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『賃料[地代・家賃]評価の実際』

プログレス社内在庫分は全て完売しました

田原 拓治 著
A5判・392頁・上製本
本体価格4,200円+税
ISBN 978-4-901431-39-2
2009年7月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

これ一冊で賃料評価のすべてがわかる!

広く不動産業界のみならず、裁判の場において賃料に係る不動産訴訟の参考資料に広く採用されるなど賃料評価の第一人者として知名度も高く信望も厚い著者による待望の最新刊!!

《鑑定評価は実証科学である。・・・実証されない数値・割合を使って理論構築すべきではない。こうした考え方より、本書は評価の実証性を重視して論を進めている。》
= 著者前書きより =

目次

第1章    新規家賃

 Ⅰ 賃料の種類
   1 賃料とは
   2 賃料の種類
     (1)    地代と家賃
     (2)    新規賃料と継続賃料
     (3)    実質賃料と支払賃料
     (4)    実際実質賃料と実際支払賃料
     (5)    正常賃料と限定賃料
     (6)    積算賃料、比準賃料、収益賃料
     (7)    差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料
     (8)    試算賃料、決定賃料
     (9)    定額家賃、歩合家賃
     (10) 純賃料

 Ⅱ 家賃の新規賃料
   1 建物の新規賃料とは
   2 新規賃料の実質賃料と支払賃料
   3 新規賃料を求める手法

 Ⅲ 積算賃料
   1 積算賃料とは
   2 基礎価格
     (1)    基礎価格とは
     (2)    「鑑定基準」の文言の誤り
     (3)    基礎価格に土地残余法が必要か
     (4)    基礎価格に開発法は必要か
     (5)    借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルとで、賃料は異なるのであろうか
     (6)    立体的に借家権が及ぶ範囲
     (7)    平面的に借家権が及ぶ範囲
     (8)    区分所有権マンションの基礎価格
   3 階層別効用
     (1)    階層別効用とは
     (2)    階層別効用の具体的な求め方
     (3)    一般的な階層別効用
   4 新宿事務所ビルの階層別効用比率
   5 階層別効用配分割合
     (1)    階層別効用配分割合とは
     (2)    階層別効用配分割合の求め方
   6 部分別効用
     (1)    部分別効用とは
     (2)    効用の例示
   7 期待利回り
     (1)    期待利回りとは
     (2)    期待利回りと還元利回り
   8 土地の期待利回り・建物の期待利回り
     (1)    日本の期待利回りの認識
     (2)    一般的割合
     (3)    総合期待利回り
     (4)    土地の期待利回り・建物の期待利回り
     (5)    土地・建物の期待利回りの具体的な求め方
   9 標準粗利回り
     (1)    粗利回り
     (2)    標準粗利回り
     (3)    標準粗利回りの求め方の公式
     (4)    具体例による公式の証明
     (5)    粗利回りと還元利回り
     (6)    必要諸経費率
     (7)    総合期待利回り
  10 家賃の期待利回りは減価償却後の利回りである
  11 マンション利回り
  12 事務所ビル利回り
  13 純賃料
     (1)    純賃料とは
     (2)    純賃料の求め方の公式
     (3)    純賃料の求め方の具体例
     (4)    区分所有マンションの純賃料
  14 必要諸経費
     (1)    必要諸経費とは
     (2)    減価償却費
     (3)    公租公課
     (4)    修繕費
     (5)    管理費
     (6)    火災保険料
     (7)    空室損失
     (8)    貸倒引当金
     (9)    総支出に占める必要諸経費の割合
  15 積算賃料の決定
     (1)    建物全体の賃料(一棟建物の賃料)
     (2)    部分の賃料

