
練習問題

第９章　投資パフォーマンスの測定：収益率の概念

　9.1　投資収益率：基本的な定義と分類
　　9.1.1　収益率に関する2つのタイプ
　　9.1.2　単一期間収益率と多期間収益率のメリットとデメリット
　9.2　単一期間収益率
　　9.2.1　単一期間収益率の定義
　　9.2.2　時間加重投資
　　9.2.3　NCREIFインデックスの収益率の算式
　　9.2.4　実質収益率と名目収益率
　　9.2.5　収益のリスクの測定
　　9.2.6　リスクとリターンの測定
　　9.2.7　単一期間収益率の要約：総合収益率を分解する3方式のまとめ
　9.3　多期間の金額加重収益率
　　9.3.1　時間加重の平均収益率
　　9.3.2　内部収益率
　9.4　要約
キーワード　
練習問題

第Ⅳ部　ミクロレベルの不動産評価と投資分析

第１０章　基本概念：DCFとNPV

　10.1　資産市場における収益率の期待値と資産価値との関係
　10.2　DCF法
　　10.2.1　割引率をリスクに合わせる
　　10.2.2　新規賃貸借と継続賃貸借の割引率
　　10.2.3　混合IRR：単一割引率
　　10.2.4　キャッシュフローのアンバンドルの一つの例
　10.3　比率評価法：簡易法としての直接還元法と総収益倍率
　　10.3.1　キャップレートと総合収益率との関係
　　10.3.2　経験的キャップレートと市場価値
　10.4　商業用不動産にDCF法を適用する場合の典型的な間違い
　　10.4.1　メリットがなければ、数値でごまかす
　　10.4.2　過度の怠慢
　10.5　DCF法は本当に現実世界で有効か
　10.6　資本計画とNPV投資原則
　　10.6.1　NPVルールの論理：ゼロNPV取引でもOK
　　10.6.2　投資原則をハードルレートで表す
　10.7　要約
【付録】ミクロレベルでの投資パフォーマンスの要因分析：IRRの分解
キーワード
練習問題

第１１章　不動産評価の基礎：キャッシュフロー・プロフォーマと割引率
　
　11.1　プロフォーマとキャッシュフロー予測
　　11.1.1　PGI（潜在的総収入）と市場賃料予測
　　11.1.2　空室損失とEGI（有効総収入）
　　11.1.3　営業費用
　　11.1.4　営業純収益
　　11.1.5　資本的支出
　　11.1.6　最終項：PBTCF（物件レベル税引き前キャッシュフロー）
　　11.1.7　復帰キャッシュフロー
　　11.1.8　計算例
　11.2　割引率：資本の機会コスト
　　11.2.1　不動産の割引率についての一般的な考察
　　11.2.2　数値代入：商業用不動産のOCC（資本の機会コスト）についてのデータ
　　11.2.3　別の視点：調査によるデータ
　　11.2.4　不動産市場でのキャップレートの観察による期待総合収益率
　　11.2.5　不動産の用途別期待収益率の多様性
　11.3　要約
キーワード
練習問題

第１２章　ミクロレベルの先端的評価

　12.1　市場価値と投資価値
　　12.1.1　投資価値の測定法
　　12.1.2　意思決定における投資価値と市場価値の共用
　　12.1.3　IVセールストークへの注意
　　12.1.4　限界投資家と限界内投資家：プラスのNPVの取り方
　12.2　市場の非効率性についてのリスクおよび収益機会
　　12.2.1　評価のノイズ
　　12.2.2　資産市場の予測可能性
　12.3　競合資産市場：REIT市場と不動産市場
　　12.3.1　ミクロレベルでの評価
　　12.3.2　ミクロレベルでの評価差：キャッシュフロー期待値
　　12.3.3　ミクロレベルでの評価差：資本の機会コスト
　　12.3.4　情報効率とは何か
　　12.3.5　ミクロレベルのリスクは不動産にはあるが、REITにはない
　　12.3.6　競合市場の要約：ミクロからマクロへの視点
　12.4　要約
【付録】評価の基本概念：取引価格と市場価格
キーワード
練習問題

