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『不動産の価格は、こうして決まる-「不動産鑑定評価書」を理解し、役立てるために』

プログレス社内在庫分は全て完売しました

鵜野 和夫(不動産鑑定士/税理士) 著
A5判・336頁
本体価格2,800円+税
ISBN 978-4-901431-37-8
2005年11月発行

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株式会社プログレスFAX番号 03-3341-6937

本書の概要

「不動産を鑑定評価するとは、どういうことか」
「不動産鑑定評価書には、何が書いてあるか」
等を理解し、実務に役立てたい方々−銀行や建設・不動産関係のコンサルタント、税理士、公認会計士、弁護士、司法書士、等のためのユニークな入門書

不動産鑑定士を目指す受験者のサブ・テキストとしてもお薦めです。わかり易く身近な言葉で解説してあります。「機械的に事務的に暗記する」のが苦手という方には一助になるかもしれません。

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鑑定評価書の収益還元法のところに謎めいた数式が書いてあるが、これは(?)
この本は、不動産鑑定士向けというより、依頼者の、そういう疑問に答えようとしているようだ。
それに答えるため、鑑定評価の理論の基礎まで掘り下げて、その考え方を、普通の言葉で、身近な例をあげて、いわゆる「鵜野節」で語りかけている。 
不動産鑑定士の方も、一読すると、依頼者には、このように説明すればわかりやすいのかと感心したりするところもある。
鑑定評価書に添えて依頼者にこの本を贈るというのも、一つの利用方法であろう。
また、項目ごとに「基準」を対比させてあるので、鑑定士試験の受験参考書を読んでも分からないと悩んでいるときの副読本として利用もできる。
=かんてい・TOKYO No.68 図書紹介文より=

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相続税での土地評価は、通常は、路線価図と補正率表と通達の算定方式で間に合うが、土地の形態は多様であり、鑑定評価した方が有利なことも少なくない。また、土地・建物を売買するとなると、所得税でも法人税でも、時価により妥当性が判断され、特に親族間・関係会社間の取引については、適正価格を証するために鑑定評価書を求めることになる。
ところで、不動産の鑑定評価書は、それ特有の構成で記述されており、また、部外者には耳慣れない専門用語が多く、同じ用語でも鑑定評価での特別の意味に用いられているものもある。
本書は、不動産鑑定士が、どのような手法を使い、どのようなプロセスを経て、土地や建物の評価額を決定していくのかを、鑑定評価書の例もあげながら解説し、それぞれの手法の論理も筆者特有のわかりやすい筆法で解説している。
「はしがき」で、本書は、不動産鑑定士が鑑定評価書を書くための参考書ではなく、鑑定士以外の不動産関連の職業的専門家のために書いたと記述してあるが、筆者は不動産鑑定士であり、また税理士でもあるので、税理士の求めるところのツボも突いており、役に立つ。
=税理士界 第1215号 2005年12月15日発行 ブックレビュウより=

目次

第1編 不動産の鑑定評価とは

 Ⅰ 不動産を鑑定評価するとは、どういうことか
  Ⅰ-1 不動産の鑑定評価とは
  Ⅰ-2 不動産には、なぜ鑑定評価が必要なのか
  Ⅰ-3 不動産の評価の流れ(その1)-大化の改新から江戸時代末まで
  Ⅰ-4 不動産の評価の流れ(その2)-明治から昭和の地価高騰時まで
  Ⅰ-5 鑑定評価制度の確立
  Ⅰ-6 鑑定評価と算定評価(その1)-路線価方式
  Ⅰ-7 鑑定評価と算定評価(その2)-土地価格比準表では

 Ⅱ 不動産鑑定評価書には、何が書いてあるか
  Ⅱ-1 不動産鑑定評価書のヒナ型
  Ⅱ-2 鑑定評価書とは
  Ⅱ-3 価格時点-鑑定評価額とは
  Ⅱ-4 対象不動産の確定・確認と類型
  Ⅱ-5 価格の種類とは-正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格
  Ⅱ-6 鑑定評価の条件-独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合・分割鑑定評価
  Ⅱ-7 鑑定評価の依頼目的および条件と価格の種類
  Ⅱ-8 価格形成要因とは
  Ⅱ-9 一般的要因と地価の動向
  Ⅱ-10 地域分析-近隣地域の地域要因
  Ⅱ-11 個別的要因の分析
  Ⅱ-12 最有効使用の判定
  Ⅱ-13 鑑定評価方式の適用-取引事例比較法、収益還元法、原価法
  Ⅱ-14 鑑定評価額の決定-試算価格の調整

第2編 鑑定評価の方式

 Ⅲ 取引事例比較法
  Ⅲ-1 取引事例比較法と適用方法
  Ⅲ-2 取引事例の収集(その1)-近隣地域、同一需給圏内の類似地域等の内の事例から
  Ⅲ-3 取引事例の収集(その2)-配分法
  Ⅲ-4 取引事例の選択
  Ⅲ-5 時点修正
  Ⅲ-6 近隣地域内の取引事例との比較-個別的要因の比較と標準化補正
  Ⅲ-7 同一需給圏内の類似地域内の取引事例との比較-地域要因の比較
  Ⅲ-8 取引事例比較法による比準価格算出表の例