 Ⅳ 比準賃料 
   1 比準賃料とは
   2 賃貸事例比較法
   3 賃貸事例の選択
     (1)    地域の類似性
     (2)    時間の同時性
     (3)    用途の類似性
     (4)    建物の類似性
     (5)    契約内容の類似性
   4 実質賃料の採用
   5 実際実質賃料
     (1)    実際実質賃料とは
     (2)    具体的な求め方(その1-貸事務所で保証金の償却がない場合)
     (3)    具体的な求め方(その2-貸事務所で保証金の償却がある場合)
     (4)    具体的な求め方(その3-マンションの場合)
   6 保証金
   7 事情補正
   8 時点修正
   9 個別的要因の標準化要因
  10 地域要因
     (1)    地域要因とは
     (2)    地域要因の格差
  11 個別的要因の直接比較要因
  12 個別的要因の修正率
     (1)    方位
     (2)    経年と賃料
     (3)    階層の賃料差
  13 賃貸事例比較法の具体的な求め方
     (1)    要因の格差
     (2)    賃貸事例比較法の試算賃料
     (3)    比準賃料の決定
  14 比準賃料の実例
     (1)    賃貸事例とデータの実質賃料
     (2)    比  較
     (3)    比準賃料の決定

 Ⅴ 新規賃料の決定

 Ⅵ マンションの駅勢圏平均賃料[東京・神奈川]

第2章 継続家賃

 Ⅰ 継続賃料
   1 継続賃料の手法
   2 継続賃料分析の三面性
   3 継続賃料と新規賃料の関係
   4 賃料増減事由の条件

 Ⅱ 差額配分法
   1 差額配分法とは
   2 実質賃料と支払賃料
   3 差額配分法の求める公式
   4 実際実質賃料
   5 経済価値に即応した適正な実質賃料
   6 差額配分法と新規賃料
   7 差額の配分
   8 ビル賃料の動向
   9 差額配分法の実際(1)
  10 差額配分法の実際(2)
  11 差額配分法の実際(3)
  12 賃料下落と共益費
  13 賃料下落と保証金

 Ⅲ スライド法
   1 スライド法とは
   2 スライド法の公式
   3 スライド法の純賃料
   4 スライド法の必要諸経費
   5 スライドの起点
   6 賃料改定の状況
   7 スライド法の変動率
   8 変動率(1)-東京消費者物価指数
   9 変動率(2)-オフィスビル賃料
  10 変動率(3)-日銀の事務所新規賃貸料指数(東京都心)
  11 変動率(4)-日銀の不動産賃貸料指数
  12 変動率(5)-日銀の東京圏等事務所指数
  13 変動率(6)-東京ビルヂング協会発表の事務所賃料
  14 変動率(7)-マンション賃料
  15 変動率(8)-変動率の具体的分析
     (1)    はじめに
     (2)    京王線武蔵野台駅勢圏の事務所
     (3)    『週刊住宅情報』のデータ
     (4)    武蔵野台駅勢圏徒歩5〜6分、経年5〜6年の事務所標準賃料
     (5)    各年月の平均賃料・標準賃料
     (6)    修正標準賃料
     (7)    採用資料
     (8)    変動率の実際
  16 スライド法賃料の実際(1)
     (1)    従前合意賃料時の純賃料
     (2)    賃料の変動率
     (3)    純賃料の変動率
     (4)    価格時点の必要諸経費
     (5)    スライド法の賃料
  17 スライド法賃料の実際(2)
     (1)    従前合意賃料時の純賃料
     (2)    変動率
     (3)    純賃料の変動率
     (4)    価格時点の必要諸経費
     (5)    スライド法の継続賃料
     (6)    問題点

 Ⅳ 利回り法
   1 利回り法とは
   2 基礎価格
   3 継続賃料利回り
   4 従前合意時の利回りによる利回り法の賃料
     (1)    設定条件
     (2)    従前合意賃料時の純賃料
     (3)    従前合意賃料時の純賃料利回り(継続賃料利回り)
     (4)    利回り法の賃料
   5 問題点
   6 純賃料利回り-継続賃料利回り
     (1)    純賃料利回り
     (2)    価格時点の純賃料利回り
     (3)    純賃料利回りと総合期待利回り
   7 総合比較考量事項
     (1)    契約時・更新時の利回りとの関係
     (2)    近隣の利回りとの関係
     (3)    利回り法と契約締結時
   8 利回り法と積算法
   9 判例に見る継続賃料の利回り法
     (1)    はじめに
     (2)    判 例
     (3)    鑑定人採用の鑑定手法
     (4)    裁判所の鑑定評価書の検討
     (5)    採用鑑定手法についての検討
     (6)    利回り法の不採用について
     (7)    利回り法とは
     (8)    利回り法の問題点
     (9)    利回り法の求め方
  10 スライド法と利回り法は同じ求め方である