第Ⅴ部　基本的投資分析の全体像

第１３章　不動産投資におけるデットの利用[その１]：レバレッジ効果
　
　13.1　レバレッジの基本定義とメカニズム
　13.2　エクイティのリスクとリターンに対するレバレッジ効果
　　13.2.1　期待収益率への効果
　　13.2.2　リターンにおけるリスクの効果
　　13.2.3　リスクとリターンを一緒にすると
　13.3　便利な公式：WACC
　　13.3.1　WACCとREITのコスト
　　13.3.2　直接投資にWACCを使ってみる
　　13.3.3　WACCと収益率の構成要素
　　13.3.4　WACCとリスク
　13.4　プラスとマイナスのレバレッジ
　13.5　成長と利回りに対するレバレッジ効果
　13.6　要約
キーワード
練習問題

第１４章　エクイティ投資家にとっての所得税問題と税引き後キャッシュフロー
　
　14.1　所得税とデットの一般的影響
　14.2　税引き後のプロフォーマの数値例
　　14.2.1　エクイティ・キャッシュフローの基礎的な計算
　　14.2.2　発生主義ベースの収入とタックス・シェルター
　　14.2.3　税引き後の営業キャッシュフロー
　　14.2.4　税引き後の復帰キャッシュフロー
　　14.2.5　予測総合収益率の計算
　14.3　レバレッジとタックス・シェルターの価値についての注意点
　14.4　税引き後のエクイティの評価と資本調達
　　14.4.1　税引き後のDCF
　　14.4.2　限界投資家への近道
　　14.4.3　付加価値性とAPV決定ルール
　　14.4.4　補助金付ファイナンスの評価
　　14.4.5　APVルールの別の意味：エクイティに対する市場収益率
　　14.4.6　税引き後のレバレッジのあるOCCの意味と「取引の芸術」
　14.5　要約
キーワード
練習問題

第１５章　不動産投資におけるデットの利用[その２]：資本構造
　　
　15.1　エクイティ資本制約があるときのデット
　　15.1.1　プラスエクイティNPVを得るためのデット
　　15.1.2　デットと分散
　　15.1.3　デット使用についての資本制約論の限界
　15.2　不動産に関わるデットと税
　　15.2.1　多くの不動産金融の借り手にとっての税の中立性
　　15.2.2　税に関する投資家の異質性
　　15.2.3　年金基金のケース
　　15.2.4　デットの税効果の数値例
　15.3　不動産投資におけるデットの役割に関するその他の考察
　　15.3.1　経営インセンティブおよび規律上のツールとしてのデット
　　15.3.2　デットと流動性
　　15.3.3　金融困難のコスト
　　15.3.4　デットとインフレーション
　15.4　要約
キーワード
練習問題
第Ⅴ部【付録】税引き後のVPVとOCCの計算法

第Ⅵ部　投資の視点からのモーゲージ

第１６章　モーゲージの基礎Ⅰ：概要
　　
　16.1　モーゲージの分類と米国におけるモーゲージ産業の概観
　16.2　モーゲージの基礎的な法的概念と専門用語
　　16.2.1　モーゲージの法的構造
　　16.2.2　譲渡抵当権実行手続きにおける請求権の優先順位
　　16.2.3　モーゲージに関わる代表的な契約条項
　16.3　債務不履行、譲渡抵当実行手続き、破産
　16.4　非訴訟手続きと任意整理
　　16.4.1　譲渡抵当権実行手続きの費用
　　16.4.2　非訴訟手続き
　　16.4.3　任意整理
　16.5　有限制限と譲渡抵当権実行手続きに関わる費用：借り手のプット・オプションと戦略的債務不履行
　　16.5.1　責任制限と借り手のプット・オプション
　　16.5.2　譲渡抵当権実行手続きに関わる費用と戦略的債務不履行
　16.6　要約
キーワード
練習問題

第１７章　モーゲージの基礎Ⅱ：支払い、利回り、および価値
　
　17.1　ローンにおける支払い額と残高の算出法
　　17.1.1　4つの基本ルール
　　17.1.2　ローンを組むためのルールの適用
　17.2　ローンの利回りとモーゲージの評価
　　17.2.1　モーゲージの利回りの計算
　　17.2.2　なぜ、ポイントとフィーがあるのか
　　17.2.3　モーゲージを評価するための利回り
　17.3　借換えの意思決定
　　17.3.1　伝統的な借換えの計算
　　17.3.2　伝統的な計算方式で欠けていること：期限前弁済オプションの価値
　17.4　要約　
キーワード　
練習問題