 Ⅳ 原価法と開発法
  Ⅳ-1 原価法とは(その1)-造成団地の例
  Ⅳ-2 原価法とは(その2)-土地付建物の例
  Ⅳ-3 建物の再調達原価の求め方
  Ⅳ-4 建物の減価の要因と減価修正
  Ⅳ-5 減価修正の求め方
  Ⅳ-6 開発法とは(その1)-宅造用素地の例 
  Ⅳ-7 開発法とは(その2)-マンション用地の例
 
 Ⅴ 収益還元法-直接法とDCF法
  Ⅴ-1 収益還元法とは-投資家の胸算用は
  Ⅴ-2 収益価格の求め方(その1)-貸家及びその敷地の評価
  Ⅴ-3 収益価格の求め方(その2)-自用の建物及びその敷地の評価
  Ⅴ-4 償却前純収益と償却後純収益の還元-建物の減価償却費をどこで織り込むか
  Ⅴ-5 収益価格の求め方(その3)-更地の評価・土地残余法
  Ⅴ-6 収益価格と収益還元法の考え方
  Ⅴ-7 算定期間による二つの収益還元法-無期還元法と有期還元法
  Ⅴ-8 還元利回りとその考え方
  Ⅴ-9 二つの収益還元法-直接還元法とDCF法〜投資家にも二つのタイプ
  Ⅴ-10 DCF法の手法と評価例

第3編 不動産の種別と地域ごとの価格形成要因

 Ⅵ 地域を分類すると
  Ⅵ-1 不動産の種類-種別と類型  
  Ⅵ-2 地域・土地を大分類すると-宅地、農地、林地
  Ⅵ-3 見込地とは-宅地見込地、農地見込地、林地見込地
  Ⅵ-4 移行地とは-商業移行地域など

 Ⅶ 住宅地域の要因分析
  Ⅶ-1 住宅地域の区分-優良住宅地、標準住宅地、混在住宅地、農家集落地域、別荘地域
  Ⅶ-2 住宅地域の地域要因と個別的要因
  Ⅶ-3 住宅地域の環境条件(その1)-自然条件
  Ⅶ-4 住宅地域の環境条件(その2)-人工的条件
  Ⅶ-5 住宅地域の街路条件
  Ⅶ-6 住宅地域の交通・接近条件等
  Ⅶ-7 住宅地域の行政的条件
  Ⅶ-8 住宅地の画地条件(その1)-地積・地形
  Ⅶ-9 住宅地の画地条件(その2)-街路との関係
  Ⅶ-10 住宅地の画地条件(その3)-セットバック、袋地、無道路地

 Ⅷ 商業地域の要因分析
  Ⅷ-1 商業地域を細分類すると
  Ⅷ-2 商業地域の地域要因
  Ⅷ-3 商業地の個別的要因

第4編 不動産の種類ごとの具体的な鑑定評価の方法

 Ⅸ 更地・建付地とその評価
  Ⅸ-1 更地とその評価
  Ⅸ-2 建付地とその評価

 Ⅹ 借地権・定期借地権・底地・区分地上権とその評価
  Ⅹ-1 借地権とその評価(その1)-借地権と借地権価格
  Ⅹ-2 借地権とその評価(その2)-都市部と地方市町村で異なる評価手法
  Ⅹ-3 借地権とその評価(その3)-取引慣行の成熟の程度の高い地域では
  Ⅹ-4 借地権とその評価(その4)-総合的勘案事項について
  Ⅹ-5 借地権とその評価(その5)-取引慣行の成熟の程度の低い地域では
  Ⅹ-6 定期借地権とその評価
  Ⅹ-7 底地とその評価
  Ⅹ-8 区分地上権とその評価

 XI 農地・林地・宅地見込地とその評価
  XI-1 農地とその評価
  XI-2 林地とその評価
  XI-3 宅地見込地とその評価

 XII 建物及びその敷地とその評価
  XII-1 自用の建物及びその敷地とその評価
  XII-2 貸家及びその敷地とその評価
  XII-3 区分所有建物の専有部分とその敷地とその評価

 XIII 地代・家賃とその評価
  XIII-1 地代とその評価-地代を求めるケース
  XIII-2 新規地代とその評価(その1)-正常賃料を求める場合
  XIII-3 新規地代とその評価(その2)-限定賃料を求める場合
  XIII-4 継続地代とその評価(その1)-継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく地代改訂
  XIII-5 継続地代とその評価(その2)-公租公課倍率法、平均的活用利子率法
  XIII-6 継続地代とその評価(その3)-条件変更等をともなう場合の地代改定
  XIII-7 家賃とその評価(その1)-正常賃料を求める場合
  XIII-8 家賃とその評価(その2)-継続賃料を求める場合

<参考資料>都道府県・市区別の住宅地の地価水準(平成17年1月1日現在)


不動産の価格は、こうして決まる
「不動産鑑定評価書」を理解し、役立てるために
鵜野和夫

978-4-901431-37-8

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