 Ⅴ 賃貸事例比較法
   1 賃貸事例比較法とは
   2 事例の選択と契約内容の比較
   3 地域要因の比較
   4 比準賃料の求め方
   5 新規賃料に借家権要因を考慮して求める方法
     (1)    新しい評価方法について
     (2)    新規賃料と継続賃料の評点関係
     (3)    設定条件
     (4)    継続賃料の求め方

 Ⅵ 評価額の調整と決定
   1 調整と決定
   2 従前合意賃料は妥当な賃料だったか

第3章 収益家賃

 Ⅰ 収益分析法の賃料は新規賃料か

 Ⅱ 企業収益による賃料
   1 純収益
   2 資本に配分される利益
   3 経営に配分される利益
   4 不動産に配分される利益
   5 収益賃料

 Ⅲ 店舗の売上高と家賃
   1 歩合家賃
   2 店舗の売上高に対する家賃割合
   3 家賃割合の一覧表

 Ⅳ 工場の製品売上高と家賃割合
   1 工場の賃貸借
   2 製造工場の家賃割合

 Ⅴ 工場の収益賃料
   1 分析の目的
   2 食料品製造工場の分析例
     (1)    評価条件
     (2)    分析内容

 Ⅵ 居住者の収入の家賃負担率
   1 居住者収入と家賃の関係
   2 一ヶ月当たり住居費
   3 家賃負担率

第4章 地  代

   1 地代とは
   2 地代の種類
     (1)    新規賃料と継続賃料
     (2)    実質賃料と支払賃料
     (3)    正常賃料と限定賃料
     (4)    積算賃料、比準賃料、収益賃料
     (5)    差額配分賃料、スライド賃料、利回り賃料、比準賃料
   3 元本と果実
   4 地代の水準と変動率
     (1)    都内の借地の地代水準
     (2)    地代の変動率
   5 地代と地価の関係
     (1)    都23区の平均住宅地価
     (2)    都23区の住宅地の平均地代
     (3)    地価と地代の関係
   6 地代増減の原因事項-借地借家法11条
   7 新規地代
     (1)    新規地代を求める手法
     (2)    積算法の基礎価格
     (3)    実質地代-堅固建物の場合
     (4)    実質地代-非堅固建物の場合
   8 継続地代の評価手法(1)-差額配分法
     (1)    実際実質地代
     (2)    差額配分法の地代
   9 継続地代の評価手法(2)-スライド法
  10 継続地代の評価手法(3)-利回り法
  11 継続地代の評価手法(4)-賃貸事例比較法
  12 継続地代の評価手法(5)-収益分析法(賃貸家賃収入から)
     (1)    想定建物
     (2)    純収益
     (3)    土地価格・建物価格
     (4)    土地配分利益
     (5)    増改築承諾料と更新料
     (6)    地代の決定
  13 継続地代の評価手法(6)-収益分析法(企業収益から)
  14 継続地代の評価手法(7)-公租公課倍率法
     (1)    地代の変動率
     (2)    土地固定資産税の変動率
     (3)    平成15年の公租公課倍率
     (4)    公租公課に対する地代倍率のまとめ
  15 地代評価の勘案事項
     (1)    契約の内容および契約の締結の経緯
     (2)    契約の経過期間および残存期間
     (3)    賃料改定の経緯
     (4)    更新料の必要性
     (5)    賃料に占める純賃料、公租公課の推移、動向
     (6)    底地に対する利回りの推移、動向
  16 増改築承諾料
  17 条件変更承諾料
  18 名義書替料(借地権譲渡許可承諾料)
  19 家賃から地代を求める家賃割合法
     (1)    家賃と地代の間に関係はないか
     (2)    データ
     (3)    家賃と地代の関係
     (4)    コメの収穫高と小作料
  20 地代の一つの判例
  21 借地非訟の決定例に見る収益地代

索 引


賃料[地代・家賃]評価の実際
田原 拓治

978-4-901431-39-2

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