第１８章　商業用不動産モーゲージの分析と引受
　18.1　期待収益率と規定利回り：債務不履行リスクの測り方
　　18.1.1　利回りの下落と条件付きキャッシュフロー
　　18.1.2　ハザード関数と債務不履行のタイミング
　　18.1.3　一般的な商業用不動産モーゲージにおける利回りの下落
　18.2　商業用不動産モーゲージの引受
　　18.2.1　不動産レベルの基本的な引受基準
　　18.2.2　交渉すべき変数とローン条件
　　18.2.3　引受プロセスの数値例
　18.3　参加型モーゲージ
　18.4　要約
キーワード　
練習問題

第１９章　商業用不動産モーゲージの経済学と投資

　19.1　債権の基本的な特徴
　　19.1.1　デュレーションと満期
　　19.1.2　金利リスクと特定時間選好
　　19.1.3　イールドカーブ
　　19.1.4　満期マッチングと固定収益ポートフォリオ管理
　19.2　商業用不動産モーゲージの収益率：事前および事後について
　　19.2.1　モーゲージの利回り：事前的収益率の構成要素
　　19.2.2　事後的パフォーマンス：推移の記録
　19.3　要約
キーワード
練習問題

第２０章　商業用不動産モーゲージ担保証券（CMBS）入門

　20.1　CMBSとは何か
　　20.1.1　経過：ひとつの産業の誕生
　　20.1.2　コンディット、シーズンド・ローンおよびリスクベースの資本規制
　　20.1.3　CMBS産業の規模
　20.2　CMBSのストラクチャー：トランチングと劣後
　　20.2.1　数値を使った簡単なトランチングの例
　　20.2.2　信用損失の配分
　20.3　CMBSの格付けと利回り
　　20.3.1　債権信用格付け
　　20.3.2　信用格付けとCMBSのストラクチャー
　　20.3.3　CMBSトランシェの格付け
　　20.3.4　イールド・スプレッドと資本市場
　　20.3.5　CMBSと社債のスプレッドの関係
　20.4　要約
キーワード
練習問題

第Ⅶ部　マクロレベルの不動産投資の論点

第２１章　不動産とポートフォリオ：戦略的な投資問題
　
　21.1　ポートフォリオ・アロケーション問題の数値例：混合資産ポートフォリオにおける不動産
　21.2　平均―分散ポートフォリオ理論（MPT)
　　21.2.1　投資家の選好と主要なポートフォリオ
　　21.2.2　ポートフォリオ理論と分散
　　21.2.3　混合資産ポートフォリオにおける不動産の役割
　　21.2.4　効率的フロンティア
　　21.2.5　投資家の選好の導入
　21.3　無リスク資産の考慮：分離定理とシャープ最大化ポートフォリオ
　　21.3.1　分離定理
　　21.3.2　シャープ最大化ポートフォリオ
　　21.3.3　無リスク資産の概念の含意の要約
　21.4　ポートフォリオ配分における広い考察
　　21.4.1　機関投資家のポートフォリオにおける不動産への配分
　　21.4.2　機関投資家が不動産に低い配分割合しか与えない場合
　21.5　要約
【付録２１】ポートフォリオの収益に関するいくつかの統計
キーワード
練習問題

第２２章　均衡資産評価と資本市場における不動産のリスク価格

　22.1　伝統的な資産価格理論
　　22.1.1　資産価格理論の実務的利用
　　22.1.2　ポートフォリオ理論からCAPMへ
　　22.1.3　CAPMの主要なポイント
　　22.1.4　CAPMは間違っていないか
　　22.1.5　CAPMの強みと弱み
　22.2　アセットクラスとしてみた実物不動産へのCAPMの適用
　　22.2.1　小史
　　22.2.2　マーケット・ポートフォリオの拡大と平滑化のための修正
　　22.2.3　警告：資本市場の不完全性
　22.3　プライベート不動産のアセットクラスにおけるセクター別のリスクとリターンの数量化：カッティング・エッジ
　　22.3.1　基礎的なCAPMは、プライベート不動産のアセットクラス間で適用可能か
　　22.3.2　プライベート不動産のアセットクラスにおけるマクロレベルでの戦術的投資分析の含意
　　22.3.3　均衡資産価格のよりスマートなモデル：マルチファクター・リスクモデル
　22.4　要約
【付録２２】裁定価格理論と資本市場における均衡事前リスクプレミアムのマルチファクター・モデル
キーワード
練習問題

