不動産・不動産鑑定の書籍／Evaluationはプログレス

都市再開発事業における鑑定評価に関する問題、課題を中心に【実務編】と補足的に【理論編】に分けて論述。【事例・ケーススタディ】を豊富に採用。不動産鑑定士、再開発コンサルタントのみならず、広く都市再開発事業に関係している方々の実践活動の参考になる実務書です。

＝　伊藤 滋氏 推薦！！　＝
本書の著者の中元三郎氏は私が敬愛する友人です。本書は都市再開発事業に関する著者の豊富な実務経験と知識から編み出されました。大著ですが、内容は明快でわかりやすい。“都市再生のためのバイブル”ともいえる労作です。都市再開発事業に携わる多くの実務家の方々の座右の書として推薦いたします。

社団法人　再開発コーディネーター協会会長
早稲田大学教授／慶応大学大学院客員教授　　伊藤 滋　
(伊藤 滋氏　推薦文)

第一編　評価・権利変換・補償の実務　
　
第一章　従前資産の評価

１．従前資産・権利の確定
　（１）土地調査・物件調書の作成
　（２）借地権の確認と確定
　（３）借家権の確認と確定
　（４）従前資産・権利の確認・確定の法制度の問題点
２．土地の評価
　（１）再開発事業での土地評価と鑑定評価
　（２）再開発事業と土地価格
　（３）再開発事業と開発利益
　（４）従前土地評価の方法
３．借地権の評価
　（１）市街地再開発事業での借地権価格は正常価格か
　（２）市街地再開発事業における借地権の評価と調整
　（３）標準的借地権割合の設定について
　（４）借地権の個別補正について
４．建物の評価
　（１）価格の種類
　（２）建物の範囲と造作内装の扱い
５．借家権の評価
　（１）借家人補償と借家権価格の関係はどうなっているか
　（２）借家権割合と控除方式、配分方式の関係について
　（３）借家権価格の評価と調整
　（４）標準的借家割合と個別性について

第二章    従後資産の評価

１　都市再開発法の規定の概要
２．作業手順と検討事項の概要
　（１）作業手順と作業フロー
　（２）検討事項の概要
３．基本的事項
　（１）価格時点
　（２）価格概念の整理
　（３）床面積の整理
　（４）用途区分と価格計算
４．価格の計算方法
　（１）都市再開発法の規定
　（２）原価と時価の価格計算方法
　（３）価格計算方法の問題点の検討
　（４）実務的な価格計算方法
５．原価の算定
　（１）事業費の土地建物への配分
　（２）複数敷地の価格算定
　（３）建築工事費等の部位別把握と配分
　（４）補助金の配分
６．見込価格の査定
７．敷地の共有持分と共有部分の共有持分の算定
　（１）敷地の共有持分の算定
　（２）共有部分の共有持分の算定

第三章　権利変換計画

１．権利変換計画・従後資産の権利形態
　（１）土地分有での権利形態
　（２）土地合筆共有の権利形態
　（３）都市再開発法の規定する権利形態
　（４）権利調整とは
２．権利変換計画作成の基準
　（１）法令に規定されている作成基準
　（２）実務における権利変換計画作成基準
３．権利変換計画書
　（１）原則型と111条特則型の権利変換計画書
　（２）全員同意型
４．権利変換計画書に関する手続きについて
　（１）権利変換手続き開始の登記につて
　（２）法第71条の申出について
　（３）審査委員の同意（審査会の議決）等について

第四章　損失補償

１．市街地再開発事業における損失補償
２．補償基準と細則［事例］
３．各補償項目と留意事項
４．再開発事業における損失補償に関する若干の問題について
　（１）構外再築工法の問題点について
　（２）不法占拠建物の補償について

第２編　評価・権利変換の理論的諸問題

第五章　従前資産の評価

１．土地の評価
　（１）適正な時価、相当の価額、正常価格をめぐって
　（２）開発利益の配分と土地評価
　（３）都市計画決定と評価の前提条件
２．借地権の評価
　（１）評価の前提条件―価格の種類―
　（２）借地権価格の定義―価格形成の原理―
　（３）地代水準と借地権
３．借家権の評価
　（１）都市再開発事業と借家権
　（２）借家権価格と借家人補償の体系化　
　（３）借家権の性格と価格概念について
　（４）借家権価格形成要因と各価格の一般的関係

第六章　従後資産の評価

１．効用比と土地利用指数
　（１）空間価値と階層別効用比
　（２）効用比と土地利用指数の安定性
２．共同ビル事業における敷地持分価格の決定
　（１）効用積数比法
　（２）総投資利回りと純投資利回り
　（３）建物投資額は土地評価額に比例させなければならないか
　（４）土地評価額の変化と建築費の変更
　（５）敷地利用権価格が負の値となる場合
　（６）完成後、第三者が取得した場合の問題点
　（７）敷地持分価格の決定―まとめ
３．権利床価格水準の決定（１）━単純モデルによる分析
　（１）権利床価格と保留床価格の概念的対応関係
　（２）開発利益の配分と権利床価格の水準
　（３）事業の公式書類と権利床・保留床価格の関係
４．権利床価格水準の決定（２）━事例による分析検討
　（１）事業概要と資金計画等
　（２）計画案の分析
　（３）ケーススタディ１―開発利益の配分と権利床価格
　（４）ケーススタディ２―価格下落等と権利床価格の検討
５．従後資産評価と権利変換の根本問題について
　（１）事業の成立と権利床価格の決定の矛盾
　（２）時価見込価格の問題点

第七章　その他の諸問題

１．市街地再開発事業のシステムの再検討について
　（１）時間リスクについて
　（２）コストアップリスク
　（３）完成後施設に関するリスク
２．費用便益分析について
　（１）費用・便益の計算の仕方―マニュアルの概要
　（２）費用等算定の基準時点について
　（３）事業の費用について
　（４）B/Cは何の投資効率の計算か
　（５）ヘドニック・アプローチの適用について
　（６）事業完了地区でのB/Cの分析―ケーススタディ

第三編　権利調整等のケーススタディ

１．等価交換、共同ビルのモデルケーススタディ
２．共同ビル建築の事業費清算事例
３．等価交換事業における個別権利変換事例
４．権利床価格および敷地共有持分の算定に関する報告書〔抜粋〕

索引


都市再開発事業～権利変換と鑑定評価の理論と実務～

中元 三郎

4-901431-12-9