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『不動産キャップレートの決め方-収益用不動産と投資利回りの見方』

プログレス社内在庫分は全て完売しました

宮田 勝弘(不動産鑑定士/再開発プランナー) 著
A5判・240頁・上製本
本体価格3,200円+税
ISBN 978-4-901431-40-8
2006年1月発行

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本書の概要

不動産キャップレートは、こうして決める。

不動産ファンド、REITの投資家に説明できる“適正な”取引利回りを提示!

収益用不動産の用途別・類型別のリスクプレミアム設定手法を基本から応用まで開示!

37の収益事例によって評価のポイントとキャップレートの決定法を詳解!

目次

Ⅰ 基礎編-キャップレートの基本を理解しよう

  1 不動産の価値とは
  2 キャップレートの勘違い
  3 不動産に対するセンスが必要
  4 不動産に対する日米の認識の違い
  5 なぜ、賃料に差が生じるのか
  6 アンケートからキャップレートが分かるのか
  7 投資利回りは一つではない
  8 不動産投資で一番大事なのは最終利回り(ターミナルレート)
  9 事業収支計画表とDCF法の問題点
  10 バブル期以降のキャップレートの推移
  11 所得層の変化と不動産価格の二極化
  12 最近の不動産ファンドの購入価格
  13 キャップレートが異なる単純な理由
  14 収益価格よりも更地価格の方が高い物件もある
  15 キャップレートはなんでも6%・8%か
  16 キャップレートの違いを生じさせる要因(1)-築年数
  17 キャップレートの違いを生じさせる要因(2)-テナントの種類
  18 キャップレートの違いを生じさせる要因(3)-借地
  19 キャップレートの違いを生じさせる要因(4)-空室率
  20 キャップレートの違いを生じさせる要因(5)-賃貸条件
  21 戸建賃貸住宅のキャップレート
  22 ファミリーマンションのキャップレート
  23 分譲マンションの一部賃貸化が価格に及ぼす影響
  24 ワンルームマンションのキャップレート
  25 分譲マンションと賃貸マンションのキャップレート
  26 階層別効用比による賃料の違い
  27 オフィスビルのキャップレート
  28 立地の差によるキャップレートの相違
  29 共同ビルのキャップレート
  30 区分所有ビルのキャップレート
  31 店舗のキャップレート
  32 デパートのキャップレート
  33 スーパーマーケットのキャップレート
  34 レストランのキャップレート
  35 ソーシャルビルのキャップレート
  36 風俗店(ソープ・ヘルス)のキャップレート
  37 ホテルのキャップレート
  38 ラブホテルのキャップレート
  39 借地権付き建物の賃料は……
  40 複合ビルのキャップレート
  41 不動産投資インデックスのあるべき姿とは
  42 時系列・用途別のキャップレート

Ⅱ 応用編-キャップレートを決定するときの留意点

  1 好況期のキャップレート
  2 不況期のキャップレート
  3 景気安定期のキャップレート
  4 マーケットがキャップレートを決める
  5 暴落した不動産ファンド
  6 熟練した不動産鑑定士が必要
  7 キャップレートの決定法の疑問
  8 キャップレートの最高と最低の収益物件
  9 当社のキャップレートの決定方法
  10 積算価格はキャップレートの指標になる
  11 税務署の収益分析法についての見解
  12 不動産ファンド、REITがかかえるリスク
  13 収益適地・開発適地とは
  14 DCF法を使うときの留意点
  15 情報開示は万能か
  16 設定賃料の妥当性の検討
  17 継続賃料の問題(1)-賃料増減をめぐるトラブル
  18 継続賃料の問題(2)-金融的なサブリースの継続賃料
  19 継続賃料の問題(3)-不動産ファンドに設定された物件のテナントからの賃料値下げ要求
  20 キャップレート50%の物件
  21 こんな鑑定書はすぐに捨てなさい
  22 収益還元法で求められた価格に注意
  23 不動産鑑定士の資質とは
  24 不動産の収益を上げる方法(1)-不動産は高く売るのが常道
  25 不動産の収益を上げる方法(2)-用途価値が逆転している場合
  26 ソフトとハードの両面から評価する
  27 自社ビル評価のリスク
  28 倉庫・物流センターの評価とキャップレート
  29 複合施設のキャップレート
  30 地価が安い地域にある収益物件のキャップレート

Ⅲ 収益事例編-評価のポイントとキャップレートの決定例

  1 首都圏の駅前10万㎡を超える土地
  2 居酒屋ビル
  3 高額家賃の一棟借りビル
  4 採石場
  5 地方都市のスーパーマーケット
  6 首都圏の駅前スーパーマーケット
  7 都内の駅前大規模ショッピングセンター
  8 東京湾岸の臨海倉庫
  9 内陸倉庫
  10 大規模な内陸型の生産工場
  11 転貸権
  12 都内の高級マンション
  13 学生専用のワンルームマンション
  14 高級ブランド店舗
  15 カプセルホテル
  16 ビジネスホテル
  17 リゾートホテル
  18 地方の郊外型大規模店舗(電気店)
  19 郊外型ファミリーレストラン
  20 都内幹線道路沿いの自動車販売店
  21 首都圏の幹線道路沿いの自動車販売店
  22 首都圏の国道沿いのガソリンスタンド
  23 カラオケビル
  24 ソーシャルビル
  25 銀座表通りの物販・飲食店の複合ビル
  26 ソープランド街にあるワンルームマンション
  27 都内の大規模高級賃貸マンション
  28 地方都市の大規模スーパーマーケット
  29 地方都市のホテル
  30 都内の築50年のAクラスのオフィスビル(既存不適格建築物)
  31 パチンコ店
  32 葬儀店
  33 自社ビルの収益化
  34 地方都市の小規模のオフィスビル
  35 都内の中規模のワンルームマンション
  36 歓楽街にある中規模複合ビル
  37 歓楽街にある借地権付き物販店ビル


不動産キャップレートの決め方-収益用不動産と投資利回りの見方
宮田 勝弘

978-4-901431-40-8

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