第２３章　マクロレベルの評価Ⅰ：静的ポートフォリオ

　23.1　マクロレベルの不動産評価：基本概念
　23.2　最適ミクロレベル評価にもとづくマクロレベルの評価
　　23.2.1　ミクロレベル評価に関するいくつかの問題
　　23.2.2　現実の世界、時間の次元、ミクロレベルとマクロレベルの評価の誤差の違い
　　23.2.3　マクロレベルの対ミクロレベルの最適評価：時間的集計の問題
　　23.2.4　鑑定価格と取引価格の関係：合理的行動
　　23.2.5　市場価格と鑑定人の行動：より広汎な論点と経験的データ
　　23.2.6　マクロレベルの簡単なラグ除去の手続き
　　23.2.7　これまでの要約
　23.3　大量鑑定：マクロレベルの評価における現代回帰分析の使用
　　23.3.1　基本的な考え：ヘドニック価値モデル
　　23.3.2　統計的ツール：ヘドニック回帰
　　23.3.3　商業用不動産への適用
　　23.3.4　なぜ、大量鑑定か
　　23.3.5　統計的な論点：トレードオフは依然としてある
　23.4　要約
キーワード
練習問題

第２４章　マクロレベルの評価Ⅱ：REIT

　24.1　株式市場におけるREITの評価
　　24.1.1　ゴードンモデル
　　24.1.2　基本的な成長機会
　　24.1.3　REITは成長株か収益株か
　　24.1.4　独特の環境：パラレルな資産市場
　24.2　REITの分析、用語、論点
　　24.2.1　税務と行政規制
　　24.2.2　REIT収益の尺度
　　24.2.3　エージェンシー・コスト：利益相反
　24.3　REITの経営戦略に関する検討
　24.4　REITの基本的性格と価値：2つのモデル
　24.5　要約：REIT投資家に関するいくつかの論点
キーワード
練習問題

第２５章　不動産の期間収益の計測とデータの問題

　25.1　バリューレベルからリターンへ：パフォーマンス計測の誤差の一般的性格
　　25.1.1　ランダムノイズの純粋効果
　　25.1.2　タイムラグの純粋効果
　　25.1.3　2つの効果の結合
　　25.1.4　総合収益はどうか
　25.2　真実は何か：不動産における価格発見のラグとタイムライン
　　25.2.1　価格発見とは何か
　　25.2.2　観察値の情報組込みに関する多段階の不動産タイムライン
　　25.2.3　それで「真実」はどこに
　25.3　何がなされるべきか：鑑定ベースの収益におけるタイムラグ・バイアスの処理
　　25.3.1　第１ステップ：遅行的鑑定の除去
　　25.3.2　次のステップをとれるか
　　25.3.3　鑑定ベースの収益からタイムラグを除去するための手法
　25.4　要約
【付録２５A】連立方程式の解法としての回帰分析の紹介
【付録２５B】不動産収益インデックス算定のためのRMR手法
【付録２５C】ゼロ自己相関性ラグ消去法：一般的適用
【付録２５D】NCREIF鑑定インデックスのリバース・エンジニアリング版と純粋の取引価格ベース版の比較
キーワード
練習問題

第２６章　不動産投資運用：制度の概要

　26.1　不動産投資運用
　26.2　不動産投資運用の顕著な特徴
　26.3　投資マネージャーの責任および機能
　26.4　プライベート不動産投資商品
　26.5　不動産投資運用会社：目的と戦略　
　26.6　要約
キーワード
練習問題

第２７章　不動産投資運用Ⅱ：パフォーマンスと評価

　27.1　マクロレベルの投資パフォーマンスの要因分析
　　27.1.1　マクロ不動産のレベルでのパフォーマンス要因分析
　　27.1.2　ポートフォリオレベルでのパフォーマンス要因分析
　　27.1.3　パフォーマンス要因分析におけるベンチマークの使用
　　27.1.4　ベンチマークにマネージャーの配分ウエイトを使用するケース
　27.2　投資パフォーマンス評価とベンチマーキング
　　27.2.1　基本概念
　　27.2.2　プライベート不動産のベンチマーク
　　27.2.3　評価、責任、権限の対応
　　27.2.4　統計的有意性の問題
　　27.2.5　統計的有意性の欠如の指摘：パフォーマンス評価の真の目的
　　27.2.6　リスク調整
　27.3　要約
キーワード
練習問題

第Ⅷ部　不動産開発とこれに関連する他の問題

第２８章　リアルオプションと地価

　28.1　コールオプション：基本的背景と定義
　　28.1.1　簡単な実例：時間、不確実性、マイクロソフト、株のコールオプション
　　28.1.2　オプションミレニアム
　28.2　リアルオプション：地価のコールオプションモデル
　　28.2.1　NPVルールに対する新しい洞察
　　28.2.2　金融オプションと対比される土地開発オプション：供給過剰に対する示唆
　　28.2.3　供給過剰を理解するためのオプション理論の利用
　28.3　土地評価に対するOVT適用の数値例と開発時期の決定
　28.4　開発オプションとしての土地評価に適用されるSamuelson-McKean公式
　28.5　要約
キーワード
練習問題

第２９章　不動産開発プロジェクトの財務分析

　29.1　開発決定プロセスの概観
　29.2　基本情報：プロジェクトのコストおよび利益
　29.3　建設資金調達の仕組み
　29.4　実務における簡易な財務上のフィージビリティ
　　29.4.1　簡易な財務上のフィージビリティ分析
　　29.4.2　簡易なアプローチに伴う問題
　29.5　開発プロジェクトに対するNPVルールの適用
　　29.5.1　推奨する一般プロセス
　　29.5.2　開発および賃貸借予約のフェーズにおけるOCC算定
　　29.5.3　簡単な数値例
　　29.5.4　推奨するプロセスの利点の要約
　29.6　要約
キーワード
練習問題

第３０章　賃貸借とその戦略

　30.1　商業用不動産賃貸借の用語およびタイプ
　　30.1.1　賃貸借の基本的なタイプ
　　30.1.2　賃貸借における賃料改定のタイプ
　30.2　賃貸借の価値あるいは賃料に影響を与える特徴
　30.3　有効賃料
　　30.3.1　有効賃料における割引率
　　30.3.2　有効賃料の数値例
　　30.3.3　有効賃料のまとめ
　30.4　より広汎な賃貸借戦略の問題：期間の長さおよび空間市場における賃料の期間構造
　　30.4.1　新規賃貸借リスク
　　30.4.2　賃貸借の更新コスト
　　30.4.3　賃貸借の柔軟性（オプション価値）
　　30.4.4　時差方式の賃貸借満期およびリース更新リスク
　　30.4.5　要約：賃料の期間構造および最適な賃貸借期間
　30.5　その他の賃貸借および賃料をめぐる問題
　　30.5.1　ミクロレベルの空間のトレードオフと相乗効果
　　30.5.2　割合（歩合）賃料の理由（最適賃料構造の検討）
　　30.5.3　特典サービスの理由
　　30.5.4　最適な募集賃料および最適空室状況
　30.6　要約
【付録A】賃貸借更新オプションの評価
【付録B】オーナーの賃貸借期間の無差別賃料についての数値例
【付録C】オーナーがテナントを探す最適な方法についての簡易なモデル
キーワード
練習問題

【付録】回帰分析にもとづく不動産取引価格のインデックス
　
　１．ヘドニックと反復取引の回帰ベース・インデックス
　２．ヘドニック回帰と投資の評価収益インデックス
　３．Court-Grilichesモデルと反復的測定回帰モデルの関係

●練習問題解答

●用語


不動産投資分析―不動産の投資価値とファイナンス

デビッド・ゲルトナー／ノーマン・Ｇ・ミラー著

川口　有一郎(早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授　監訳)

978-4-901431-50-1